豪華私宅新加坡升濤灣W魅居。（海峽時報）

作者 侯佩瑜

買房不像買菜，即便削價40%，動輒也要掏出兩三百萬新元，普通老百姓真的無法說買就買。

不過，貧窮限制了紅螞蟻的想像力。

過去一周，新加坡就上演了「說買就買」的情節。

上周一（4月8日）：城市發展（CDL）關聯公司Cityview Place Holdings宣布，將位於聖淘沙升濤灣（Sentosa Cove）的豪華私宅新加坡升濤灣W魅居（The Residences at W Singapore Sentosa Cove）的剩餘單位中的58個推出市場。

此次推出的單位包括二臥房到四臥房單位。二臥房單位面積1227平方英尺，售價從211萬8000新元起跳，尺價1726新元；三臥房單位面積1625平方英尺，售價從267萬8000新元起跳，尺價1648新元；四臥房單位面積2067平方英尺，售價從348萬8000新元起跳，尺價1687新元。

項目在2010年首次推出時的尺價介於2500新元至3000新元。若對比當年和現在的最高尺價，項目削價超過40%。

4月10日至14日：開放給公眾預覽，五天共吸引了約3200人看房，反應熱烈。

4月15日：開賣58個單位，當天就售出45個單位（只剩下13個單位）。

4月16日：為滿足強勁需求，Cityview Place Holdings決定推出更多單位，當天再賣出20個單位。

開賣兩天，就售出了65個單位（比原定多加了7個單位）。

新加坡升濤灣W魅居頂樓公寓的景觀。（海峽時報）

受訪房產專家一致認為，誘人價位是開賣首日搶購率接近80%的主要原因。

65個被售出的單位平均售價為每平方英尺1780新元。

光看價格，真的有撿便宜的感覺。

相比之下，今年首三個月賣出的聖淘沙灣公寓中位價為每平方英尺1999新元。像倫多（Lentor）的私人住宅區，已經賣到每平方英尺2000新元了。

Cityview Place Holdings則指出，這次買家對特別折扣價的強烈反應，再次證實了在獨特的海濱聚居區尋求豪華、高品質住宅的購房者，對升濤灣房地產有強勁需求。

發言人說：「近幾個月，升濤灣房地產出現了更多的買家興趣和銷售活動。」

誠然，聖淘沙所提供的陽光與海灘生活方式，是其他地方找不到的。

此次推出的單位中，部分是有租戶居住，帶租出售。所有類型單位皆受歡迎，其中兩臥房及三臥房單位最受歡迎。眼光獨到的購房者也搶購了罕見的雙層頂樓公寓（duplex penthouse）。

相信，好些買家是買來出租的。

購買這65個單位的94%買家是新加坡人和永久居民，其餘買家來自中國、法國和美國。

不少網民質疑，那94%買家當中實際上有多少是土生土長的公民，普遍認為買家應該是新移民。

紅螞蟻認為這麼好賣，還有另一個千真萬確的原因：新加坡有很多有錢人。

1、一周就能調動幾十萬來付首期

打個比方，一套房子售價是200萬新元，如果買家是新加坡公民，升濤灣W魅居是他持有的第一套房子，貸款與估值比率（簡稱LTV，買家的貸款額）是75%，那麼首期（包含買家印花稅）就要56萬9600新元，其中20%（11萬3920新元）必須以現金支付，其餘的（45萬5690新元）可以使用公積金支付。

以上說的是首期付款最低的情境。

如果升濤灣W魅居是他持有的第二套房子，首期就要156萬9600新元。

如果你的身份是新加坡公民，在不同的情境（若購買的是第一套房子、買家的貸款額只有55%，購買的是第二套房子，買家的貸款額只有25%），所需支付的首期。（property guru）

如果買家是新加坡永久居民，而這是他的第一套房子，貸款與估值比率是75%，那麼首期就要支付66萬9600新元。第二套房子首期則要176萬9600新元。

若買家是外國人，第一套房子首期176萬9600新元，第二套房子首期就要236萬9600新元。

一周內就得籌集至少50多萬新元以上，不是那麼容易辦到吧，反正紅螞蟻就做不到。

2、分析師說了不是好康，卻還搶破頭

升濤灣W魅居推出市場的消息一出，房產分析家紛紛提醒潛在買家，雖然削價超過40%，但算不上好康。

值得注意的是，發展商未能在收購地皮後五年內售罄單位而應支付額外買家印花稅（ABSD）的條例，只適用於2011年底之後收購的住宅地皮，而W魅居地皮既是在那之前收購、產權也不屬於發展商，得以「慢慢賣」。（海峽時報）

原因一：單位並非全新，只剩下80年地契

升濤灣W魅居是一個99年地契項目，從2006年算起，地契還有約80年。

項目共有228個單位，2010年首次推出時，只賣出25個單位。剩餘203個單位的業主是Cityview Place Holdings。

項目在2011年取得法定完工證書後，未售出單位以「先租後賣」的形式，投入租賃市場。

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此次推出單位中，部分是有租戶居住，帶租出售。

原因二：雖然很好出租，但是管理費很高

光是二臥房單位（1227平方英尺），每月管理費就要超過1200新元。較大的房型，一個月的管理費就要介於1400新元至1600新元。

原因三：過去10年中有63%的轉售交易是虧損

大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮提醒想獲得資本增值的潛在買家，投資聖淘沙灣有一定風險，過去10年中有63%的轉售交易是虧損的。

其中，2023年9月7日，升濤灣W魅居的一個單位就蒙受了146萬新元的損失。

而且，削價40%也代表著底價少了40%，未來的買家也會以這個價格作為參考價。

原因四：交通銜接性較差

麥俊榮也說，升濤灣交通銜接性較差，可能需要特殊事件才能促使當地房價再次上漲。

住在聖淘沙里，少不了要擁有一輛車，不然出入都挺麻煩，進出聖淘沙一趟的私召車就要32新元。如果住戶有在上中小學的孩子，每天都得接送孩子上下學，甚至是出外遊玩。

升濤灣W魅居坐落在聖淘沙最「裡面」，朋友要探望你也有點麻煩。（谷歌地圖）

不僅如此，像叫外賣或者網購，都得多支付送貨費。

以前「看不見組屋」是公寓的賣點，現在的買家已不一樣，他們喜歡臨近組屋，可以「共用」他們的設施，有吃宵夜的地方、有咖啡店、超市、甚至有麥當勞。

總的來說，買下升濤灣W魅居，多半是那些太有錢的人，「多餘」的錢實在過剩，才無需擔心投資收益的盈虧。

再不然，估計就是那些早已「盯上」聖淘沙私宅很久的人，心甘情願承受住在島上的種種代價。