新加坡推出最新的組屋降溫措施，從前天（8月20日）開始，建屋局所提供的貸款頂限，將從原本的80%降低到75%。

建屋局在文告中指出，新出台的措施，主要是為了讓本地的組屋轉售市場降溫，並對首次購屋的人士提供更多援助。

新加坡的組屋轉售市場可說是一片火熱，到7月為止已出現超過543宗百萬組屋交易，超過了去年全年的470宗。

在調低了貸款頂限後，意味著組屋買家，需要準備更多的公積金或現款才能買房。建屋局表示，這樣做是為了進一步穩定轉售組屋市場，並且讓購屋者在借貸時更為謹慎。

在新加坡購買政府組屋，可以通過建屋局或銀行貸款。如果是通過建屋局貸款，可以使用公積金的普通戶頭支付25%頭期款；如果通過銀行貸款，則必須拿出至少5%的現金，再用公積金戶頭支付其餘20%的頭期款。

3年調整4次

這是建屋局自2021年12月，將借貸頂限從90%下調到85%後，三年內第4次下修貸款頂限。

2022年新加坡組屋轉售價格全年增長10.4%。伴隨著貸款頂限的下調以及其他降溫措施，2023年轉售組屋價格漲幅降為4.9%。

由於市場需求強勁，今年上半年的組屋轉售價格已上漲超過4%，使得建屋局不得不再度出手降溫。

中低收入購屋者津貼上調

此外，建屋局的文告也表示，首次購屋者，尤其是低收入家庭，在新措施下可以獲得比之前還要多的購屋津貼。

符合條件的首次購屋家庭，可獲得的額外安居津貼（EHG）頂限，從目前的8萬新元調高至12萬新元，而首次購屋單身者的津貼頂限則從4萬元調高至6萬元。

建屋局提高津貼的舉措，與8月18日黃循財總理在國慶群眾大會上，表示會提高組屋津貼的說法一致。

文告也指出，政府會致力於為新加坡人提供負擔得起的公共住房，也會密切關注房地產市場，並在必要時調整政策來穩定本地的房地產市場。

專家點評：短期內有效緩解房價上漲，但長期影響有限

對於此事件，新加坡眼獨家採訪了房地產業內人士。

本地最大房產平台之一的99.co 研究副主任林志勇談到：

新加坡百萬組屋的數量越來越多，建屋局在這個時候出台新措施來為本地的組屋市場降溫，對抑制飆升的房地產市場起到了一定的積極作用。不過，月收入超過1.4萬新元的群體，原本就無法獲得建屋局的貸款，只能通過銀行借貸，而銀行的借貸頂限就是75%，因此這次的調整對這些高收入人士不會有多大影響。

至於收入接近1.4萬新元，還可以拿到建屋局貸款的購屋人士，既沒法在新措施拿下到更多津貼，還要多準備5%的預付款，他們才是受到比較大影響的一群。

政府大幅度提高組屋津貼，很大程度上抵消了中低收入人士在組屋借貸頂限下調所受的影響。此外，新組屋的購物津貼從8萬新元提升到12萬新元，此舉也會鼓勵中低收入家庭，不再選擇租賃而是購買屬於自己的組屋。

總的來說，這次的降溫措施，並不是要扼殺組屋轉售市場，而是要緩解最近幾個月來轉售組屋價格上漲的問題，並鼓勵中低收入群體自購房產。

大亨貓咕Mogul.sg首席研究官麥俊榮表示：

轉售組屋價格上升其實也會對本地私宅市場造成影響，不少人把組屋高價賣出後，將目光轉向私宅市場，進一步推高了本地的私宅價格，這一情況其實並不為新加坡政府所樂見。

這次推出的新措施，可以視為是新加坡政府一個先發制人的舉措：下調貸款頂限，來抵消提高津貼後可能引發的通膨問題。當組屋貸款頂限下調後，那些把槓桿加到最大的二手組屋潛在買家，在購買組屋時就不得不提高預算，增加了他們進入二手組屋市場的難度。

這一次貸款頂限下調了5%，對市場的影響其實非常有限。如果想要有立竿見影的成效，政府可以考慮把建屋局貸款和銀行貸款的頂限再往下調。

下調貸款頂限只能解決組屋轉售市場的需求問題，要真正對症下藥，政府還得要解決組屋的供應量問題，確保在這兩年內有足夠的新組屋推出以來滿足市場。

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