2025年4月8日，新加坡國家發展部第二部長英蘭妮 在國 會二讀《反洗錢與其他事務（房地產代理和開發商）法案》時強調，修正法案是為了確保懲罰制度能發揮更大的阻嚇作用，以保障新加坡作為金融中心和商業樞紐的聲譽和信心。
以下內容為新加坡眼根據國會英文資料翻譯整理：
英蘭妮（國家發展部第二部長）：副議長先生，我動議"本法案現在進行二讀"。
議長先生，作為聲譽卓著的金融中心和商業樞紐，新加坡堅決打擊洗錢、恐怖主義融資及擴散融資（proliferation financing，指大規模殺傷性武器擴散融資）。
在房地產領域，房地產代理、銷售員及發展商與金融機構、律師及律師事務所共同承擔偵測及遏制非法活動的重要角色。
多年來，我們依據國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）的建議，建立了健全的房地產領域風險管理框架。國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）制定了打擊洗錢、資助恐怖主義和擴散融資的國際標準。
本法案旨在持續強化房地產領域偵測及遏制此類非法活動的能力，展現新加坡打擊犯罪收益洗錢及非法融資的決心。具體包括：（一）加強現有處罰框架；（二）使我們的監管制度進一步符合國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）標準；（三）作出雜項修訂，釐清對犯罪者的限制條款。
我將為議員說明三大重點修訂內容。
第一部分修訂：強化處罰框架以增強威懾力
目前，房地產代理及銷售員均須履行反洗錢及反恐融資義務，例如對客戶進行盡職調查（CDD）。
輕微違規者現可通過房地產代理理事會（CEA）的"譴責信"（Letter of Censure）紀律機制，按每案最高罰款5000新元；嚴重違規者則須接受紀律委員會聆訊。該獨立審裁庭由CEA紀律小組成員組成，包括執業律師、建築師、工程師及業界代表。
紀律委員會可對房地產代理按每案最高罰款20萬新元，銷售人員每案最高10萬新元。
但現行按"每案"罰款的機制威懾力不足，因代理或銷售員從非法交易中獲取的佣金可能遠超對房地產代理20萬新元、對銷售人員10萬新元的罰款上限。
例如近期30億新元洗錢案中，10名罪犯涉案房產總值逾3億7000萬新元。若銷售人員促成一套價值1000萬新元的房產交易，2%佣金即達20萬新元，遠超現行罰款上限。當這樣的經濟收益遠遠超過這些罪行目前的最高刑罰時，顯然有必要提高刑罰以加強威懾力。
為確保我們的刑罰架構具足夠的威懾作用，法案第8及第9條修訂《房地產代理法》，改按"每項違規行為"罰款：
- 通過"譴責信"（Letter of Censure）處理的違規，每項最高罰款5000新元；
- 紀律委員會處理的洗錢相關違規，代理每項最高20萬新元，銷售人員每項10萬新元；
- 其他紀律違規維持按"每案"罰款。
舉例：某銷售人員四項違規中，兩項涉反洗錢義務，兩項屬交易疏忽。現行總罰金上限10萬新元。
新的處罰框架下，最高可處罰30萬新元。其中，洗錢違規每項最高10萬新元（兩項共20萬新元），專業失德兩項共10萬新元，總計30萬新元。
本法案的修訂還將加強發展商的組成框架。與地產代理與銷售人員類似，開發商也必須履行打擊洗錢和資助恐怖主義活動的職責。
目前，根據《住房開發商控制與許可法》（HDCLA），對於不太嚴重的違規行為，違規住房開發商可被處以最高 5,000 新元的罰款。然而，這遠遠低於
洗錢和資助恐怖主義罪行的最高罰款額，即每項罪行定罪後罰款 10萬新元。
為了增強威懾力，本法案第13條對《住房開發商控制與許可法》（HDCLA）進行了修訂，將發展商調解罰款上限從5000新元提高至法定最高罰款額的50%（部分違規最高調至5萬新元）。
