2022年新加坡 住宅市場展望
私宅和公共住房市場在過去的一年裡有了顯著的復甦，價格上漲至歷史新高，並在今年前11個月創下破紀錄的銷量。根據市區重建局(URA)的數據，私宅價格在2021年前三季上漲了5.2%，而組屋轉售價格則上漲了8.9%。促成銷量和價格上漲的因素不少，當中包括經濟復甦、低利率環境、市場流動性過剩等。
今年許多項目的銷售活動都相當活躍，尤其是其他中央區(RCR)和中央區外(OCR)的樓盤。總體而言，2021年前11個月共有12,400多套新私宅售出(不包括執行共管公寓EC)，超越了過去七年來的年度銷售額。私宅需求絕大部分由組屋提升者所支持，這一買家群體利用組屋轉售市場的增長將自己的組屋單位售出，並在RCR和OCR購買公寓。
組屋提升者的購房需求促成了今年大部分時間都得以維持的購買勢頭。2021年下半年，由於買家決定在未來新盤推出新基準價格之前進入市場購買單位，公開土地招標的土地價格上漲對推動銷售起到了重要作用。2021年的強勁銷售進一步將未售出房屋的庫存消耗至3年來的低點。尤其是OCR的房屋，截至2021年第三季末，OCR未售出房屋庫存少於4,400套。
除了新私宅銷售市場外，其他房地產領域也有許多亮點，例如組屋轉售市場以及有地住宅市場，尤其是優質洋房(GCB)。組屋轉售市場轉售價格上漲，銷售活躍，並創下223筆百萬交易的記錄。
經濟復甦和屋主的需求推動了組屋轉售市場的上升，尤其是那些想避開新預購組屋(BTO)完工日與等待時間延長所帶來的不確定性的年輕夫婦。與此同時，有地住宅市場也實現了穩健的銷售，當中包括高凈值人士購買的優質洋房交易額屢次破紀錄。購房者對組屋轉售市場和有地住宅市場興趣重燃的一個共同驅動點，是冠病疫情所帶來的對居家空間和寬敞房屋的需求，因為居家辦公的趨勢促使更多人更長時間呆在家中。
2021年12月16日，政府實施了針對私宅和組屋轉售市場的最新一輪房地產市場降溫措施，當中包含額外買家印花稅修訂、房貸總償債比率閾值收緊，以及更嚴格的組屋貸款與估值比率(Loan-to-Value，LTV)限制。新降溫措施幾乎影響了所有類型的買家，並將成為2022年樓市增長的最大絆腳石。首當其衝的是外籍人士和房地產投資者。核心中央區(CCR)市場將受重挫，因為大部分需求來自外籍人士和投資者，而他們是受高昂ABSD利率影響最大的買家群體。CCR房價或將面臨下行壓力，賣家和開發商可能會通過折扣來吸引買家，而懂得把握機會的買家可能會利用價格的調整升級到CCR房產。
新加坡經濟預計在2022年增長3%至5%，但將會面臨一些不利因素，例如加息、通脹攀升以及新冠病毒變異株奧密克戎(Omicron)嚴重程度的不確定性。因奧密克戎毒株的擴散，許多國家都在與新一波病例抗爭，因此最初重新開放國家與經濟的樂觀情緒已經減弱。預計，新加坡在2022年的銷售和房價將因受降溫措施和周圍地區新房供應減少所影響，而不如2021年來得活躍。房屋銷售將在很大程度上受本地購房者的需求推動，尤其是提升者和首次購房者，因為他們受降溫措施修訂的影響最小。
私宅房地產市場
# 概述
與往年相比，2021年私宅價格再創新高，在轉售和新私宅銷售市場上售出較多單位。買家高昂的信心推動了銷售，他們的信心源於經濟復甦、低利率環境和過剩的市場流動性。
# 房價與預測
2021年前三季，私宅價格上漲了5.2%。博納預計，2021年全年私宅價值將上漲6%至7%。從各個地區來看，RCR房價漲速最快，在2021年前三季內上漲了8.8% ，預計全年增長10%，而CCR和OCR的價格預計將於今年出現相對溫和的增長。
