大眾化私宅還能「親民」多久？新盤尺價或衝上2800元

近年來，中央區以外（OCR）新私宅項目的價格一路高歌猛進，部分發展商的投標價甚至超越了傳統被視為「高檔私宅」地段的核心中央區（CCR）。市場預期，一些未來推出的新項目銷售尺價或將高達2800元，逼近烏節路高端項目定價。這一趨勢不僅打破了人們對私宅市場的既有認知，也引發了對「大眾化私宅」是否正在失去「親民性」的討論。

OCR項目價格直逼市區，市場格局悄然重塑

按照慣常劃分，新加坡私宅市場可分為三類：

核心中央區（CCR）：代表高檔私宅，地段優越、鄰近CBD。

其他中央區（RCR）：中檔私宅，一般位於市區邊緣，如紅山、加冷等地。

中央區以外（OCR）：大眾化私宅，主要面向HDB升級族。

長期以來，CCR被視為價格天花板，OCR則是「性價比」之選。然而，隨著多個OCR新盤定價屢創新高，這種區隔正在被打破。

截至今年3月中旬，烏節路的The Collective at One Sophia平均尺價為2745元，僅比Chuan Park（2589元）高出約5.7%。而另一項目Union Square Residences（譽嶺峰）雖然位於RCR，卻定價高達3171元，反而高於部分CCR項目。

投標價節節攀升，大眾私宅未來售價看漲

更值得注意的是，OCR地段的投標價已多次刷新紀錄。

例如，上月落幕的Bayshore Road地段，得標價達到每平方英尺1388元，創下OCR住宅用地史上最高成交紀錄。這一價格不僅超過了荷蘭通道（Holland Drive）和里峇峇利埔（River Valley Green）A地段的CCR投標價（分別為1285元和1325元），也意味著開發商在未來定價上將面臨成本壓力。

根據市場預測，未來碧灣路新盤銷售尺價有望落在2600至2800元之間，可謂與高檔私宅價格「零距離」。

高價背後：剛需支撐與區域特性

雖然價格上漲令人側目，但分析師認為，大眾化私宅仍具結構性優勢。博納產業研究主管黃秀瑩指出，像Chuan Park和金文泰的ELTA等OCR項目，之所以價格堅挺，是因為其靠近地鐵站、學校、商場等配套齊全，且該區域多年未有新項目推出，存在「積壓需求」。

自2018年以來，多輪房地產降溫措施主要針對投資者與海外買家，這導致高檔私宅價格漲幅放緩。而OCR項目由於主要由自住型買家支撐，需求更穩定，反而價格節節上揚。

短期內，我們或許還會看到部分OCR地段出現更高的投標價，但這種情況不會無限蔓延。

新盤還是轉售盤？買家面臨理性選擇

面對新盤價格不斷上探，有分析師建議買家重新評估轉售市場的價值。

分析師以2025年第一季度數據為例指出：新OCR項目（969至1292平方英尺）尺價中位數達2415元；同面積轉售CCR單位尺價僅2220元；轉售OCR單位尺價更低，僅1445元。

這一對比顯示，在當前市場環境下，轉售私宅在價格與空間上的性價比更高，尤其對預算有限但追求居住空間的家庭來說，是一個務實的選擇。

市場展望：模糊的「區位界線」，更加精細化的價值判斷

私宅市場的「價位地圖」正變得日益複雜。多家機構分析一致認為，未來買家對「CCR-RCR-OCR」的劃分不會一味照單全收，而是更傾向於關注項目本身的地段特性、配套、稀缺性及生活便利度。

項目定價是否合理，已不僅僅取決於區域劃分，更取決於買家是否『認同』項目價值。開發商的投標價雖受細分市場影響，但最終售價仍需平衡地段、配套與市場接受度。