本法案第16條還將修訂《商業地產銷售法令》（SCPA），允許對工商發展商違規進行復合賠償，標準與HDCLA一致。
通過這些修訂，HDCLA和SCPA有關洗錢和資助恐怖主義罪行的最高構成金額方法將與其他行業（珠寶或金融交易商）一致。
第二部分修訂：監管制度對接FATF國際標準
現行規定僅要求代理及銷售員對己方客戶進行盡職調查。因此，在買賣雙方沒有地產代理和銷售人員代表的交易中，不得對沒有代表的買賣雙方進行與房地產有關的盡職調查措施。
為了與國際反洗錢金融行動特別工作組的標準保持一致，《法案》第 6 條修訂了《房地產代理法》，要求對交易中未委託代理的買賣雙方也進行盡職調查。
近年來，國際反洗錢金融行動特別工作組（FATF）亦已更新其標準，清楚列明識別、評估和減低與大規模殺傷性武器擴散融資（簡稱：擴散融資）有關的風險標準。
因此，法案第3至5、12、14、15及17條的將房地產代理、銷售員及發展商的監管範圍擴展至擴散融資，與其他行業立法框架一致。
法案第13及16條的修訂，允許對擴散融資相關違規進行加重處罰。
法案第14及17條分別修訂HDCLA及SCPA，要求發展商除篩查恐怖分子名單外，還須對涉恐融資及擴散融資的指定名單實施定向金融制裁。
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{nextpage}如今，開發商必須評估購房者是否被相關名單指定為恐怖分子或恐怖實體，或受到聯合國制裁。如果是，開發商必須拒絕與潛在買家進行交易或終止交易，並向警方報告。
修正案將明確規定，這也適用於因資助恐怖主義和擴散融資而被列入指定或制裁名單的買家。
對於地產代理、銷售人員和開發商來說，這些針對恐怖主義融資和擴散融資的措施通常並不陌生。這些措施已經是現行反洗錢規定的一部分，因為資助恐怖主義和擴散融資的基本罪行也是洗錢的前提罪行。地產代理、銷售人員和開發商現在所採取的措施，亦已包括打擊資助恐怖主義和擴散融資活動的工作。
第三部分修訂：明確對犯罪者的從業限制
法案第2條明確，在新加坡或海外被判洗錢、恐怖主義融資或擴散融資罪行者，不得持有房地產代理執照或銷售員註冊資格。
第12及15條修訂HDCLA及SCPA，以澄清洗錢、資助恐怖主義和資助擴散罪行包括任何外國或地區法律規定的罪行。這樣，被判定犯有這些罪行的人，無論在哪裡犯罪，都將被禁止成為開發商、大股東，或在開發商或開發商的大股東中擔任要職。
關於對房地產行業即將進行的這些修訂，房地產代理理事會（CEA）及市區重建局（URA）將向業界通報修訂細節。
總結
本法案使房地產領域對接國際標準，鞏固新加坡反洗錢國家戰略。隨著犯罪手法日益複雜，政府將持續強化監管，並呼籲各界攜手築牢防線，維護新加坡金融樞紐聲譽。 議長先生，我謹提出動議。
下面議員質詢環節。
副議長先生：有請維凱先生。
維凱（三巴旺集選區議員）：副議長先生，本法案建議對HDCLA及SCPA作出若干修訂，以進一步防止洗錢活動。根據解釋性說明，這是以反洗錢國際金融行動特別工作組的建議為基礎的。
打擊洗錢顯然是一件重要的事情，尤其是在新加坡這樣的金融中心。最近在新加坡查處的數十億新元洗錢案也突出表明，一些涉案人員利用他們的不義之財在新加坡購買房產。在這種背景下，我們希望對房地產經紀人施加義務是可以理解的。
不過，房地產中介是一個多元化的群體，通常是自營職業者。根據 2025 年 1 月的一份報告，目前有36058註冊房地產經紀人。他們的收入以佣金為基礎，一般不固定，取決於是否有交易。
如果他們有理由懷疑客戶或交易方存在洗錢、資助擴散或資助恐怖主義的行為，而之前的盡職調查工作又使他們有理由懷疑向其提供的信息的真實性，那麼立法現在對他們未對客戶或交易方進行盡職調查的行為規定了更高的處罰和義務。它還擴大了現有義務的範圍，將交易對手也包括在內。