鑒於近期推出的降溫措施，2022年私宅價格的增長預計將放緩，實現較緩慢的3%至5%增長。由於外籍人士和房地產投資者需承擔高額ABSD，與RCR和OCR這兩個子市場相比，博納預計CCR的價格將面臨更大的下行壓力。
博納估計，整體CCR價格可能會在2022年全年略有下降或持平。同時，鑒於這些細分市場的供應趨緊，以及提升房屋之需求為房價所能提供支撐，RCR和OCR的房價應會保持穩健。
# 新私宅銷售市場
開發商在2021年前11個月售出了12,467套新私宅(不包括EC)，這個銷量有望成為自2013年售出14,948套新私宅以來，最高的年度銷售額。
新盤市場的銷售勢頭主要由多個OCR和RCR銷售成功的新盤所帶動，即 Pasir Ris 8 、鑫悅府和康寧河灣。土地價格的上漲可能會刺激2021年下半年OCR和RCR的房屋銷售，買家或將對未來價格的上漲感到擔憂。
新盤市場火熱的購房活動，以及未售出庫存的迅速消耗，對市區以外地區的二手房巿場和現有樓盤產生了溢出效應。
RCR項目主導了2021年的新私宅銷售，約占售出新單位的41.6%。緊隨其後的是OCR (39.2%)和CCR(19.2%)的新私宅。
今年最暢銷的項目是鑫悅府，從1,862個單位的總單位量售出了1,400多個單位，中位數價格為S$1,790 psf。
買家居民身份與國籍方面，新加坡公民和新加坡永久居民(SPR)占2021年非有地新私宅銷售的95.5%。同時，外籍人士購買的非有地新私宅則占銷售額的4.5%。儘管邊境逐步且有條件開放，但因外國買家的ABSD利率較高，在未來的幾個月里，外籍人士的需求可能會受到抑制。
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{nextpage}2021年，大約75%的非有地新私宅銷售額低於200萬的大眾市場最佳定價。此類交易的絕大多數以OCR房屋為主(43.4%)，其次是RCR(41.2%)和CCR(15.4% )。
# 庫存與未來新盤
截至2021年第三季末，未售出單位庫存已減少至17,140個，而這是自2017年第三季16,031個單位以來的最低數量。
截至2021年第三季末，CCR、RCR和OCR的未售出庫存分別為6,880、5,878和4,382套。由於銷售強勁，RCR和OCR中未售出的庫存在過去一年來迅速消減。
按照過去一年的銷售水平，OCR中未售出的庫存在沒有新供應注入的情況下，可能會在大約一年的時間內一掃而空。
即將發布的2022年上半年政府售地計劃(GLS)備售地段(Confirmed List)將著重在RCR和OCR地段，這將有助於支撐新私宅的供應，並滿足這些地區的住宅需求。
2022年，預計將有大約8,000至9,000個新單位在各大房地產項目中推出。購房者可以關注的一些新盤項目包括Belgravia Ace、The Arden、North Gaia義順9道(Yishun Avenue 9)EC項目，以及丹那美拉克基連路(Tanah Merah Kechil Link)混合用途開發項目。
就新盤價格而言，由於土地價格以及開發商建築成本的上漲，RCR和OCR項目預計將以市場基準價格推出，比2021年的開盤價格高出5%至8%。然而，由於ABSD利率的調整，外籍人士和投資者的需求減弱，CCR的開盤價格可能會走軟。
# 新私宅銷售市場展望
2022年房屋供應的增加，再加上自2021年12月16日起實施的新降溫措施，將為買家提供更多選擇，並穩定過去一年來大幅上漲的房地產價格。
2021年，博納預計新私宅銷售量可能接近13,000套（不包括EC)；而2022年，組屋提升者等本地居民的實際購房需求，將促使新私宅銷量放緩至9,000至10,000個單位(不包括EC).
