自2020年初新加坡發現第一例新冠確診病例以來，「期待新加坡房價下滑」一直是買家最誠摯的願望！
你敢相信？！你所期待的確實發生過！只是你是否已經錯過了？！
自2020年中新加坡疫情逐步解封以來，新加坡的房市已經回升！而且是銷量與價格的雙回升！
2021年底，新加坡政府同步調增房產額外買家印花稅ABSD（特別針對多套房和外國買家，增幅在5％-15％區間）並調降買家財力敏感度貸款上限TDSR（主要為預防後續市場利息上調對房產市場所帶來的影響）！
現在回看新加坡政府的做法，簡直未雨綢繆，為新加坡房產市場長遠健康發展與穩健增長奠定了堅實的基礎！
就在最近，2022年5月初，新加坡政府又一次果斷堵住了最後的房產投機漏洞，增設規定「所有轉入生前信託的房產一律要先繳納35％的額外買家印花稅ABSD」，對於確定受益人且不可撤銷的生前信託可在繳費後逐一向稅務局IRAS申請返還相應差額！
我相信新加坡政府的做法，將再一次為新加坡房產市場長遠健康發展與穩健增長奠定更加堅實的基礎！
為什麼房產市場依舊熱火朝天？
01
降溫措施後的首個新年「淡季」？
2022年1月，中央區以外區域OCR（第28郵區）的半獨立式別墅社區Belgravia Ace，開盤首日銷售超過70%！還僅限新加坡公民才有權購買喲！
至今，該項目已銷售84套。鑒於市場穩健上行，剩餘23套已封盤暫停銷售！開發商對未來的市場需求十分有信心！
02
近市區近地鐵的綜合體項目貴嗎？
2022年5月初，其他中央區RCR（第8郵區）的近市區近地鐵綜合體項目Piccadilly Grand，開盤首日銷售超過75%！所有1房、2房、及簡約3房戶型均當日售罄！
至今，該項目已銷售320套，剩餘87套在售！
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如今，在第二套購房印花稅ABSD並不低的時代，Piccadilly Grand罕見的4房雙鑰匙戶型有沒有特別香！
擁有128-129平米的實用面積，僅274.7萬起！低樓層尺價竟有不到$2000psf 的單位！
用1套房的稅率！
享受2套房的獨立空間！
既能滿足3房自住空間！同時也可對獨立單身公寓Studio投資收租！
03
東海岸品質生活的房價貴嗎？
2022年5月中旬，其他中央區RCR（第15郵區）的東海岸品質生活LIV@MB再次打破記錄，開盤首日銷售將近80%！1房及2房戶型幾乎當日售罄！
至今，該項目已銷售236套，剩餘62套在售！大戶型3房4房還是有不錯的選擇！
04
二手市場的房價會不會更便宜些？
別的不多說，我們用數據說話！
受疫情影響，在2020年下半年，入手二手私宅確實有較高的性價比！但我們可以看到自2020年尾至今，二手私宅價格也大幅上漲，全島平均漲幅超過15%，全島年均漲幅超過10%！
特別說明
有一些打算賣房的小夥伴會覺得疑惑，明明私宅市場年均漲幅超10%，可為什麼我手頭上的房產市值仍達不到我理想的價位！？
也有一些打算買房的小夥伴反而覺得慶幸！哇，私宅市場年均漲幅都10%啦，我看中的房子近兩年都沒怎麼漲喲！是不是賺到了！？
當然更有絕大部分打算買房的小夥伴開始恐慌！哇，這房價漲的！我還買得起房嗎！？
先別慌！
二手私宅的價格受很多因素影響！比如項目規模、開發商品質、剩餘年限、樓層朝向、室內維護情況等等！
針對具體房產方面的疑難雜症，有需要的小夥伴可以私信文末的房產顧問進行一對一諮詢！
05
房產市場的新常態你準備好了嗎？
我們先不聊房產市場的新常態！我們先來回顧一下我們其他的日常花銷，是否也都正在進入新常態！？
比如食閣的咖啡價格？雞飯價格？
比如超市的蛋奶價格？糧油價格？
比如炎熱季節必不可少的空調電費？
再比如出行交通費用？燃油價格？
值得注意的是
上文中提到的「新私宅尺價超過$2000 psf 將成為樓市新常態」還僅僅是指中央區以外區域OCR 的保守價格估計！
若想要離市區近一些的其他中央區RCR和核心中央區CCR，至少得在$2200psf 到$3000psf 區間！
新加坡是個小島，土地資源十分有限是眾所周知的事實。多虧有政府長遠細緻的城市規劃藍圖與法案，使得新加坡有如今穩健的房產市場！
有史以來，政府控制土地成本向來都是只升不降！上文中分析師提到的「除非土地成本下跌」似乎是個偽命題！
