新加坡房价屡创新高！房产标杆价一升再升

新加坡的新私宅价格去年全年上涨10.6%，今年第一季再上涨0.7%。同期，转售组屋价格分别上涨12.7%与2.4%。从平均数据来看，第一季新私宅与转售组屋价格增长正在放缓，这可归功于去年底政府推出新一轮降温措施。

尽管如此，新私宅的尺价与组屋转售价屡创新高，为房地产市场设下新的价格标杆。发展商、买房与卖房者对标杆价格攀升的预期，会进一步推高房价。房地产分析师指出，每平方英尺2000元或以上的新私宅占比过去几年大幅增加，在2017年只有约10%的新私宅尺价达2000元或以上，目前已升至近50%。

最近在市区边缘推出的两个新私宅项目，平均尺价分别是2150元及2387元。房地产分析师估计，接下来在市区边缘的新私宅，尺价预计都会从2200元起跳，而核心中央区的尺价可能超过2700元。价格属于“低档”的市郊外新私宅，尺价也节节攀升。即将在宏茂桥以及杨厝港推出的两个新私宅项目，平均尺价将超过2000元。

另一方面，地点适中的组屋转售价持续走高，推高了整体屋价。根据建屋局的数据，大巴窑五房式组屋中位数转售价从2021年首季的80万8000元上升至今年首季的87万5000元，女皇镇五房式组屋中位数转售价则从82万元上涨至95万2000元。这只是中位数售价，即半数组屋的转售价高过这个价位。

百万元组屋成交量与售价，也持续刷新纪录。在2020年，有82宗百万元组屋成交；去年激增至259宗。今年首五个月，已有120宗百万元组屋交易。换句话说，百万元组屋已逐渐成为常态。在成交价方面，最近达士岭四房式组屋以122万8000元转手，而在亨德申的五房式组屋则以140万元成交价创下新纪录。

介于组屋与私宅的执行共管公寓（EC），尺价在2019年7月于榜鹅推出的项目已经突破1000元。最近在义顺推出的新EC，平均尺价在1250元至1280元之间。

房地产的标杆价格往上移动，主要是供需失衡导致。在供应方面，由于冠病疫情以及俄乌战事导致供应链中断，组屋建筑工程受到延误。一些预购组屋申请者因轮候期太长或担心房地产价格继续攀升，转向购买私宅或转售组屋，推高了屋价。另一方面，私宅发展商也同样面对建筑工程延误以及供应链中断的问题，他们通过提高售价将成本转嫁给买家。

在需求方面，房地产向来被视为保值的投资工具，在高通货膨胀的时代更是如此。防疫措施解除后，外国买家涌入以及高净值人士纷纷在本地设立家族理财办公室，刺激了房地产投资需求。一名中国买家一次过买下福康宁地区的20个新私宅单位，总交易额超过8500万元。他还准备买多10个单位。

政府在供应方面不遗余力，包括加速组屋建筑工程以及推出更多的预购组屋。国家发展部昨天宣布通过下半年售地计划，推出六幅正选名单地段，共可建造约3505个私宅单位，私宅供应量环比增加26％，以确保能满足住屋需求和维持市场稳定。政府也首次在滨海南推出地段供发展商建造私宅。

然而，从发展商的土地投标价格以及通胀的走势来看，房地产的标杆价格很可能继续往上移动。以执行共管公寓的土地投标价为例，最近在义顺推出的项目，土地价格是容积率每平方英尺576元。开盘尺价为1250元至1280元，创下执行共管公寓卖价新高。即将在淡滨尼与武吉巴督推出的执行共管公寓项目，土地价格分别是容积率每平方英尺603元与662元。由于土地价格与建筑成本提高，预料它们的叫价会超过义顺的项目。

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