瑞士銀行最新發布的《2024年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示，全球城市的房地產泡沫風險連續第二年呈現下降趨勢。在所評估的城市中，新加坡的房地產市場被評為中等風險，具體的得分為0.59，而美國邁阿密則以1.79的得分位居風險最高城市。除此之外，東京、洛杉磯、多倫多和日內瓦的房地產市場也顯示出相對較高的泡沫風險。

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報告指出，新加坡私人住房市場在過去五年中受到全球人才湧入和建築活動延遲的影響，租金增長速度超過了房價增長。然而，去年新加坡的實際租金下降了7%，而房價則逆勢上漲了3%。這表明新加坡的住宅市場得到了強勁基本面的支撐。

全球主要住宅市場均有不同水平波動

瑞銀的研究涵蓋了全球25個主要城市的住宅價格，這些城市在通脹調整後的房價平均比2022年中期全球利率開始上升時低了大約15%。在這25個城市中，法蘭克福、慕尼黑、特拉維夫和香港的市場失衡程度有了大幅下降，目前這些城市的風險水平處於中等。

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瑞銀全球房地產泡沫指數追蹤了自住房屋市場的基本估值，以及城市相對於其國家的經濟扭曲程度，例如貸款和建築熱潮等因素。根據估值，指數對泡沫風險進行評分：低於0.5為低風險，0.5至1.0為中等風險，1.0至1.5為較高風險，1.5以上為高風險。

這一評估方法並不旨在預測價格調整的發生與否或具體時間，而是評估價格大幅調整風險的普遍性。在決定將哪些城市納入指數時，瑞銀考慮了城市對全球金融市場和住宅房地產投資的重要性，以及相關數據的可用性。

新加坡收入增速超過房價增長 購房能力提高

報告提到，儘管新加坡的房價租金比去年有所上升，但房價收入比顯示，由於收入增長速度超過了房價增長速度，購房能力有所提升。總體來看，過去四個季度房地產泡沫風險有所增加，但整體風險程度仍然處於中等水平。

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報告指出，在新加坡當前的高利率環境下，目前的房屋價格水平似乎遠非可持續，尤其是在房屋自有率較高的市場。然而，負擔能力的大幅下降並不一定會導致價格調整。

展望未來，房地產市場有望改善，其中原因之一是利率的下降。瑞銀全球財富管理研究報告的主筆Matthias Holzhey總結道：「許多城市的實際房價已經觸底。經濟前景可能將決定房價是再次飆升還是進入盤整階段。」這一觀點反映了市場對未來房價走勢的預期，即房價的下一步走勢將受到全球經濟形勢的影響。

新加坡政府實施的房地產降溫措施有效抑制了外國需求，尤其是在高端私宅市場。此外，由於高利率和供應瓶頸的緩解，未售出單位數量增加，這暗示著未來房價增長可能會趨於平緩。隨著各國經濟逐漸從疫情影響中恢復，房地產市場的未來走勢將更加依賴於宏觀經濟的表現和政策調整。