2022最新版：新加坡公寓买卖流程详解
2022-04-28 缘分 46823签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。印花税费可以选择存款或者公积金支付。
2021版最新印花税率如下：
本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。
贷款
这个阶段也是办贷款的时候。原则是谁买房，谁贷款。
父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。
如果买家想贷款，他需要在OTP的有效期之内选择银行和贷款配套，提供收入证明，向银行申请贷款。
月供限制
在金融管理局的TDSR框架下，买家每个月借贷的总额不能超过月收入的60%。
比如说老张月入一万。那么他现在每个月在还的房贷，车贷，信用卡的分期付款等等，再加上他想买的新房子的贷款，加起来不能超过6千新币。
如果老张的收入不是工资，而是销售这种底薪+提成的非固定收入，要在收入的基础上打折计算，通常是打七折。
年总收入12万，平均月入一万，打个七折，按照月入7千计算月供。每个月全部贷款加起来最多 4千2新币。
如果近期打算办理房贷的话，可以考虑把车贷提前还清，或者把信用卡分期付款的项目停了。
比如说每个月的健身费用啊，护肤配套啊，家具分期付款啊，通常总数不大，却可以极大地提高月供额度。
无本地收入买家
对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。
如果在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到70%。
注意，只需要存款证明，不需要流水。
总结一下这个阶段需要的首付数目。
假设房子总价100万新币。买家年龄+贷款年限不超过65岁。
卖家印花税
签订了S&P合同，买家就已经是屋主了。
新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的政策，如果买房三年之内卖掉房子，税务局会向卖家征收SSD。
税务局计算三年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。
持房三年以上，就不用再交SSD。
第三阶段，按照工程进度付款。
25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。
工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。未放款的部分无需月供，也没有利息。
举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。
整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。
按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。
再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。
过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。
过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。
再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。
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