新私宅3月銷售腰斬，熱度真的退了嗎？

在經歷了連續兩個月「千套私宅」的熱銷之後，新加坡3月份的新私宅銷售驟降至729套，環比銳減54.4%。這一數據或讓市場感到錯愕，但從全局來看，這未必代表需求已冷卻。

根據市建局（URA）4月15日公布的數據，3月份（不包括執行共管公寓EC）新私宅銷售共729套。雖然遠低於2月份的1575套，但這一「下跌」其實是在一個異常高基數的基礎上進行的回調。

2月之所以爆量，主要是由於兩個大型項目——PARKTOWN Residence（1193套）和Elta（501套）——共同開盤，帶動當月成交量創下13年來2月最高紀錄。

相較之下，3月份的主力項目明顯「縮量」：

Lentor Central Residences（477套）銷售460套，成交率達96.4%；

Aurea（188套）銷售24套，雖為CCR高端項目，但也表現穩定。

真正的「黑馬」：Aurelle of Tampines

值得注意的是，3月表現最亮眼的項目，其實是位於淡濱尼的EC項目——Aurelle of Tampines。

由Sim Lian Group打造，這個760套單位的執行共管公寓在3月共售出705套，銷售率達92.8%，中位尺價達到$1,769 psf，創下市場新高。而在4月12日第二輪開放給「second-timers」後，項目更是全面售罄，成為繼2022年Copen Grand之後，第二個在雙輪投票階段全部售罄的EC項目。

更驚人的是，Aurelle也刷新了多個價格紀錄：

3月共有162個EC單位成交價超過$200萬新元，遠超2023年8月創下的單月最高紀錄（33個單位）；

其中最高成交價來自Aurelle的一個1356平方英尺單位，成交價高達$2.48m；

最貴的尺價來自一個926平方英尺單位，達到$1,879 psf。

這些數字也說明，即便是政府資助類項目，在當前供需格局與地段優勢加持下，也正快速進入「准豪宅」區間。

銷售節奏放緩，但買氣依然穩健

綜合新私宅與EC，開發商3月總共售出1510套單位，環比減少7.1%。即便如此，Knight Frank、ERA等機構的分析師仍指出，市場整體買氣維持在高位，尤其是在利率趨緩的背景下，買家對新項目的興趣穩定。

OCR區域貢獻最大，占比達82%；RCR占比12%；CCR銷售僅46套，占6%，但Aurea仍為高端項目帶來希望。

3月共推出1315個新單位，也比2月的1694個減少22.4%。加上學校假期及買家觀望情緒，出現階段性放緩屬合理現象。

下一個引爆點，是否還會在OCR？

以Lentor Central Residences為例，這個OCR項目不僅售出率高達96.4%，平均尺價也來到$2,213 psf，與RCR項目逐步拉近。市場數據顯示，OCR項目的關注度在過去一年上漲了32.7%，反映出HDB升級者、年輕家庭與投資者依然將眼光鎖定在這一帶。

另一方面，CCR項目雖然成交量小，但Aurea等表現說明，「黃金地段+特色規劃」依然具備強吸引力，只是客戶群體更精準、成交節奏更拉長。

後市觀察：關稅影響是「插曲」還是「主旋律」？

4月初，美國總統特朗普再掀關稅風波，引發全球市場動盪。部分分析師指出，這可能短期影響投資者信心與消費情緒。

不過，新加坡房地產的主力買家仍是本地自住群體，購買動機以「真實居住需求」為核心，相比其他資產類別更具抗波動性。

類似的外部震盪（如降溫措施、疫情）後，市場多會經歷短期回調後快速回歸正軌。預計4月開發商銷售將回落至500至600套區間，但這只是節奏調整，不是趨勢逆轉。

在高凈值人士層面，市場也觀察到，在全球避險資金重塑布局的背景下，新加坡高端房產仍具吸引力，預計未來數月會有更多關注流向CCR與頂級物業項目。