至於建築成本、人力成本、資金成本等維度，近兩年確實都在上升，加上全球經濟都在經歷通貨膨脹，新加坡房市同樣也很難出現大幅下調的趨勢！
特別值得一提的是
新加坡政府多次的降溫措施調控讓新加坡房市幾乎沒有泡沫，可以說雖然目前房產市場持續上行，整體仍然保持健康狀態！
從全球整體經濟趨勢和各項影響房產市場的成本和供需方面的因素來看，目前沒有任何可以支持新加坡房產市場大幅下調的基礎！
高性價比房源究竟在哪裡？
上文中已經有悄悄埋下伏筆咯！不知大家是否有發現！？
如今，中央區以外區域OCR 的房價也在持續上揚。如果在預算允許的情況下，中央區以內不少優質地段的房產性價比還是超高噠！
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{nextpage}比如核心中央區CCR（第9郵區）River Valley 一帶，以及其他中央區RCR（第15郵區）東海岸 East Coast 一帶！
01
核心中央區 River Valley
這裡為大家精選了River Valley區域極具代表性五個房產項目：有36年房齡的Yong An Park，有26年房齡的Mirage Tower，有去年剛剛建成的Martin Modern，有今年即將完工交付的Riviere，也有去年初開盤且目前在建的Irwell Hill Residences。
根據過去一年的租售數據分析可以看出，雖然老公寓價格明顯低於新公寓價格約20-30%，但市場租售需求與實際成交量也十分低：銷售占比僅3%，租賃占比僅28%。
雖然這兩個老公寓都是永久地契，這三個新公寓都是99年地契，但這似乎並不影響買家與租客的選擇！
為什麼新公寓反而更受市場的青睞！？
我們來分析一下這五個項目在過去5年期間的價格走勢：
36年房齡的Yong An Park在過去5年期間整體增長39%，年均漲幅6.8%。
雖然是規模不錯的永久地契項目，但由於市場需求占比不高，未來可持續增長基礎較小，除非等待重新開發En Bloc 機會！
26年房齡的Mirage Tower在過去5年期間整體增長21%，年均漲幅3.8%。
雖然是規模不錯的永久地契項目，但由於市場需求占比不高，未來可持續增長基礎較小，除非等待重新開發En Bloc 機會！
不到1年房齡的Martin Modern在過去5年期間整體增長19%，年均漲幅3.5%。
由於是去年新建成的項目，無論是買賣還是租賃，市場需求占比均較高，未來10-20年可持續增長基礎為健康區間！
今年即將完工交付的Riviere真是罕見，自2019年開盤以來並未漲價，而且近期有部分促銷單位以保本價出售！！大幅低於開盤價及市場價！！
關鍵是不用等很久喲！！今年就有機會可以交付入住！！
由於是今年即將建成的項目，市場需求占比較高，未來10-20年可持續增長基礎為健康區間！
去年初開盤的的Irwell Hill Residences，自開盤以來漲幅僅5.7%。低於全島二手私宅市場平均10%的漲幅！可見開發商還是很良心噠！
由於是去年初新開盤的項目，預計2025年底建成，對於不著急入住的買家來說市場需求占比較高，未來15-25年可持續增長基礎為健康區間！
綜上所述
新公寓的市場需求明顯更高！
永久地契與99年地契的差異並不太影響市場需求！
老公寓雖然尺價較低，但面積偏大，空間利用率偏低，對於預算有限的買家來說性價並不高！
高性價比Riviere近期有部分促銷單位以保本價出售！！大幅低於開盤價及市場價！！關鍵是不用等！！今年就有機會可以交付入住！！
高性價比Irwell Hill Residences漲幅低於同期二手私宅市場平均漲幅！Studio僅120萬起！1+書房僅142萬起！2房僅170萬起！
02
其他中央區 East Coast
這裡為大家精選了東海岸 East Coast區域極具代表性五個房產項目：有38年房齡的Hawaii Tower，有18年房齡的Cote D'Azur，還有預計明後年可以完工交付的Coastaline Residences、Amber Park 和 Meyer Mansion。
根據過去一年的租售數據分析可以看出：雖然老公寓價格明顯低於新公寓價格約25-35%，但市場買賣需求與實際成交量也很低，占比僅10%；租賃方面超過20年房齡的老公寓似乎並不受市場歡迎，占比僅16%。
