想像一下，你在新加坡
擁有這樣的極品海景豪宅
在購買之初，
會多麼興奮和嚮往,
享受也可期待這樣稀缺的資源，
價值也會水漲船高
然而， 7年後...... 在2010年，這位買家以1280萬買下這棟聖淘沙的400平米海景。在2017年，以660萬價格清盤出售，直接虧損超過600萬。
_ 如果你早知道持有七年後， 會虧損600萬新幣， 那還會為當初豪華稀有的海景買單嗎？
如果我告訴你
同樣在新加坡房市場，
同樣的時間進場和出場
另外的一個地產價格卻漲超過3倍
帶來超過600萬新幣的利潤
這樣的反差，是否能啟發您思考和研究？
……
新加坡特色的樓市
外表看是熱手香餑： 極度稀缺的土地資源，
高收入，高素質的居民， 較低的房價收入比， 絕佳的居住環境， 令人無法抗拒； 而很多人進場之後發現， 進場容易出場難， 新盤看漲，但二手價格幾乎不動， 賺錢的大聲，但虧錢的的不講 為什麼理想很豐滿 現實卻如此骨感？
「 新加坡房地產市場與中國市場
生態其實完全不一樣
如果認知不一樣，
投資原則不一樣，
那麼結果也會不一樣 」
-- 博納地產：Kevin Feng 馮舟
繼續往下，看個兩個故事
01
_ _ _ 醫生問我一個價值百萬的問題： 「同樣這個物業，你賺了幾萬塊，我賺了300萬，林先生賺了600萬，從中你學到什麼？「 _ _ _
2018年5月, 我一個朋友付醫生，給我簡訊下面這則新聞「Breadtalk 1250萬買Six Avenue的店鋪」，他對我發了一個苦笑表情，我也回了個苦笑表情，因為是我們一起的一段經歷：
2010我入行第三年，積累了一些不錯的本地投資客戶群。一個客戶找我，說有間商鋪要我賣，但要求是不可以登廣告，只能發給熟客，合同價320萬，還需要另外支付50萬的現金。我很快拿了銀行估價，最高銀行估到300萬新幣。 賣方合同要320萬，還要額外收50萬的現金，不是一件易事，但我還是發給了我熟悉的客戶群。很快一位醫生回復我，碰面，研究，然後爽快給了1%訂金支票加上一張50萬的現金支票，買下這間店鋪。醫生拿到店鋪，做了簡單的裝修和分割，租給了3個披薩，甜點，ATM和Singtel。
兩年以後，醫生將店鋪轉賣給一位做餐飲和零售生意的林先生，賣價680萬，所以這位醫生兩年賺了大概300萬新幣。我暗想，這醫生眼光真好，常常約醫生聊天，請教投資的問題。林先生把店鋪改成了賣紅酒的店面。
2017年，那位林先生告訴我說這個店鋪他要賣，心理價位是1280萬。我當時覺得這個數目有點誇張。直到去年5月，報紙報出，新加坡上市公司BreadTalk 1250萬買下這個店鋪，從一家賣紅酒的店面變成了Breadtalk旗艦店。最後，花680萬買下這個房產的林先生贏利了600萬新幣！
後來醫生與我喝茶時問我一個價值百萬的問題：
「同一個物業，你賺了幾萬塊，我賺了300萬，林先生賺了600萬，從中你學到什麼？」
我思考了很久，因為啟發很多。
一個啟發就是：認知角度和深度不一樣，結果不一樣。 經紀的角度，投資人角度，和參與餐飲經營的人眼中，店鋪的價值不一樣，所以交易的利潤也不一樣，
另外一個啟發：從此以後我把自己當作投資人，而不是經紀，以投資的眼光來做銷售。
02
_ _ _
關於地產投資你一定聽過：「地點，地點，地點」，
但如果我告訴你，這是個很大的謬論呢？
_ _ _
當你有充足的資金和預算，有如下兩個住宅項目供你選擇，一個頂級地段，一個普通的地段，你會怎麼選擇？
選擇一 - Scotts Square
新加坡最頂級地段：3分鐘到烏節路地鐵
永久產權
購物中心之上
大牌開發商
選擇二 - Caspian
新加坡西部：裕廊西
郊區地段
99年地契
我遇到的大部分投資人，當有充足的資金和預算，大部分都會選擇一。
我們來看幾乎同一時間買入和賣出，不同的結果：
投資最好的地點，五年內價格下跌30%，本金全部虧掉
投資普通的地點，五年內價格上漲100%，本金回報4倍以上
為什麼相同的入場和出場時間，
投資新加坡最頂級的地點卻虧損，
而普通的地點卻有4倍的利潤？
我2014年也投資了上海
現在回頭看過去5年漲幅對比：
內環 < 中環 < 外環
也就是郊區漲幅竟然越大過核心區？
為什麼很多大師說：地點最重要
而實際結果卻相反？
我歸結為： 對市場的「認知」不一樣， 投資「原則」不一樣， 結果完全不一樣！
「認知」有什麼不同
新加坡市場的生態和節奏與中國城市不一樣
很多人會說，過去十年在北京上海，隨便投，房子都翻了好幾倍，關鍵是敢全倉槓桿入場。而新加坡卻是一個完全不同的生態: 每一個區域的價格走勢都不一樣，甚至同一區域的不同樓盤價格走勢也不一樣。
_
案例
Queens
Commonwealth
Tower
同樣是Queens Town地鐵附近的項目：Queens 價格在2013年到頂峰後開始下降，而同一時期Common Wealth Tower (CWT) 價格卻開始上漲。
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{nextpage}試想，如果你是Queens公寓的擁有者，在2014年時果斷賣掉換成CWT，您的投資回報率會不會高很多呢？
投資「原則」不同在哪裡
如果你已經認識到，新加坡是一個不一樣的生態，那你的投資原則是不是也需要改變？
比地點更重要的投資原則
1、入場價格
房地產投資，入場價格是最重要的。為什麼投資最好的地點虧損，而差的地點還盈利？就是因為入場價格的不同。 寸土寸金的新加坡，本質上沒有不好的地點，只有不好的入場價格。關鍵是如何判斷每個區域的入場價格？
2、上升空間
新加坡不是一個暴漲暴跌的市場，房價波動很溫和，操作起來槓桿容易，30%價格的漲幅即可帶來100%的ROE。所以如何給房產估值，如何判斷合理的上升空間和安全的出場價格，是投資的第二重點？
3、、、、、
篇幅有限，有緣相識，我再再細聊房地產投資的十大原則。
……
不了解、看不透、不賺錢 是許多人投資新加坡地產投資人的現狀 如果你也在新加坡樓市尋找
在這裡，或許可以找到你想要的解答
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