雖然測試的措辭是主觀的，但我預計在實踐中，他們將受到客觀的評判，即他們是否有理由懷疑洗錢。否則，代理人就會有睜一隻眼閉一隻眼的不良動機，這就是臭名昭著的納爾遜式盲從（ Nelsonian blindness）。這意味著在正常人懷疑可能存在洗錢活動的情況下，代理人也可能會這樣做。
目前，銀行和律師事務所都有盡職調查的義務，他們在接受客戶資金進行房產交易時必須特別小心。我也同意部長的觀點，即這些義務也適用於房地產中介--至少在最近幾年，我認為是自 2021 年以來。這實際上已經為限制房產交易中的洗錢行為創造了相當安全的背景。從根本上說，如果一方通過銀行帳戶貸款或付款，銀行已經或應該對資金來源進行了盡職調查。如果當事人沒有去銀行，而是帶著一大堆現金來到他的房產交易律師辦公室，那麼律師顯然就有義務進行調查。
在此背景下，我希望部長能夠澄清現有框架是否存在任何缺陷，以至於必須擴大對房產中介施加的盡職調查義務。我還希望部長能夠澄清，房地產經紀人在遵守現行的 2021 年法規（包括保存記錄等義務）方面是否存在任何問題。
我對擴大立法範圍的主要擔憂是，與銀行和律師事務所相比，房產中介進行盡職調查的資源更為有限。當然，如果有更大的問題需要解決，那麼我認為這項立法是公平的。我希望部長能夠澄清這項立法所要解決的其他問題。
下午 4 時 44 分
林志蔚副教授（盛港集選區議員）： 副議長先生，本法案的重點是落實反洗錢部際委員會的建議，特別是有關房地產行業反洗錢工作的建議。
改善監管框架至關重要，尤其是因為所謂的「福建幫 」將其 30 億新元非法資金中的大量資金用於房地產。鑒於房地產交易的大宗交易性質和我國住房的天價，這一點不足為奇。但這恰恰突出了我們加強對該行業監管的重要性，以防止 2023 年 8 月的事件再次發生。
因此，我們沒有什麼理由拒絕立法工作--對這些工作進行完善的修改。因此，我支持本條例草案。
鑒於問題的重要性，我驚訝地發現擬議修正案似乎並不廣泛。其中許多修正案涉及將「洗錢和資助恐怖主義 」一詞改為「洗錢、擴散、資助和資助恐怖主義 」等合乎邏輯但看似輕微的範圍擴大。事實上，根據我的統計，該法案中有一半的條款都與這一變化有關。
雖然我並不一定質疑將非法資助大規模毀滅性武器納入我們反洗錢制度範圍的價值，但了解為什麼這一定義或擴展在這一特定時刻被認為對我們在房地產領域的持續努力如此重要和相關，將對本法案有所幫助。與普通的反洗錢或恐怖主義融資相比，最近調查的案件中有多少涉及大規模殺傷性武器融資？
根據我的閱讀，其餘出台的規定也有些溫和。改變了對每次違規行為的處罰，增加了對房地產交易中無代表交易方進行更嚴格審查的要求，並將最高處罰從 10 萬新元提高到 20 萬新元。
只有在第10條中，乍一看似乎才有一些真正的力度。它建議修改《房地產代理法》（ Estate Agents Act）第 72 條中理事會制定規章的權力，但當我們回到原來的法案時，可能又要失望了。這裡的改動又是在可能受規管的要求清單內加入「擴散融資」。
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{nextpage}議長先生，看似有限的法律修正案，其根本原因可能是，即使到了 2023 年，也已經有一套健全的法律來確保對房地產交易進行適當的盡職調查。
房地產代理理事會（Council for Estate Agencies）在其 2021 年反洗錢及恐怖主義融資法規指引中，已就如何進行客戶盡職調查制訂了一套全面的指引，包括在洗錢或恐怖主義融資風險較高的情況下加強審查程序。
2025年1月版的指南確實更新了紅旗指標清單，將覆蓋頁數增加了一倍，但我想說的是，即使在這次更新之前，我們也不會有大量法律來打擊所謂的 「借新加坡洗白」（Singapore-washing）。政府也承認這一點。國家發展部部長在回答我的朋友梁文輝（非選區議員）先生提出的國會問題時表示，「在與客戶開展業務、建立任何業務關係或促成交易之前，房產代理公司和房產經紀人必須對客戶進行盡職調查」。
