柔新特区成型　或能变相帮新加坡房市降温？

柔新经济特区是新马两地近来最火的名词。

协定签完了，连接两地的新柔地铁也快建好了，双方各取所需，互补不足的整合，似乎渐渐有了眉目。

在众多潜在发展当中，商家们着眼的是到柔佛布局设点，节省营运成本的商业考量，而普通老百姓更关心的，却是新柔两地是否就此成为“一日生活圈”。

不难想像，若一切到位，尤其是简化通关程序及时间，冲着房价低空间大的性价比，以及较低生活成本等卖点，

在新加坡这一头，预料会有不少人考虑到对岸新山置产及生活。

这里指的不一定是新加坡人，包括在本地工作经商的外国人和永久居民等都有可能成为“先头部队”。

外国人在新加坡置产的门槛相对严苛，除了60%的额外买方印花税（ABSD），他们也只能购买价格更高的私宅。

在新山，当地政府对外国人购房的限制相对宽松，包括只能购买100万令吉以上的房屋，折合新元后，只需30万新元左右，有的房屋项目若获得柔佛州政府特许，甚至还能以不低于50万令吉的售价卖给外国人。

买方印花税则为4%。

如果柔新特区主打的卖点，尤其是两地交通更快速便捷获得兑现，对在新加坡有事业的外国人而言，转向新山置产的诱因其实不小。

另一边厢，新加坡永久居民虽能在本地购买转售组屋，但近年来，转售组屋价格水涨船高，也可能提高他们在新山置产的意愿，尤其那些来自马国的永久居民家庭。

这股趋势一旦形成，本地转售组屋及非中央区的公寓市场将首当其冲。

本地转售组屋市场持续升温，引起不少国人关注。（联合早报）新加坡部分产业，如零售业者、发展商和建筑相关业者将因本地住房需求下滑，受到一定程度的打击。

《商业时报》的一则评论指出，政府的税收也可能连带受影响。

除了房屋交易量下滑，导致相关税收减少，房屋持有量增长放缓乃至减少，也将影响房地产税收入。

如果有更多新加坡居民（包括永久居民及外国人）到新山消费及生活，新加坡政府征收的消费税也会受到一定程度影响。

但这不尽然是坏事。

部分人的住房需求从新加坡转移至新山，能适时缓解本地的住房压力。

新加坡土地稀缺，住房问题近年来经常在社会上成为各方激烈争辩的课题。

从建屋成本角度来看，部分住房需求转移至新山，能让新加坡公共住宅所面临的压力适当舒缓。

新加坡建屋局在2023/24财年的赤字创下新高，达67亿7500万新元。

其中，扩大组屋供应和发放更多购屋津贴，占了赤字总额的九成。

换句话说，组屋建得越多，亏得越多，如果本地住房需求能稍微缓解，亏损相对也能减少。

此外，人口密度下降，也意味着新加坡有更多土地能用在住房以外的需求，例如建造更多休闲设施，以及保留更多自然景观等，对新加坡人的居住条件、整体环境，以及新加坡碳中和的环保目标都有助益。

新柔地铁的负载能力，将是新柔两地互通互联的关键因子。（联合早报）值得一提的是，香港及深圳的经验，值得借鉴。

由于香港房价贵得离谱，疫情两地恢复通关后，有部分香港人到深圳置产，白天通勤至香港工作，晚上则回到深圳生活。

这么做的原因不外乎几个：房子大、房价低，物价也低。

但据港媒报道，以及社媒网民分享，有的人因吃不消每天动辄四小时的通勤时间，最终还是选择回流香港。

考虑币值后，柔佛的物价对国人而言相对低廉。（联合早报）柔新特区的成立，是为解决两地当下的局限，以及给未来发展铺路。

对新加坡而言，包括了为劳动密集型产业找出路。

本地空间有限，且人力成本日愈升高，柔佛广大的土地及人力资源，能为部分本地企业的发展困境解套。

住房课题，则并非新马两国一开始洽谈柔新特区的主要目的，但在相关发展驱使下，不排除会成为“副作用”之一，对新加坡房屋市场造成挤压效应。

好或不好，见仁见智。

从本地房地产经纪角度来看，“钱将更难赚”，但对部分新加坡人而言，这可能意味着新加坡不再那么拥挤，转售组屋乃至私宅的价格，不会以令人咋舌的速度飞涨。

但这一切是否发生，有赖一大前提：

新柔两地的交通会不会更便捷？

若两地的通关往来，尤其是佳节或长周末连假时仍似目前这般龟速，那从新加坡转向新山置产的人们，恐怕也会像在深圳置产的港人一样幻想破灭，“一日生活圈”的泡沫，将很快被戳破。

这正好警醒有意到新山置产的新加坡人，勿因新山住宅“便宜大碗”而冲动入手，最好综合考量各项因素，包括升值空间（一部分将取决于新柔两地的整合程度），再做决定。