經濟與就業市場去年轉弱，今年裁員潮繼續衝擊租賃需求，新加坡私宅租賃市場料走軟。

不過屋主把更高房地產稅轉嫁到租戶身上，會暫緩租金的下滑速度。因此市場人士認為，租金不太可能跌落到2022年之前的低位，預計今年下跌5%。

（李健瑋攝）

第一太平戴維斯（Savills）此前發布的住宅租賃報告顯示，去年租賃市場轉弱，一共有8萬2257個私宅租賃交易，比2022年的9萬多宗交易少8.9%。

在地緣政治爭端升溫、經濟不穩定，以及人工智慧快速發展的大環境中，我國勞動力市場開始放緩。人力部數據顯示，2023年有1萬4590人被裁退，比前一年歷來最低紀錄的6440人高出一倍多。

報告說，踏入2024年，全球經濟仍然存在下行風險，企業重組將導致更多裁員，或進一步推高失業率。

去年第四季有地私宅租賃量大幅下滑，比前一季跌29.6%，各地區非有地私宅租賃量跌幅介於17.0%至19.3%。

跨國公司削減住宿費用 減聘高薪外籍人士

第一太平戴維斯研究部主管張敏璋接受《聯合早報》訪問時說，有地私宅去年凈供應量是203個單位，顯著高於2022年的33個；第四季的空置率達6.1%，比2022年的5.3%高0.8個百分點。

「有地私宅租賃交易在第四季減少或與季節因素有關。另一原因是跨國公司削減住宿費用或減少聘請高薪外籍人士。」有地私宅的租金在去年末季環比下滑4.1%。

另一方面，大部分受冠病疫情影響的私宅項目在2023年趕上進度，全年完工的私宅單位比上一年超出一倍有餘，達1萬9968個單位。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚受訪時指出，市場需要時間消化大量的供應，不過2024年至2028年間每年平均竣工量只有6850個私宅單位，2014年至2023年的10年平均是1萬3212個單位，因此她預期今年租金會趨穩。

第一太平戴維斯報告顯示，去年第四季非有地私宅的租金環比下滑1.8%，是2020年第四季以來首個季度下滑。與上一季相比，一臥房和兩臥房的單位租金跌幅達2.3%，三臥房跌1.8%，而更大面積的私宅租金跌幅是1.4%。

房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網SRX的最新預估數據顯示，今年2月非有地私宅租金跌至去年1月以來的最低點。

博納產業（PropNex）銷售助理總監黃心川受訪時分享道，冠病疫情前，一臥房單位是投資者首選，因為購入門檻低又容易出租。不過疫情後靈活工作方式對空間要求大，因此單身外籍人士選擇兩臥房單位，或租用更大面積的私宅或組屋單位與人分租。

租金預期和租期方面，張敏璋說：「由於經濟前景不明朗，有更多供應將進入市場，有租戶預計租金會進一步下跌，更多要求較短租期如一年，但這不普遍。」

黃心川說：「本地人租戶的確會要求較短租期，但也有更多外籍人士要求在租約加入提早終止合約的友善條款。」

租金不太可能跌回2022年前水平

張敏璋和宋明蔚都認為租金不太可能跌回2022年之前的水平，屋主面對更高的貸款利息和房地產稅，加上賣掉私宅後要等15個月才能買轉售組屋的規定，會在一定程度上支撐租賃市場。張敏璋預計，今年私宅整體租金下跌5%。

宋明蔚說，外國人或因昂貴的額外買方印花稅（ABSD）選擇租而不買，以及希望體驗新居住環境、或無法負擔買房的新加坡人會支撐租賃市場。只要人口增長符合或超出歷史趨勢，多出的供應中期來看不算太過量。

不過，橙易集團（OrangeTee Group）首席研究與戰略總監孫燕清則認為，要視全球經濟和就業市場衰退速度而定。

她說：「經紀反饋說，近期裁員增加，外籍租戶因此終止合約，如果裁員潮持續，私宅租金會繼續面對下調壓力。」