然而，在我們與該行業從業人員的交談中，有些人提出了一個令人頭疼的問題，那就是該行業的反洗錢程序在某種程度上不如金融行業的反洗錢程序健全。部際委員會的報告也注意到了這一點，指出 「各部門之間和部門內部的執行做法不平衡」。
在回答我去年在部際委員會上提出的這一澄清問題時，英蘭妮部長承認，政府 「已經開始在這一領域開展更多工作，並肯定會考慮如何加強該行業的監管」。
因此，除了今天的法案中建議的這些變化是否只是微不足道之外，相關的問題是，實際上是否需要更多的實質性立法，以使該行業達到反洗錢最佳做法的前沿，而不是要求新加坡金融業的其他部門遵守。
我不是律師，但我希望部長願意告訴我，目前的法律，加上今天提出的修正案，是否真的足以使「福建幫」更早被發現和拘留？如果是，是否是執行方面的問題而不是法律框架本身的問題？如果不是的話，又需要什麼法律呢？又為何今㆝沒有向國會提出這些法律？
議長先生，我想說的主要內容很簡單。我並不認為我們實際上缺乏必要的法律來調查、逮捕和起訴房地產行業中令人震驚的洗錢行為。我認為更重要的是，我們必須以堅定不移的目光，專注於確保執法和守法，我希望政府能加倍努力，杜絕新加坡洗錢活動帶來的禍害。
副議長先生：有請帕雷克先生。
帕雷克（官委議員）： 副議長先生，感謝您允許我參加這次質詢，質詢的目的是通過採納反洗錢金融行動特別工作組的建議，加強新加坡對房地產中介和房地產開發商的監管框架。
新加坡的反洗錢鬥爭現在已轉移到房地產和物業領域，因為我們正努力維護我國的金融誠信和作為全球金融中心的良好聲譽。
本法案引入了更嚴厲的懲罰措施和保存記錄的義務，以確保房地產代理和開發商能夠更好地發現和報告可疑交易。本法案還有一些重要舉措，旨在保護我們的房地產市場，防止非法資金流動。
這些改革正值關鍵時刻。新加坡必須保持開放的商業環境，同時也必須是一個對洗錢者充滿敵意的地方。本法案體現了這一平衡--既加強了我們的防禦，又維護了人們對我們機構的信心。
本法案還引入了更嚴格的發牌標準，這對保護該行業的誠信非常重要。具體來說，中央經濟委員會和相關房屋管理部門等機構將獲得更強大的調查權和更廣泛的執法權。
兩年的實施期限也是非常審慎的。它為企業提供了了解、準備和適應新要求的空間。這種分階段實施的方法兼顧了緊迫性和現實性。
副議長先生，儘管該法案是應對全球風險的必要對策，但我們必須坦率地面對它所帶來的挑戰，尤其是對在該領域經營的中小型公司而言。
實施這些新要求將意味著所有人的運營成本都會增加。
副議長先生：請關掉好嗎（背景噪音）？帕雷克先生，請繼續。
帕雷克先生（官委議員）： 謝謝，副議長。地產代理機構和房地產開發商可能需要聘請更多合規專業人士，投資新技術，並重組內部流程，以履行報告義務。
我現在要向部長澄清六點：
其一，雖然該法案涉及擴散融資問題，但澄清這一概念如何具體適用於地產代理和房地產開發商將是有益的。例如，如何監控涉及外國買家的交易與此類融資的潛在聯繫，代理商應注意哪些具體指標或紅旗？
其次，跨境交易中涉及的數字房產平台是否也屬於同樣的合規體系。了解如何在這些更複雜的情況下實施執法，為利益相關者提供監管過程中的保證和信心，將有所幫助。
第三，本法案引入了更嚴格的義務，但利益相關者可能需要更清晰地了解所需的核查程度，尤其是在複雜的商業地產交易中。明確規定客戶拒絕提供盡職調查文件時的法律義務和責任，會有所幫助。
第四，鑒於額外的合規要求，規模較小的公司在適應這一新設置時可能會面臨挑戰。最好能了解是否有針對中小型企業（SMEs）的合規措施或支持措施，如培訓、補助金或數字工具，以幫助他們在不影響競爭力的情況下履行這些義務。明確是否將根據企業規模或意圖來調整懲罰措施，將確保中小企業不會受到意外的過度影響。
