昨天，新加坡副總理兼財政部長黃循財發表「2024財政預算案」，其中，他提到，。

許多人在問，新加坡政府這麼節儉，怎麼會出現財政赤字呢？錢都花在哪裡了？

大家或許不知道，其中一個吞金獸，就是「居者有其屋」政府組屋政策。

2023年，僅僅在HDB建屋發展局給國民發出的住房補貼，就高達12.2億新元。

這還僅僅是住房補貼而已。實際上，HDB在2022財政年的赤字高達53.8億新元。

只看「53.8億」這個數字，或許大家沒概念。我們來看看一組數字就明白了。

同年，新加坡的國防預算163.6億新元，教育預算132.5億新元，而僅僅建屋發展局的赤字就高達53.8億新元，可見一斑。

（「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏，風雨不動安如山」。圖源：新加坡眼）

不吃不喝10年買套房

在新加坡，一對應屆大學畢業生結婚，買不錯地段的93平米組屋，不吃不喝，一年就能攢足首付，7到10年就能付清全款。

可以說，新加坡的組屋，幾乎人人買得起。

• （圖源：HDB）

舉個例子。毗鄰市中心、相當於北京二三環位置的紅山，一套BTO一手三房式組屋（大約69平米），售價介於37.7萬新元至50.9萬新元，同個地區的四房式組屋（大約93平米），則介於54萬新元至73.7萬新元。

換算下來，三房式等於每平米5464新元至7377新元，四房式等於每平米5806新元至7924新元。

相比之下，新加坡人2023年月收入中位數為5170新元，應屆大學畢業生月收入中位數則是2800新元；夫妻二人合起來月收入5600新元。

如果把各種政府補貼都算進去，比如，首次購房者可以獲得8萬新元的補貼，那麼，大學畢業生新婚夫妻買房就省去8萬元。

收入房價比僅為4-5

是發達城市的一半

這麼一算，不吃不喝4.4至6.4年就可以付清原價37.7萬至50.9萬新元的三房式組屋，6.9年至9.8年可以付清原價54萬至73.7萬新元的四房式組屋，當然，這不算利息，也不算夫妻二人的工資增長。

另外，政府組屋首付只要20%。購買73萬新元的組屋，只要14萬6000新元首付，應屆大學畢業生夫妻不吃不喝，兩年不到，就可以攢足首付。

其實，這已經是較為保守的估算。根據HDB數據，新加坡組屋住戶的收入房價比一般來說是4至5年，也就是說，房款等於他們四五年的收入。相對而言，倫敦、洛杉磯、雪梨是9-13年，也就是新加坡的兩三百倍，而香港特區是18年，是新加坡的三四倍。

應該說，不到10年的收入，就可以付清一套93平米的新房子，還算是負擔得起的。

這，就是新加坡「居者有其屋」制度。

（政府組屋區。圖源：HDB）

組屋房價為何不高

新加坡物價這麼高，政府組屋的房價為什麼好像不高？

原因很簡單，組屋的定價與私營房地產商的定價模式不一樣。政府組屋並不是「成本+利潤」的定價模式，而是以「人民是否買得起」作為定價依據。

給個例子。在三年口罩期間，新加坡的建築成本幾乎上升了30%。但是，我們對比一下BTO新組屋售價，2019年非成熟地段的BTO四房式平均34.1萬新元，2022年則是34.2萬新元，只相差1000新元，原因就是財政承擔了上升的成本，沒有反映到房價上。

在給新組屋定價時，政府首先參考附近的轉售組屋的市場價。

然後，綜合考慮新組屋總體地點（是否靠近市中心、交通樞紐、超市和商場等）、每套房子的個體條件（例如面積、層高、朝向），以及當下的經濟和市場情況。

之後，再計入一筆可觀的補貼，讓新買家可以負擔得起。

除了普通家庭可以獲得購房補助之外，低收入家庭還能獲得額外補助。例如，家庭收入不高於每月5000新元的，可以獲得4.5萬新元補助，不高於3000新元的，補助則是6萬5000新元。

（位於武吉知馬的組屋。圖源：新加坡眼）

這麼算下來，每賣一套組屋，政府收到的房款低於建房成本，包括土地費用、建築費用等。

為了推行「居者有其屋」，建屋發展局每年出現大量不敷，以2022年財政年為例，不敷高達53.8億新元，其中46.8億就是用在補貼人們購買新組屋。這46.8億新元包括發給購房者的補貼，但大頭是在土地成本。HDB在新建組屋之前，都得按市價向土地局買地，並不因為左手、右手都是財政，就「一筆勾銷」。

