柔新經濟特區是新馬兩地近來最火的名詞。

協定簽完了，連接兩地的新柔地鐵也快建好了，雙方各取所需，互補不足的整合，似乎漸漸有了眉目。

在眾多潛在發展當中，商家們著眼的是到柔佛布局設點，節省營運成本的商業考量，而普通老百姓更關心的，卻是新柔兩地是否就此成為「一日生活圈」。

不難想像，若一切到位，尤其是簡化通關程序及時間，衝著房價低空間大的性價比，以及較低生活成本等賣點，

在新加坡這一頭，預料會有不少人考慮到對岸新山置產及生活。

這裡指的不一定是新加坡人，包括在本地工作經商的外國人和永久居民等都有可能成為「先頭部隊」。

外國人在新加坡置產的門檻相對嚴苛，除了60%的額外買方印花稅（ABSD），他們也只能購買價格更高的私宅。

在新山，當地政府對外國人購房的限制相對寬鬆，包括只能購買100萬令吉以上的房屋，摺合新元後，只需30萬新元左右，有的房屋項目若獲得柔佛州政府特許，甚至還能以不低於50萬令吉的售價賣給外國人。

買方印花稅則為4%。

如果柔新特區主打的賣點，尤其是兩地交通更快速便捷獲得兌現，對在新加坡有事業的外國人而言，轉向新山置產的誘因其實不小。

另一邊廂，新加坡永久居民雖能在本地購買轉售組屋，但近年來，轉售組屋價格水漲船高，也可能提高他們在新山置產的意願，尤其那些來自馬國的永久居民家庭。

這股趨勢一旦形成，本地轉售組屋及非中央區的公寓市場將首當其衝。

本地轉售組屋市場持續升溫，引起不少國人關注。（聯合早報）新加坡部分產業，如零售業者、發展商和建築相關業者將因本地住房需求下滑，受到一定程度的打擊。

《商業時報》的一則評論指出，政府的稅收也可能連帶受影響。

除了房屋交易量下滑，導致相關稅收減少，房屋持有量增長放緩乃至減少，也將影響房地產稅收入。

如果有更多新加坡居民（包括永久居民及外國人）到新山消費及生活，新加坡政府徵收的消費稅也會受到一定程度影響。

但這不盡然是壞事。

部分人的住房需求從新加坡轉移至新山，能適時緩解本地的住房壓力。

新加坡土地稀缺，住房問題近年來經常在社會上成為各方激烈爭辯的課題。

從建屋成本角度來看，部分住房需求轉移至新山，能讓新加坡公共住宅所面臨的壓力適當舒緩。

新加坡建屋局在2023/24財年的赤字創下新高，達67億7500萬新元。

其中，擴大組屋供應和發放更多購屋津貼，占了赤字總額的九成。

換句話說，組屋建得越多，虧得越多，如果本地住房需求能稍微緩解，虧損相對也能減少。

此外，人口密度下降，也意味著新加坡有更多土地能用在住房以外的需求，例如建造更多休閒設施，以及保留更多自然景觀等，對新加坡人的居住條件、整體環境，以及新加坡碳中和的環保目標都有助益。

新柔地鐵的負載能力，將是新柔兩地互通互聯的關鍵因子。（聯合早報）值得一提的是，香港及深圳的經驗，值得借鑑。

由於香港房價貴得離譜，疫情兩地恢復通關後，有部分香港人到深圳置產，白天通勤至香港工作，晚上則回到深圳生活。

這麼做的原因不外乎幾個：房子大、房價低，物價也低。

但據港媒報道，以及社媒網民分享，有的人因吃不消每天動輒四小時的通勤時間，最終還是選擇回流香港。

考慮幣值後，柔佛的物價對國人而言相對低廉。（聯合早報）柔新特區的成立，是為解決兩地當下的局限，以及給未來發展鋪路。

對新加坡而言，包括了為勞動密集型產業找出路。

本地空間有限，且人力成本日愈升高，柔佛廣大的土地及人力資源，能為部分本地企業的發展困境解套。

住房課題，則並非新馬兩國一開始洽談柔新特區的主要目的，但在相關發展驅使下，不排除會成為「副作用」之一，對新加坡房屋市場造成擠壓效應。

好或不好，見仁見智。

從本地房地產經紀角度來看，「錢將更難賺」，但對部分新加坡人而言，這可能意味著新加坡不再那麼擁擠，轉售組屋乃至私宅的價格，不會以令人咋舌的速度飛漲。

但這一切是否發生，有賴一大前提：

新柔兩地的交通會不會更便捷？

若兩地的通關往來，尤其是佳節或長周末連假時仍似目前這般龜速，那從新加坡轉向新山置產的人們，恐怕也會像在深圳置產的港人一樣幻想破滅，「一日生活圈」的泡沫，將很快被戳破。

這正好警醒有意到新山置產的新加坡人，勿因新山住宅「便宜大碗」而衝動入手，最好綜合考量各項因素，包括升值空間（一部分將取決於新柔兩地的整合程度），再做決定。