第五，本法案旨在與反洗錢金融行動特別工作組的建議保持一致，但地產代理和開發商可能需要更多指導，以處理涉及沒有同等反洗錢/打擊資助恐怖主義標準的外國司法管轄區的交易。重要的是要考慮更嚴格的檢查可能會如何影響合法的外國投資。將採取哪些策略確保強化合規措施不會阻礙投資流動，從而保持新加坡作為金融中心的吸引力？
最後，雖然法案概述了合規的必要性，但企業將受益於更有條理的過渡性支持。除了實施窗口期外，還計劃提供哪些形式的援助--如補助金、數字合規工具或補貼培訓--以幫助企業有效實施這些要求？這些支持將是至關重要的，尤其是對於正在應對新監管環境的中小企業而言。
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{nextpage}副議長先生，本法案是保護新加坡金融體系和房地產行業免遭濫用的關鍵一步。加強盡職調查、強化執法和採用全球標準，肯定了我們作為一個負責任、具有前瞻性的金融中心的地位。
但是，在提高標準的同時，我們也必須帶動我們的企業，尤其是小企業。執行必須堅定但公平。監管網必須嚴密，但不能過於糾結，以免扼殺合法活動或創新。副議長先生，儘管我已作出澄清，我仍全力支持本條例草案。
副議長先生： 有請黃文鴻先生。
下午 4 時 56 分
黃文鴻(蔡厝港集選區議員)：我發言支持本法案。我國房產增界已有明確的反洗錢條例和詳細的反洗錢準則 。不過，去年發生的30億新元洗錢案，顯示有需要加強管制，因此有必要提出本條例草案。
我支持本法案的主要條款。但我有一些問題想請部長澄清。
首先，關於盡職調查的範圍。為準確識別可疑活動，將向地產代理提供哪些具體的指導方針？將如何調整這些準則，以應對房地產行業的獨特挑戰？
其次是實施時間表。推出新措施的計劃時間表是什麼？政府將如何確保所有利益相關者為遵守制度做好充分準備？副議長先生，請用普通話回答。
(普通話）： 第三，對小型機構的支持。規模較小的機構在派遣員工參加培訓和實施合規措施方面可能會面臨資源限制。請問當局會否設立支援機制，協助它們符合新的規管要求？
第四，監督和執行。政府計劃如何監督這些新法規的遵守情況？對違規行為將採取何種處罰措施？如何平衡執法工作，避免合法企業負擔過重？
另一個相關問題是部委和機構間的合作。鑒於洗錢計劃的複雜性，各政府機構將如何合作，以確保採取協調一致和有效的執法方法？
(用英語）： 最後是公眾意識問題。除㆞產界外，當局會如何教育市民大人認識這些挑戰，以培養對洗錢活動保持警覺的文化？
副議長先生，本條例草案表明新加坡致力於維護和加強我國金融體系的健全性。通過解決房地產業的弱點，我們已邁出了決定性的一步，以維護我們作為全球金融中心的聲譽。我期待著對本條例草案的審議，以及確保其有效實施的合作努力。
副議長先生： 有請英蘭妮部長部長。葉漢榮先生，你是否就本法案發言？如果是的，請繼續。
葉漢榮先生（楊厝港集選區議員）： 副議長先生，我發言支持本條例草案。加強打擊金融犯罪是國家的首要任務。我讚賞政府努力使我們的法規符合國際反洗錢特別組織的建議。本法案在保護我們的金融體系和住房市場免受剝削方面邁出了重要的一步。
不過，雖然我對這項立法背後的意圖表示讚賞，但我有幾點需要澄清。
首先，副議長先生，修正案可能會給小型地產代理公司和獨立代理人帶來意想不到的負擔。本條例草案所施加的額外合規成本，特別是第 6 條第 44BA 條所規定的盡職調查，可能 會帶來不成比例的挑戰。如果這些規模較小的公司負擔過重，可能會抑制其發展，甚至使其完全倒閉。這將在已經由大公司主導的房地產市場中減少競爭，限制消費者的選擇。
此外，規模較小的房產中介缺乏專業知識和資源，可能導致合規成本增加。這最終可能會轉嫁給消費者或銷售人員。我們必須確保這項立法不會無意中造成不公平的競爭環境，即只有大公司才有能力承擔這些新義務。