# 轉售市場與展望
二級市場在2021年表現良好，2021年前11個月共轉售了超過18,000套住宅(二手房屋：18,131套；轉售樓花：479套)。
轉售市場最受歡迎的地區包括第19區和第15區，這兩個地區是本地人和組屋提升者的熱門住宅區，並且在2021年的前11個月內分別達成了1,600和1,400多筆交易。交易價值方面，不出所料，受高端豪宅和優質洋房交易的推動，第10區的交易價值高達S$39億。
2021年，二手房屋和轉售樓花市場的銷量預計將超過19,000套。2022年，轉售交易量或將達到15,000至16,000套。
有地住宅
2021年共有超過3,300套有地住宅易手，而排屋構成了大部分銷售。就交易價值而言，2021年前11個月的交易額超過S$170億。2021年有地住宅交易額超越了2010年創下的最近一次的高峰數值，當時的交易額超過S$139億。
雖然獨立式洋房占有地住宅交易中的最小份額(476個買賣禁令)，但此類銷售的交易價值超過S$57億(或銷售價值的34%)，受2021年初創紀錄的GCB交易的部分影響。
今年的優質洋房市場大放異彩，銷量和地價節節飆升。2021年上半年，GCB購買勢頭來自富裕的本地人和新公民，當中就有大部分人是從數碼科技經濟繁榮中獲利的科技企業家。
根據URA房地產資訊系統買賣禁令數據，以優質洋房交易而言(位於優質洋房地區土地面積超過1,400sqm的獨立式洋房)，2021年前11個月有56個禁令記錄，交易金額超過S$19億。
鑒於全球部分地區冠病疫情肆虐和政治動盪帶來的持續不斷的不確定性，許多超級富豪已於2021年移居新加坡。備受推崇的GCB住宅區的獨家有地住宅受到高凈值人士的強力追捧。
博納預計，2021年全年的整體有地住宅價格將增長10%，而在2022年，價格增長可能放緩至4%到6%。
2022年，有地住宅市場和優質洋房市場的銷售勢頭在經歷強盛的一年後，預計將放緩，但同時保持彈性，因為仍有超級富豪家庭正在尋找自己的理想家園，進而提供穩健的需求。
組屋轉售市場
# 概述
組屋轉售市場今年的銷售業績非常出色，2021年前11個月的銷量超過了28,000套，並且打破了過去十年來的年度數據。與此同時，組屋轉售價格也實現了兩位數的增長。經濟復甦、新BTO延遲完工以及首次購房者能獲取的高額購房津貼，都是促成轉售市場保持高度活躍的因素。
# 交易與價格
截至2021年第三季，組屋轉售價格指數在2021年第三季記錄了150.6的指數，同比增幅為12.5%。這是自2011年第三季以來的最高同比增長，當時的價格同比增長幅度為11.6%。
組屋轉售價格指數創下歷史新高，2021年第三季的指數為150.6，超過了2013年第二季的近期高峰值(149.4)。
價格上漲也反映在三房、四房和五房轉售單位的平均轉售價格上，分別上漲至$352,000、$504,000和$603,000。
2021年，成熟組屋區五房式組屋的平均轉售價格可高達S$701,000，而非成熟組屋區五房式組屋的平均轉售價格為S$544,000。
今年前11個月的組屋轉售交易量已超過過去10年的年度銷量，並有望在2021年底達到約30,000套。
交易量最多的組屋區包括非成熟區如榜鵝和盛港，它們在2021年前11個月內售出了超過2,500個單位。這兩個組屋區價格相對較實惠，單位選擇也較多樣，因此受年輕夫婦和購房者的青睞。
# 百萬組屋轉售交易
2021年前11個月，超過220套組屋單位以至少S$100萬的價格售出，而這是一項年度銷售新記錄。由於轉售組屋需求強勁，銷售勢頭放緩的可能性較小。
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{nextpage}這些百萬組屋單位大多位於優質的成熟組屋區，或擁有相當寬廣的樓面面積，因而造就了高昂的價格。中央區、女皇鎮和碧山的百萬組屋轉售交易數量最高。
達士嶺摩天組屋(The Pinnacle @ Duxton)、杜生莊(SkyVille @ Dawson)和碧山怡然閣(Natura Loft @ Bishan)的轉售組屋皆有一些破紀錄的組屋交易，並在一定程度上協助支撐了組屋轉售價格。
