引 言

上個月，組屋的降溫措施又來了！建屋局提供的貸款頂限被調低了，因此預算比較吃緊的買家可能又只能被迫消費降級了。同時，政府也調高了低收入家庭的購物津貼。簡單來說，新加坡政府又劫富濟貧啦！

聯合早報

降溫措施是指什麼？歷史上，新加坡出台過哪些房地產降溫措施？以後，房價走向會如何發展？小編精心調研了買房資料，奉給大家~

01 降溫措施

顧名思義，降溫措施是指當房產市場太火爆時。政府出台的穩定房價並給市場降溫的政策。新加坡致力於房住不炒的原則，確保房價是平穩緩慢上升，這才能持久穩定整個房產市場。

降溫措施通常從兩個方面調節市場需求：加稅、降槓桿。

買房印花稅

在新加坡買房時，需要支付買家印花稅(Buyer Stamp Duty)和額外買家印花稅(Additional Buyer Stamp Duty)。

所有人的買家稅稅率相同，呈梯度上升。也就是房子越貴，買家稅越高。目前，價值超過150萬新幣的房子需要支付超過房價5%的買家稅，超過300萬新幣的房子則需要支付超過6%的買家稅。

新加坡買家印花稅

額外買家稅限制的則是房產套數和國籍身份，也就是買多套要繳稅、本地人買房比外國人更便宜。

外國人的買家稅再度提高，從30%升到60%，對於海外短期投機者來說，新加坡房產已經不在考慮範圍內了。不過近年來外國買家的交易只占不到5%，主要集中在烏節路和濱海灣等豪宅區，對大眾房產市場影響不大。

新加坡額外買家印花稅

建屋局貸款頂限 HDB LTV

建屋局貸款是給買組屋或者EC的本地居民的，曾經是90%，讓本地居民能更輕鬆的買房。但從今年開始，已經調整為75%，跟商業銀行一模一樣。政府可能是考慮本來應該自住的組屋價格也漲了很多，因此從降低買家貸款的角度來限制房價。

02 歷史降溫措施

在過去的20年里，新加坡政府採取了20餘次降溫措施。在一次次細化的嚴格規定中，房產泡沫擠壓殆盡，房價越來越趨於穩定和健康，形成一個經得起大風大浪，充滿韌性的房地產市場。這對於居民來說其實是件好事，不用擔心房價大漲買不起房，也不用憂慮房價大跌血本無歸。

歷史降溫措施

以前，當房產上升尤其陡峭，比如一年內上漲10%左右時，降溫措施就會來臨了，並且每次來都是雷霆萬鈞，短期對市場刺激極大。但現在，政府似乎把降溫措施當成了一項警鐘，雖然每年都出台政策，但措施越來越溫和，可以看出來政府儘量避免影響中低收入家庭買房自住。因此，市場面對降溫措施的反應其實已經相對平淡了。每次看到新聞時，房價並不會應聲暴跌，而是會慢慢調整預期。

03 未來房價影響

組屋方面，二手組屋溢價嚴重。據報道，單7月就有一百餘間百萬組屋成交。組屋價格的迅速上漲主要是疫情期間新組屋工期延遲導致二手組屋市場火爆，但未來供應上漲的情況下，市場可能會略微回調。此外，地理位置最佳的組屋由於MOP十年，投資回報不夠理想，有信心儘快升級公寓的年輕買家可能轉向地理位置中等的地點。

公寓方面，新公寓價格調高，達到歷史與二手公寓差價頂點，同時工期明顯比疫情前更長了。由於自住買家對價格和入住時間會比較敏感，越來越多的買家會優先考慮二手公寓，因此大戶型仍然供不應求。不過，投資買家青睞的小戶型則是相反的趨勢。

目前租金和利率下行，非自住房產稅上調，直接買二手房的租金無法覆蓋房貸和物業費，收益比之疫情期間已經明顯下降了。因此投資買家仍會考慮新盤，前期現金流壓力小，搏一下完建後的漲幅和幾年後的新周期。

結 語

房產降溫措施的影響通常都是滯後的，其實對於剛需買房者來說，核心還是解決自己的住房需求，早買早安心。降溫措施雖然會抑制房價漲幅，但也會影響買家的購買能力。是福是禍，無法預測。長期來看，房子還是保值抗通脹的優質不動產，不用在意這一兩年的漲跌。