因此，關於第 6 條第 44BA 款，政府計劃如何幫助規模較小的代理機構和獨立代理滿足這些新的合規要求，同時又不會產生過高的成本？是否會向較小的代理機構提供財政支持或培訓補貼，以確保他們不會無意中違反這些新規定？同樣，在與外國客戶打交道時，是否會向小型公司提供資源？我們如何確保它們能夠履行應盡職責，而不會因財力有限而受到懲罰？
有哪些保障措施可以防止大公司將增加的合規成本轉嫁給較小的分包商或轉售商，從而加重他們的負擔？最後，當局有否向業內㆟士，特別是小型獨立㆞產代理商，進行詳盡的諮詢，以評估本條例草案的修訂所造成的負擔，是否真正與他們的能力和所面對的風險相稱？
副議長先生，我所關注的第㆓個問題是執行㆖的實際挑戰，以及在為， 有真正監督的情況 ㆘，只是紙㆖談兵的風險。健全的法規固然重要，但如果沒有有效的機制來確保遵守，這些法規就毫無意義。如果執法不力或過於注重程序問題，不良行為者將不可避免地找到規避規則的方法，而合法企業則繼續承擔合規的負擔。
我們不能讓這項法律成為紙老虎—紙面上的合規必須轉化為實際中的有效執法。為此，鑒於洗錢活動的複雜性和不斷變化的性質，CEA目前是否擁有必要的人力和專業知識來有效地偵查複雜的洗錢計劃？還是執法工作仍會主要被動地依賴舉報而非主動調查？除了增加報告要求外，本法案如何積極改進對與非法資金有關的房地產交易的偵查？正在實施哪些積極主動的措施來識別欺騙活動並防患於未然？
最後，如何衡量本法案的執行是否成功？將使用哪些關鍵績效指標（KPI）來評估其有效性？成功與否是由收取的罰款數目、起訴的案件數目來決定，還是更重要的，由與房地產有關的金融犯罪的減少來決定？
副議長先生，第㆔，處理㆞產業的金融罪案，並非只是㆞產代理商的責任。包括買家、賣家、業主、租客及發展商在內的消費者，了必須認識到他們在防止非法交易方面所擔當的角色。雖然房地產中介必須執行嚴格的控制措施，但業主本身也有責任進行檢查和申報，尤其是在窩藏非法資金的情況下。
需要採取綜合方法。該政策應納入強有力的消費者教育工作，以確保參與房地產交易的各方都了解自己的責任。因此，有哪些措施可加強消費者教育，使其了解房地產交易中的金融犯罪風險？政府如何確保買家、賣家及業主均具備偵查及舉報可疑活動的知識？
副議長先生，總之，在房地產業內加強反洗錢措施的必要性是無可否認的。新加坡已經發生了幾起備受矚目的案件，凸顯了我們現行制度的漏洞。涉及 30 億新元資產的 「2023 洗錢案」，清楚地提醒我們這些活動的規模和複雜程度。這對房地產市場造成了重大影響，至少105 處房產面臨禁止處置令，至少 54 處房產被清算。這凸顯了加強盡職調查和更嚴格執法的迫切需要。
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{nextpage}為確保本法案實現預期目標，我們必須採取一種平衡的方法。首先，我們需要為小型地產代理提供有針對性的支持，使他們不會因合規成本而承受過重的負擔。其次，執法必須有力、主動，而不僅僅是打擦邊球。最後，我們必須加強對消費者的教育，讓買家、賣家和房東都明白他們的責任。
本法案是朝著正確方向邁出的關鍵一步，但其有效性將取決於周到的實施和業界的持續參與。讓我們共同努力，確保在加強防範金融犯罪的同時，不會無意中削弱我們房地產業的競爭力和可持續性。
我敦促部長認真考慮這些關切，並制定必要的保障和支持措施。讓我們發出一個明確的信息，新加坡在房地產交易方面仍然是一個誠信、公平和負責任的地方。我支持本條例草案。
副議長先生：有請英蘭妮部長。
英蘭妮（國家發展部第二部長）：副議長先生，我感謝各位議員的意見和對本法案的支持。請允許我談談所提出的問題。葉漢榮先生和維凱先生詢問本法案如何改進對與非法資金有關的房地產交易的偵查，以及是否有必要增加義務。當前，持牌㆞產代理商、註冊銷售員及發展商均有責任對其所代表的客戶或買家進行㆒套嚴格的客戶盡職調查。 不過，沒有地產代理商或銷售代表的買家或賣家，可能不受這些盡職調查所保障。