進一步比較這兩個老公寓：雖然38年房齡的老公寓是永久地契，18年房齡的老公寓是99年地契。但這似乎並不影響買家與租客的選擇！無論是買賣還是租賃，20年以內房齡的市場需求均是20年以上房齡的4-5倍！
為什麼較新的公寓反而更受市場的青睞！？
我們來分析一下這五個項目在過去5年期間的價格走勢：
38年房齡的Hawaii Tower在過去5年期間整體增長46%（且今年還沒有達成任何成交數據），實際年均漲幅超過10%。
雖然是規模不錯的永久地契項目，但由於市場需求占比不高，未來可持續增長基礎較小，除非等待重新開發En Bloc 機會！
18年房齡的Cote D』Azur在過去5年期間整體增長30%，年均漲幅5.4%。
由於是將近20年房齡的99年地契項目，剩餘地契僅約78年，從市場評估價來看是同區域99年地契新公寓價值的約80%，是同區域永久地契新公寓價值的約60%。
雖然其可持續增長區間較短，未來5-8年仍可以算得上健康區間！單純從自住角度考慮，中短期性價比還是不錯噠！
2019年開盤的Coastline Residences 自開盤以來漲幅僅5.6%，年均漲幅僅1.8%。遠遠低於全島二手私宅市場平均漲幅！可見開發商還是很良心噠！
該項目預計明年底建成，僅剩4套高樓層2+書房197萬起！預計未來15-25年可持續增長基礎為健康區間！
2019年開盤的Amber Park 自開盤以來漲幅同樣不大（數據顯示小幅下滑主要是因為近期僅剩下大戶型單位）。增幅遠低於全島二手私宅市場平均漲幅！可見開發商還是很良心噠！
該項目預計明後年建成，僅剩少量4房5房314萬起！預計未來15-25年可持續增長基礎為健康區間！
2019年開盤的Meyer Mansion真是罕見，老牌豪宅開發商國浩地產GuocoLand自開盤以來並未漲價，而且近期有大量優質單位促銷以保本價出售！！大幅低於開盤價及市場價！！
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{nextpage}更讓我驚掉下巴的是：作為永久地契豪宅項目，竟然比近期熱售的99年地契的LIV@MB還便宜！！
你可知道99年地契的LIV@MB最後一套1房單位售價多少嗎！？141.3萬！！還被瞬間秒殺搶購！！
如果換做我，何不以更優惠的價格拿下一套更加優質的Meyer Mansion永久地契1房呢！？僅139萬起！！相比較LIV@MB，Meyer Mansion豈不是穩賺20%！！
該項目預計2024年建成，恰逢東海岸新地鐵線通車！！
作為東海岸區域離市區最近的永久地契新公寓，目前1房到4房均有存貨，預計近期市場需求占比會越來越高，未來15-25年可持續增長基礎為健康區間！
綜上所述
新公寓的市場需求明顯更高！
永久地契與99年地契的差異雖然不太影響市場需求！但對於同等規模與品質的項目來說，永久地契項目仍存在約20%的溢價！
老公寓雖然尺價較低，但面積偏大。對於預算有限的買家來說，可選擇空間利用率相對較高的20年以內房齡的項目！
高性價比Meyer Mansion近期有大量優質單位促銷以保本價出售！！大幅低於開盤價及市場價！！該項目建成將恰逢東海岸新地鐵線通車！！作為東海岸區域離市區最近的永久地契新公寓，目前1房到4房均有存貨！！
您還在等什麼！？
趕快聯繫房產顧問進行一對一諮詢！！
不要再錯過難得的高性價比房源！！
房產顧問 Ling
2012年，畢業於新加坡國立大學NUS，獲房地產系榮譽學士學位
2016年，獲國際金融分析師CFA持證資格
擁有多年金融風控經驗、房地產市場分析經驗、房地產投資諮詢與資產規劃諮詢經驗
現任ERA高級營銷總監，獲多年銷售精英，經手房產交易總值接近1億新幣
我的初心
「衣食住行」是人之所以為人的基本需求，所以房產與我們每個人的生活都密不可分。我們可以不買，但我們至少需要租、需要住。
作為房產顧問，我希望能充分結合我在金融分析以及房地產版塊的專長來幫助您，結合您的實際情況，在您的人生道路上在房產領域協助您做一個明智的選擇。
俗話說，一個明智的選擇能讓您少奮鬥幾年。而我所求的是讓您滿意的服務，以及讓您慶幸的選擇。
添加Ling房產顧問
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