還房貸不必用現金

從1968年開始，人們就可以用公積金買房。不但首付可以用公積金，每月房貸也可以。

在2022年，非成熟地段的BTO四房式組屋，98%定價在40萬新元以下；80%的新住戶只要用公積金就可以支付每月房貸，無須支付現金。

換句話說，每月領回家的工資，根本無須用來付房貸。

輕鬆。

房子是用來住的

而不是用來炒的

為了落實」房子是用來住的，不是用來炒的「這個概念，新加坡政府在房市過熱時，在2021年12月、2022年9月、2023年4月三次重拳出擊，採取降溫措施，抑制房價瘋漲。

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在這些措施下，轉售組屋的房價也得到抑制。2023年，轉售組屋價格上升4.8%，既低於2022年的10.4%，也低於2021年的12.7%。

80%人口住在組屋

不說不知道，新加坡通過政府組屋制度，推出「居者有其屋」計劃，本月剛好滿60周年了。

從1964年2月12日到今天，整整一甲子。

（1964年，人們抽籤購買組屋。圖源：NAS）

這60年來，新加坡常住人口從184萬增至592萬，現在住在政府組屋的有125萬戶，等於人口的80%。

125萬戶組屋住戶當中，90%擁有自己的房子。換句話說，相當於常住人口72%擁有自己的組屋。

如果沒有這60年來成功的政府組屋制度，就不會有今天團結穩定的新加坡。

不就個住房嗎？怎麼還扯上團結穩定了？

60年前的貧民窟

我們先說說60年多前的新加坡。

1945年8月15日，日本投降。9月，英國殖民政府重返新加坡。到了1959年，新加坡取得完全自治，李光耀成為自治邦總理。

此時，住房短缺、人口擁擠是政府面對的大難題，尤其破舊危險的貧民窟。於是，1960年，政府成立了建屋發展局HDB，著手解決住房問題。

1961年5月25日，河水山貧民窟發生新加坡史上最大火災之一，大約56個足球場大小的貧民窟被大火夷為平地，4人死亡，1萬6000多人流離失所。

（1961年河水山大火。圖源：NAS）

河水山火災之後，政府宣布，要在一年內把所有災民遷入新住宅。之後，先是由建屋發展局HDB在毗鄰的女皇鎮、中峇魯、亞歷山大和附近的加冷建好1150套組屋，把大約6000名災民遷入。

之後，到了1962年，把其餘災民也遷入新建的組屋。

（1962年畫家筆下的河水山組屋建設）

同時，河水山被焚之地和毗鄰地段，收購為國有，並建了1萬2562套組屋。1970年人口普查顯示，這一地區住有4萬5066人，其他大多是河水山村的原村民。

1961年河水山大火，是新加坡公共住房政策的一個里程碑。

轉眼來到1964年，新加坡還是馬來西亞聯邦的一部分。

是的，沒錯。一直到1965年，新加坡從來不是個主權國家。僅僅國歌，在新加坡的不同歷史時期，李光耀就唱過英國國歌《天佑女王》、日本國歌《君之代》、馬來西亞國歌《我的祖國》、新加坡國歌《前進吧 新加坡》。

正是在1964年2月12日這天，建屋發展局HDB開始售賣政府組屋，房契99年，正式推出「居者有其屋」計劃。在這之前，政府組屋只租不賣。

毫不誇張的說，早在新加坡共和國出現的前一年，「居者有其屋」計劃就出現了。

從60年前的那天開始，一代代的新加坡人才陸續有了自己的房子。

有尊嚴的住房

有恆產者有恆心

相對於貧民窟，早年的政府組屋寬敞、採光好，而且有自來水、電、氣等設備，還有沖水廁所、統一垃圾處理、電梯，組屋樓下有商店、餐飲店，還有公共的體育和休閒設施如籃球場、乘涼座椅，居民士氣大振。

（1963年，大巴窯新鎮組屋施工現場。圖源：NAS）

新加坡之所以從「租用」轉為「居者有其屋」，一個重要的考量就是「有恆產者有恆心」。

五六十年代，新加坡社會動盪。在各種騷亂和打砸事件中，在路邊的店鋪、汽車等首當其衝。一次在騷亂發生時，李光耀親眼看到，街上的年輕人不是忙著參加活動，而是忙手忙腳地把自己的摩托車先搬上樓。他意識到，有恆產者有恆心，要讓公民對新加坡這個新生國家有歸屬感，就必須讓他們擁有恆產。