透過本條例草案，我們規定定㆞產代理商和銷售人員必須對沒有代表的交易對手實行盡職調查，使房產交易雙方都受到嚴格的審查。這將加強我們的監管和治理框架，並有助於確保更及時地發現和防止房地產行業內的非法活動。
黃文鴻先生、帕雷克先生和葉漢榮先生詢問我們將如何支持房地產行業滿足這些要求，特別是銷售人員和小型地產代理。帕雷克先生還詢問，地產代理、銷售人員和開發商如何更好地監督可能與擴散融資有關的交易。
我想澄清的是，所要求的盡職調查措施並不是新的。所有地產代理、銷售人員和發展商都熟悉應如何進行這些審查，因為他們已須對自己的客戶或買家採取這些措施。將資助擴散活動包括在內的修正案將明確規定，地產代理、銷售人員和開發商還必須對照相關的指定或制裁名單，篩查必要的當事人是否有資助擴散活動的風險，作為打擊資助恐怖主義活動的一部分，他們已經在這樣做了。
具體就地產代理和銷售人員而言，在為新銷售人員開設的課程和為現有銷售人員開設的持續專業發展課程中，都涵蓋了所需盡職調查措施的相關內容。為進一步支持我們的地產代理和銷售人員履行這些義務，我們將加強培訓。
在下一個持續專業發展周期，反洗錢、打擊資助恐怖主義和打擊資助擴散的持續專業發展課程將成為必修課程。這是我們早前宣布的措施的一部分，我們將從今年年底開始，把每年的持續專業發展培訓要求增加至16小時，以加強房地產代理行業的持續專業發展框架。
CEA還就如何採取客戶盡職調查措施制定了明確的指導方針，包括提供潛在高風險或可疑交易的指標。CEA 將更新其資源網頁，以提供更全面的信息。該網頁還將定期更新，以納入隨著時間推移而出現的新威脅或漏洞。
為了支持規模較小的參與者，房地產代理行業的一個行業協會，即新加坡房地產代理協會（SEAA），也提供補貼的商業篩查服務，其成員可以訂閱。
我們與黃文鴻先生一樣，擔心合法企業在遵守規定方面會有負擔。葉漢榮先生已經提出了我們將如何確保合規成本在可控範圍內的問題。我想向各位議員保證，我們的規定已在兩者之間取得平衡，㆒方面建立㆒個穩健的制度，以所作所為新加坡作為一個具吸引力的可信賴的金融中心的聲，另㆒方面儘量減輕業內㆟士的監管負擔。
例如，所要求的檢查程度根據購買者或客戶的風險評估情況而有所不同。市區重建局（「市建局」）和考評局在制訂有關規定時，亦曾諮詢業 界，並考慮他們的意見。我們的諮詢對象包括大型地產代理、代表眾多中小型地產代理和開發商的行業協會。各利益相關者都理解有必要進行修改，並表示支持。帕雷克先生問，現行制度是否涵蓋數字地產平台和跨境交易。讓我澄清一下，通過在新加坡從事房地產代理工作促進跨境交易的房地產代理和銷售人員，其客戶購買外國房地產，將屬於同一合規制度的管轄範圍。關於數字房產平台，如果一個實體僅發布廣告或傳播信息，而不從事構成房產中介的工作，則不受《房產中介法》要求的約束。關於開發商，《住房開發商（控制和許可）法》和《商業地產銷售法》涵蓋了所有受市建局監管的開發商，包括這些開發商的跨境交易和在數字地產平台上的交易。
【以下為部長回答要點】
-盡調範圍：要求對未委託代理的交易方盡調，堵塞漏洞。
-行業支持：通過強制培訓（每年16小時持續專業教育）、CEA指南更新及行業協會補貼篩查服務降低合規成本。
-執法協作：跨部門反洗錢工作組納入CEA及URA，強化情報共享及數據平台建設。
-效能評估：以阻遏重大案件為關鍵指標，結合檢控數量及犯罪率綜合研判。
-立法定位：屬跨部門反洗錢工作組建議的"強化執法"環節，後續將持續推進預防及偵測措施。
下午5時24分
法案經二讀辯論後提交全院委員會審議，無修正通過三讀。
CF丨翻譯
Alex丨編審
新加坡國會丨來源丨圖源