2025年，新加坡組屋轉售市場再度刷新紀錄，紅山和坎貝拉等核心地段的二手組屋成交價高達148萬新幣。

這一價格甚至超過部分私人公寓，反映了新加坡房產市場的持續火熱。

對於留學生和新移民而言，高昂的房價意味著租房成本的上升，也讓購房變得更加困難。

在這樣的市場環境下，如何在預算範圍內做出最優選擇？

天價組屋背後的住房市場邏輯

從「居者有其屋」到「僧多粥少」

新加坡政府一直以來推行「居者有其屋」政策，但近年來人口結構的變化導致房源供不應求。

人口增長：本地生育率跌至0.97的歷史低點，政府通過移民政策填補勞動力缺口。

外籍人口增加：2025年外籍人口占比已攀升至40%，其中包括大量留學生和新移民。

熱門地段需求旺盛：成熟社區的教育資源、交通便利性及政策紅利，使得組屋交易價格屢創新高。

房租飆漲下的留學成本危機

數據顯示，2025年新加坡房租持續上漲，租房市場對留學生造成巨大壓力。

公寓租金：平均租金達到3,500新幣/月。

組屋租金：同比上漲25%，熱門地段的租金甚至突破1,800新幣/月。

留學生租房超支：平均超支30%，尤其是在國大（NUS）附近的杜佛（Dover）區域，房源緊張，需提前3個月鎖定。

留學生租房策略：避開陷阱的實戰指南

按校擇區：精準匹配房源與需求

01 新加坡國立大學（NUS）

工學院學生：西海岸組屋，1,200新幣/單間。

商學院學生：巴西班讓公寓，2,800新幣/主臥，通勤15分鐘內。

02 南洋理工大學（NTU）

裕廊東組屋：租金900-1,300新幣，但老舊組屋可能有蚊蟲問題。

湖畔公寓：租金2,500新幣+，配備24小時安保。

03 新加坡管理大學（SMU）

市中心CBD公寓：3,500新幣+，適合合租4人分攤。

大巴窯地鐵站周邊組屋：通勤20分鐘，租金低30%。

組屋（HDB）VS公寓（Condo）：優劣對比

組屋 價格（單間/月）

800-1,500新幣

優勢

社區成熟、生活便利、合法短租

劣勢

需與屋主同住、空調使用受限

公寓 價格（單間/月）

1,800-3,500新幣

優勢

獨立衛浴、泳池健身房、隱私性強

劣勢

年租約為主、押金高達2個月租金

避坑指南：中介陷阱與合同條款

01 中介費

租期≤1年，佣金=半個月租金。

租期>1年，佣金=1個月租金。

02 隱性成本

「家具折舊費」：部分房東要求額外支付，需在合同中明確責任。

水電費：需分攤至人均用量，避免額外支出。

從租房到買房：留學生的可能性與門檻

就業准證（EP）與購房資格

2025年新政對留學生購房設置了更高門檻。

公立大學畢業生

月薪≥5,500新幣（如IT、金融行業）可申請EP，併購買二手組屋。

月薪≥8,000新幣可考慮公寓，但需支付60%印花稅。

私立院校畢業生

需通過COMPASS框架評分，薪資、學歷、企業背景均需達標。

購房成本測算

以148萬新幣的組屋為例，購房成本如下：

首付

25%（37萬新幣）+印花稅3%-5%，合計約45萬新幣。

貸款

需提供3年稅單，利率在3.8%-4.5%之間。

相比之下，私立大學畢業生若從事非緊缺職業（如文科），月薪中位數僅4,200新幣，購房可行性極低。

2025年新政下的趨勢預判與行動建議

人才引進與住房調控並行

新加坡政府計劃：2025-2030年間新增12萬套組屋，但優先供應本地家庭。

緊缺職業清單：新增人工智慧、數據分析等方向，相關專業留學生獲EP機率提升60%。

行動建議

短期策略：

加入拼房群組降低租金成本。

優先選擇PSB學院等提供宿舍的私立院校。

長期規劃:

理工科留學生可瞄準「智慧國家2025計劃」相關企業（如Grab、Shopee），積累3年工作經驗後申請PR，解鎖購房資格。

148萬新幣的組屋交易紀錄，是新加坡住房市場的警鐘，也是留學生規劃未來的坐標。

面對房租飆漲與政策收緊，唯有提前布局，將住房成本納入每一步規劃。