萝卜点评|2022最新版：新加坡公寓买卖流程详解
2022-04-23 于晏 20116最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。
注意，发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘最迟交付日期（TOP ）。
TOP的时间是发展商自己定的，比较宽松，大多数楼盘都会提前完成，出现延期完工的情况并不多见。
万一真的延期了怎么办。
这种情况在新加坡比较少见，但不是没有。最近的疫情导致建筑工地停工了几个月，预计会有一批即将建成的公寓项目受影响。
按照过去发生过的案例经验，发展商会按照买家已经开始月供的贷款额度，支付利息。
具体过程会有律师和发展商方面协商调度，屋主无需担心。
对于收入稳定的家庭来说，按工程进度付款是个很好的支付方式。
长达3-4年的时间，从10%的贷款开始逐步月供，可以更加从容地管理手头的现金流。
已建成新公寓的付款方式
最近几年，市面上出现了一些已经建成才开盘的新公寓。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。
这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门申请批准延迟付款。
在之前的萝卜点评系列文章里，我曾经详细介绍过延迟付款计划这种灵活的付款方式。
目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。
首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。
延迟付款期限结束之后正常开始月供。
部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。大家可以根据不同的实际情况，选择对自己有利的付款方式。
说完了新公寓的购买流程，我们再说说转售公寓的交易流程。
转售公寓的买卖双方都是个人，在法律上叫做Private Treaty，只要双方都同意合同条件，买卖就成立。
二手公寓遇到的情况会比较复杂，新加坡懂法律的人很多，合同条款需要睁大眼睛看。
二手公寓买卖流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）。
二手公寓的OTP合同没有统一的格式，通常买方中介会提供市场接受的标准模式OTP。好像下图这样的。
定金数额
签订OTP合同时，买家需要支付1%定金给卖家。可以是支票，转账或者本票(Cashier Order)。
注意，这个1%定金是约定俗成的市场做法，需要明确的写进OTP里。
如果卖家拿到了支票，但迟迟没有过帐，这个时候OTP还没有生效。必须是卖家确实收下了1%的现金，OTP才生效。
一旦OTP生效，卖家必须按照协议的价钱卖给买家，不可以反悔。
有效期
对于买家来说，选购权合同通常有14天的有效期。
注意，这个14天同样是市场约定俗成的日期，必须明确出现在OTP上面。
为什么市场约定俗成14天，而不是3天，4天。
因为买家联系银行办贷款，需要拿着选购权合同贷款去申请。3、4天的时间，根本就不够贷款办下来。
有效期之内，买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期，代价是损失1%的定金。
买家选择不执行OTP有很多原因。比如说，在14天内发现了更好的房子，宁愿损失定金，也不想要定下的这间了。或者说联系了银行，发现贷款额度不够，贷款办不下来，也是个普遍的原因。
租约
交易的房产是空置状态还是带着租约，需要明确的写进合同里。
新加坡的租约具有法律效力，一旦签订，轻易不能违约，否则需要支付巨额违约金。
租约期间，就算房子换了主人，租客还是可以按照租约合同住到期满，只不过租金支付的对象换成了新屋主而已。如果是急于自住的买家，就不要买带租约的房子了。
买家如果看中卖家的家具，比如说协商买房送家具，也要在这个阶段谈，列下详细的家具清单，附在OTP里面。
第二阶段，执行选购权合同（Exercise OTP）
如果买家下定决心买了，他就可以签字执行选购权合同，并且支付4%的房款。
执行选购权合同的两个礼拜之内，买家需要支付买家印花税和额外买家印花税。
最新的印花税率再看一遍：
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