（1968年，副總理杜進才送新兵入營。圖源：NAS）

同時，新加坡在1967年推出國民服役，強制要求18歲男性青年到軍隊、警隊、民防部隊服役。李光耀認為，如果大批的服役青年家裡沒有資產，他們就會認為自己用鮮血和生命捍衛的是有錢人的財產，與自己毫無關係。

於是，啟動大規模組屋建設，讓全民「居者有其屋」，成了新加坡政府的基本國策。

同時，新加坡政府認為，居者有其屋，讓人們有奮鬥的目標，有利於建設積極向上的社會精神和氛圍。

從這幾個方面看，政府組屋的「居者有其屋」計劃，基本上是解決住房問題，但實際上，它解決的還包括國家歸屬感、社會精神面貌的問題。

打破方言群、種族群

新加坡的政府組屋，是在城市化的基礎上規劃的。

在五六十年代之前，新加坡主要城鎮就在現在所謂的「中央區」。在中央區之外，全是鄉村。

從以上這副1959年的地圖就很清晰可以看到，新加坡的東、北、中、西部，道路很稀疏，說明尚未城鎮化。

當時，鄉村主要都是按照種族和籍貫劃分而居，比如馬來人主要住在馬來甘榜，華人則按籍貫，住在海南村、晉江村、安溪村、潮州村等等。在這些村裡，有時就由社群自發創辦本身社群的學校，很有特點。

搬進組屋之後，剛開始，大家仍是習慣按種族聚居，比如華族居民傾向申請後港、後港的組屋，而馬來族居民則傾向申請勿洛、淡濱尼、馬林百列、亞逸拉惹、德曼花園的組屋。

在鄉村時期，出現這類聚居現象，可以通過城市化、重新安置住處來解決。但是，到了城市化之後，就很難解決了。因此，必須在種族聚居固化之前，把這個問題解決。

於是，政府出台政策，強行要求每個組屋區必須遵循一定的種族混居比例，確保不會出現以往這種「馬來村」「安溪村」的局面，這樣才有利於各種族之間的相互認識、相互接納、相互溝通。

組屋分配製度還跟其他社會政策掛鉤，比如購房以家庭優先，以鼓勵婚娶，等等。

打破「貧富」藩籬

除了打破種族藩籬，城市規劃也要打破貧富藩籬。

在新加坡居住過的朋友都有這樣的經歷，經常有人介紹，這裡是富人區，那裡是組屋區。

這種分界固然存在，但是，政府正在使兩者的界線模糊化，讓整個社會更加包容。

有兩個做法，同時進行。一個是在傳統的「富人區」也建組屋；另一個是，在組屋當中，大房型和小房型混搭。

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組屋和公寓傻傻分不清

新加坡最早的組屋設計比較簡單，但是到了近十幾二十年，設計和外觀現代化，十分美觀，往往許多人從外表上分不清，到底這座是組屋？還是私人公寓？

其實，有兩個很好辨認的辦法。

（公寓有圍牆，有門衛，不能隨意出入。圖源：新加坡眼）

第一，看看有無圍牆。如果有圍牆，有門衛，那麼一定是私人公寓。組屋肯定沒有圍牆，沒有門衛，完全開放。

（吉蘭丹路第25、26、28座組屋。圖源：新加坡眼）

第二，看看外牆上有無刷上大大的數字，俗稱「大牌」；如果有，一定是組屋。私人公寓極少在外牆刷上特大號的數字。

組屋跟經濟適用房不一樣

許多外國朋友，聽到新加坡的組屋，經常就會習慣性認為，這就等於中國的「經濟適用房」和西方國家的「公共住房」。

其實，它們儘管存在相似之處，但實際上並是不一樣的概念。

無論經濟適用房或公共住屋，都只提供給社會上少數的低收入群體。而新加坡的組屋，面向各種社會經濟階層，而且組屋住戶占新加坡人口的80%，是絕對的大多數。

而且，組屋類型很多，從一房式到五房式，還有公寓式，還有「三代同堂」式，等等，並非經濟適用房可比。

為什麼組屋「顯年輕」

許多剛到新加坡的朋友，看到一些屋齡四五十年的組屋，都很好奇「怎麼看起來這麼新」？

原因是組屋保養得好，每幾年就有一次外牆粉刷和修繕。而且，還會進行大工程翻新，比如給每層增添樓梯，有時給每戶增添廁所等等。

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