2021年最昂貴的轉售組屋是碧山怡然閣的一套五房式單位，於10月以破紀錄的S$136萬易手。它打破了7月份由同一開發項目中的五方式單位所創下的S$129.5萬轉售價的前一個記錄。
# 公共組屋供應
建屋發展局(HDB)已宣布將在未來兩年內，讓組屋單位供應量提升35%，並計劃在2022年和2023年推出多達23,000個BTO單位。
根據博納追蹤的數據，2022年計劃的23,000套BTO組屋供應量，將是自2013年推出的約25,000套新組屋單位以來，最高的年度供應量。2022年BTO供應量同比大幅增長34.5%至23,000套，這將為新加坡家庭提供更多可負擔的住房選擇。
鑒於BTO需求旺盛，增加供應的舉措將使新加坡人有更多機會購得新單位，並緩解組屋轉售單位的強勁需求，從而控制組屋轉售價格。
儘管BTO供應量增加，但仍有大量購房者轉向轉售市場，因為首次購房者能獲得可觀的購房津貼，且公開市場上的單位選擇範圍更廣，搬入新家的時間相對於等待時間漫長的BTO來說較短。
隨著大量組屋單位(估計超過31,000套)在2022年滿足五年最低居住年限(MOP)，許多組屋業主可能會考慮賣房升級，而這將會有助於支撐組屋轉售價格的增長。
# 組屋轉售市場展望
2021年前11個月，共有28,165套轉售組屋售出，並已超越了2020年轉售的24,748套。博納預計，轉售量可能超過30,000套，2021年全年的轉售價格可能會上漲11%至12%。
鑒於近期推出的降溫措施，博納認為，組屋貸款的LTV比率收緊(85%)不會對組屋需求產生重大影響，因為一些買家已從銀行獲得融資來購房。
博納預測2022年組屋轉售量或將逼近30,000套，受新單位工期延長、高額轉售組屋購房津貼，以及公共住房的可負擔性等因素的推動。2022年，組屋轉售價格可能會以較慢的速度上漲6%至8%，並且在新措施的支持下，整體房地產市場的活躍情緒將有所緩和。
ABSD的上漲可能會鼓勵更多希望提升至私人房產的組屋業主，在購買私宅之前先賣出他們的組屋，因為他們或將無法承擔ABSD的前期付款。一些組屋提升者也可能在未來的幾個月里持觀望態度，了解這些措施對私人房地產市場的影響後，再採取下一步行動。
# 概述
2021年，租賃市場在交易量和租金價值方面保持了一定的韌性。在經濟前景樂觀、跨國旅遊的恢復和外國勞動力可能增加的情況下，預計2022年租賃需求將進一步增長。
# 私宅租賃
截至2021年第三季末，URA私宅租金指數在過去一年中增長了7%。
由於居家辦公仍是2021年普遍默認的工作方式，許多房東在租賃需求強勁的情況下更有能力提高租金，尤其在較大的公寓和有地住宅。
就租賃量而言，2021年前11個月有近90,000份租賃合同，並有望在2021年全年達到96,000多份租約。
就租金而言，2021年前11個月的租約總額高達S$3.55億，預計全年將超過S$3.6億。
隨著邊境重新開放，預計2021年12月和2022年1月的租賃需求將減弱。外籍人士可能會趁年底佳節返鄉，進而抑制未來幾個月的租賃活動以及租金中位數。
# 組屋租賃
組屋租賃市場方面，2021年前11個月共有超過33,300 筆租賃交易。
組屋租賃的一大需求來源是尋求臨時住房的人，即等待BTO完工的夫婦及等待房屋裝潢完成的人。
# 租賃市場展望
基於疫情的好轉、邊境的重開以及更積極正面的商業情緒，博納對2022年的租賃市場持相對樂觀的態度。隨著更多疫苗接種者旅遊通道(VTL)的開通和更多外籍人士返回新加坡，私宅和組屋的租賃需求預計將增長。
2022年的租金可能會保持堅挺，因為私宅租賃量預計將達到100,000筆交易，而組屋租賃交易量則將超過37,000筆。
來自金融和科技行業等面臨本地勞動人才短缺的高價值行業的外籍專業人士將推動需求增長。隨著旅遊限制的解除，新加坡將有更多高技能外籍人才在未來幾個月內入境，以填補勞動市場的空缺。
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