超過一百萬元轉售的組屋，除了樓層高、地點好之外，也更可能是面積較大的五房式組屋、「霸級」組屋（jumbo flat），或是建屋局停止建造的公寓式組屋。

但百萬元的轉售價在不久的將來，很可能就不再是這類組屋的專利，因為去年12月就有一間位於比達達利區的三房式組屋以90萬元的價格轉手。

從一些賣家最近開出的價格來看，90萬其實足以在一些市區以外的地區購買兩臥房私人公寓，這間面積僅71平方米的三房式組屋憑什麼賣到這樣的價錢？

以比達達利這間組屋為例，它位處13至15樓，距離小販中心和地鐵站僅約300米，屋契還剩下95年，基本上無懈可擊。

對比2024年以至少150萬元轉手的組屋，除了一間雙層公寓式組屋（maisonette）和一棟排屋式三房式組屋之外，其他組屋都剩下至少85年的屋契。屋齡在14年以下、相對較新的組屋有多搶手，可見一斑。

剩餘屋契年限有多值錢？

上述的霸級組屋和公寓式組屋即使轉售價格突破百萬元，其實還不需要過於擔心。

因為它們在市場上相對稀缺，這雖然抬高了它們的價格，卻也意味著它們不會成為主流，加上這些組屋多數於上世紀80至90年代興建，屋契現在剩下60多年，價格總有隨著屋契減少而回落的時候。

雙層公寓式組屋由於數量不多，一直受買家青睞。（每日新聞）

但屋契剩下80多、甚至90多年的組屋可就是問題了，因為即使再過10年，屋契仍剩下至少70多年的情況下，加上它們原有的優點（高樓層、地點優越等）不變，其轉售價格預計只升不跌。

政府為了減低組屋的「彩票效應」，在2021年推出黃金地段組屋模式。在這個模式下，組屋在轉售時附帶幾個限制，如10年的最低居住年限，和按照轉售價的某個百分比回收給予買家的額外津貼等。

黃金地段組屋最快也要2031年才能轉售，因此這個模式在控制組屋轉售價格的效應要到時才會顯現，但目前價格直逼百萬的組屋最遲卻是在2020年竣工。

換句話說，按照目前的趨勢，接下來的幾年內完全有可能出現百萬元三房式組屋，以及更多150萬元以上的轉售組屋。

不成比例的影響

國家發展部長李智陞每當提到百萬組屋時，總不忘提醒大家這類交易「都是少數，不影響整體轉售市場」。

SRI研究與數據分析部主管莫漢（Mohan Sandrasegeran）接受《海峽時報》訪問時透露，2024年預計有1035間組屋以超過百萬元的價位轉手。截至去年12月30日，當局一共記錄了2萬8876宗轉售組屋交易。

基此，百萬組屋占了去年所有轉售組屋交易大約3.5%，從數字上來看的確還是少數。

但李智陞在10月的一場公開活動上致辭時也表示，賣家看到組屋轉售價屢創紀錄的消息後，會提高對售價的預期，買家則會急著在價格上漲前儘快購買組屋，這些「少數」的交易，仍可能在房地產市場造成不成比例的影響。

該出手時不會手軟

組屋轉售價格屢創新高的現象還會持續多久？（聯合早報）

當局最新一輪的房地產降溫措施其實只是去年8月的事。當時，國家發展部和建屋局宣布，將建屋局房屋貸款的貸款與估值比率（Loan-To-Value Ratio）頂限從80%調低至75%。

建屋局最新的預估數據顯示，去年第四季的組屋轉售價漲幅和轉售量雙雙放緩。但分析師認為，其中的原因除了8月的降溫措施，也包括10月的預購組屋銷售活動，加上年底假期購房活動通常減少，另一些潛在買家也可能正在等待今年2月的預購組屋和剩餘組屋銷售活動。

回顧當局自2009年開始實施的各項房地產降溫措施，一年內推出兩輪或更多降溫措施並不是沒有，例如在2010年2月和8月調整賣方印花稅（SSD）和房貸貸款與估值比率，以及在2013年一連三次出手，限制買家的房貸款額和期限等。

除非是像2023年4月大幅調高額外買方印花稅（ABSD），被分析師戲稱為「急凍措施」的情況下，一般的降溫措施都需要至少幾個月才能見效。

下一輪降溫措施什麼時候來臨，除了看當局如何評估組屋轉售價格屢創新高的現象，也看買賣雙方能不能理智看待轉售交易，畢竟不是每間組屋都值得百萬元的轉售價格。