重磅！新加坡业主卖房后或可直接买组屋，外国人 60% 印花税要松绑？

私宅业主福音！

15个月购房禁令或明年取消

还记得那项让私宅业主头疼的政策吗？2022年之前，如果你想卖掉新加坡的私宅再买组屋，必须等上漫长的15个月才能进入转售组屋市场。这项政策一度被称为“楼市降温神器”，成功将二手组屋交易中私宅业主的比例从34%降至12%。然而，如今国家发展部长徐芳达的一席话，却让很多人看到了希望的曙光。

徐芳达明确表示，15个月等候期只是一个“临时性措施”，其初衷是为了防止转售组屋价格飙升。而随着市场逐渐回稳，政府正在考虑在未来1-2年内检讨甚至完全取消这项限制。如果一切顺利，最早在2026年，私宅业主卖房后就可以直接购买转售组屋，无需再经历漫长的等待。

政策调整的信号背后，是市场供需关系的悄然变化 —— 究竟哪些现实因素为松绑政策提供了支撑？

为何现在松绑？

楼市回稳+供应激增成关键

建屋局数据显示，2025年第一季度，HDB转售价格环比仅上涨1.6%，涨幅已连续两个季度收窄。徐芳达分析，推动政策调整的核心动力来自供应端的 “组合拳”：明年起将有更多组屋满 5年居住期，叠加2027 年前超5万套预购组屋的供应，转售组屋市场的房源将大幅增加，意味着市场将迎来一波房源激增。

更关键的是，预购组屋的分流效应将进一步缓解价格压力。政府计划在2025 至2027 年间推出的5万套组屋中，部分位于成熟社区且包含老龄化设计，这种结构性供应增加不仅能满足不同群体需求，还能通过 “新增供应 — 分流需求 — 平抑价格” 的良性循环来稳定市场。

部长特别指出，2021年至2022年期间转售组屋价格曾出现单季度暴涨，如今市场回稳恰好符合政策退出的预设条件，“三管齐下的供应策略已为政策调整奠定基础”。

专家激辩：一刀切取消or 分步放宽？

虽然政策松绑的方向已初见端倪，但具体如何落地仍存在争议。业内人士的观点可谓针锋相对：

保守派：以大亨房地产首席研究师麦俊荣为代表，他担心突然取消限购会引发私宅业主集中涌入组屋市场，推高房价。因此，他建议采取渐进式策略，比如先将等待期缩短至7-8个月，或者针对45岁以上业主设置豁免条款。

激进派：合登集团总监李思德则认为，单纯限制需求的效果有限，因为即使政策实施期间，组屋价格依然持续上涨。他主张维持现有政策或仅小幅缩减至12个月，以避免因松绑过快导致需求反弹抵消供应增加的效果。

两派观点的核心分歧在于政策调整应优先考虑市场稳定性（即逐步试探）还是效率性（即快速响应市场需求）。无论最终选择哪条路径，都考验著政府在“稳市场”与“惠民生”之间找到微妙平衡的能力。

组屋供应+翻新计划

双管齐下，政府力挺本地购房者

如果说私宅业主迎来的是政策宽松的春风，那么本地居民则享受到了更加系统性的住房保障。自徐芳达担任国家发展部长以来，提出的“供需双向调节”成为政策主线：

在供应端，除新增超5万套组屋外，政府还推出了“再创我们的家园”计划，用于成熟社区的基础设施升级。例如，“乐龄翻新计划”则针对房龄超30年的组屋提供翻新津贴，2024年已完成数万套老旧组屋的管线改造。

总理黄循财进一步透露，新加坡正加速追赶因疫情滞后的住房建设进度，待供应稳定后，将考虑放宽购屋群体限制，尤其是助力年轻人实现拥屋梦。目前，单身人士已可购买二房式灵活单位、转售组屋，甚至在优选和黄金地段置业。

在需求端，政府通过多种方式降低购房成本。今年财政预算案中，“重新拥屋计划”津贴从5万新元提高至7.5万新元，受惠群体扩大至租赁组屋中的首次购屋家庭。符合条件的家庭购买屋契较短的组屋时，实际购房成本可降低约30%。

当本地居民迎来政策利好的同时，外国人在新购房政策的严苛性却形成鲜明对比，相关调整呼声也持续引发业界关注。

外国人买房难！

60%印花税遭炮轰，业界吁降回30%

自2023年4月起，外国人购房需缴纳高达60%的额外买方印花税（ABSD），这一数字几乎令外籍买家望而却步。统计显示，外籍买家占私宅交易的比例大幅下降，核心中央区高档私宅成交量也显著缩水。

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