馬來西亞新山的房地產市場，近來因新柔捷運和柔新經濟特區等利好因素，大有一番欣欣向榮之勢。

新加坡買家的熱捧，更幫助當地房價顯著上漲，單在今年首三個月就漲了30%。

然而，新馬雖是一衣帶水，但境外買房，最好還是留點心。

有逾百名在新山購買房產的新加坡人就疑似成了冤大頭：

以為自己在買房，實則卻是在「租房」。

上述新加坡買家在完成購買程序後，竟發現買到的是房子的租賃權，而非產權。

換句話說，買家只是租戶，而非業主。

其中的貓膩，出在「私人租賃計劃」（Private Lease Scheme，簡稱PLS）這個關鍵詞。

這些新加坡買家所購買的公寓，並未以較為普遍的永久地契（Freehold）或有年限的租賃地契（Leasehold）形式出售，相反的，發展商以99年的「私人租賃計劃」（PLS）形式出售相關房產。

在PLS下，持有土地的公司或發展商才是房產的實質所有者，購買房產的買家無論名義上或實質上都只是租戶。

簡單來說，在一個PLS單位中，有三個參與者：

擁有土地的地主是「大房東」，他把土地出租給發展商在該片土地上建造房產，發展商接著變相成為「二房東」，再把房產出租給個人買家（租戶）。

是以，位列食物鏈底端的PLS房產買家擁有的權利極為有限，凡事都得看人臉色，其中影響最大的限制包括：

• 若想出售或出租房產，需獲得發展商許可；
• 買家無法參與選舉公寓管理委員會，一旦爆發法律糾紛，債權人可能收回土地，進一步影響房產價值。

一名買家向亞洲新聞台透露，他花了27萬5000新元買房，結果卻未獲得完整產權，實屬得不償失。

預計2026年底通車的新柔地鐵推動了新加坡人對新山房地產的買氣。（聯合早報）狀告發展商和土地持有者據了解，至少有80名新加坡買家已對相關發展商訴諸法律行動。

他們入稟馬國法庭，指控發展商在銷售過程中，並未清楚說明房產屬於PLS模式。

今年6月，超過70名本地買家也向新加坡房地產代理理事會投訴，要求後者調查向他們行銷相關物業的新加坡房地產經紀公司。

相關報道並未透露逾百名新加坡「租戶」所購買的房產是新山的哪些房地產項目。

但根據財經媒體《The Edge Singapore》今年10月的報道，位於柔佛依斯干達公主城的美迪尼（Medini）的一些住宿單位，曾在2013年至2014年以PLS形式出售。

房地產網站EdgeProp則引述馬國法庭資料報道，今年稍早有63人針對十多年前購買的美迪尼房產，起訴持有土地的依斯干達投資控股公司（Iskandar Investment Berhad）和發展商 Distinctive Resources在銷售過程中涉及虛假陳述。

63名原告的訴狀指出，他們在2023年12月因遲遲等不到所購房產的分層地契，這才發現自己所購買的，竟是房子的租賃權而非產權。

他們指控，發展商和提供地段的依斯干達投資控股公司通過旗下經紀人，以宣傳冊、電郵、網站和視頻等方式，誘使他們誤以為購買的是房產的完整產權。但事實上，他們買到的卻是房產的租賃權。

原告要求法庭裁定另外頒布分層地契，並將買家列為房產持有人。

持有土地的「大房東」依斯干達投資控股公司和「二房東」發展商Distinctive Resources皆辯稱，提出起訴的買家已錯過法律追訴的時效，且購買過程中完全知情，也未曾提出異議，因此主張「私人租賃計劃」（PLS）是有效的。

兌換率極具吸引力，加上當地較低的生活成本，使不少新加坡人把目光投向柔佛的房地產市場。（聯合早報）2020年，馬國也曾有另一起和此次爭議類似的法庭案件。

107名在美迪尼購買另一處房產的買家入稟法院，狀告發展商Tropika Istimewa涉及虛假陳述。

法庭最終裁定，Tropika Istimewa在交易過程涉及虛假陳述，買賣合約無效，發展商必須對買家作出賠償。

值得一提的是，該官司涉及項目所在的土地，同樣由前文提及的依斯干達投資控股公司持有。

依斯干達投資控股公司的大股東為馬國主權基金國庫控股公司（Khazanah Nasional），其他股東包括馬國雇員公積金局和柔佛州政府持有的柔佛人民基建公司。

2020年的判例，或許能給正在打官司的其他「租戶」注射一支強心劑。

但在國外買房，最好還是把事前功課做足，避免徒增煩惱。

新馬兩地的多名地產律師就提醒，新加坡人在馬國購置物業時，應小心審查合約細節，並聘請熟悉當地市場及法律的地產經紀協助相關事宜。