近3万套今明两年建好，新加坡私宅完工潮会影响房价和租金吗？外国买家占比又多了！非有地私宅转售价已连涨24个月

新加坡楼市近期因私宅需求激增和项目工程延误等因素，造成私宅供不应求，租金和房价也不断上扬。但随着疫情改善，工程项目恢复进度，楼市下来将迎来一波私宅完工潮，大量私宅供应或将拉低私宅租金和房价。

根据仲量联行（JLL）的估计，2022年下半年预计有约7195个私宅单位完工，较上半年的3501个单位多一倍。到了2023年，完工单位更将达1万7394个，使得两年完工单位总数超过2万8000个。完工单位供应量大增，不仅能满足租赁需求，也有助于缓和私宅租金上扬趋势。

仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉指出，过去10年的年均完工单位为1万2176个单位，下来完工单位却显著高于历史水平，因此私宅租金可能走低。

他说：“由于2023年完工单位供应大，新加坡经济又可能进入低增长期，2023年租赁市场或将放缓，即便租金继续上扬，涨速也会明显放慢。”

他也提到，如果租赁市场供过于求，房东可能调整要求，接受较低租金。

一些人可能

推迟买房计划

戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询总监蓝振文也认为，2023年租赁市场供求关系逐步正常化，私宅租金增长预计放缓。尤其是大众化私宅市场，完工单位数量会从2022年的2600个单位，增加到2023年的8700个，这将对大众化私宅租金形成下行压力。

PropertyGuru新加坡区域经理陈智群却认为，新增完工单位长期有助于缓解租赁市场需求。短期内却不太可能抑制租金或租赁需求，部分原因是不少买家考虑到最近房价和利率猛涨，可能先暂时租房。

他说：“受到通货膨胀和利率上升的影响，一些有意买房的人可能会推迟买房计划，重新制定购房预算。由于房价不断上涨，这些人可能选择租房。”

陈智群也说，新加坡旅行限制大多取消，下来有更多外国人涌入新加坡，推高租赁需求。

PropertyGuru资料显示，2022年完工项目约32个，当中包括东景苑（Parc Esta，1399个单位）、英雅苑（Park Colonial，805个单位）和御峰（Whistler Grand，716个单位）等较大型项目。

2023年预计完工的项目有聚宝园（Treasure at Tampines，2203个单位）、鑫悦府（Normanton Park，1862个单位），悦湖苑（The Florence Residences，1410个单位）、锦泰门第（Parc Clematis，1468个单位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074个单位）等。它们都是超过1000个单位的霸级项目。

预计对私宅价格

影响不显著

除了影响租赁市场外，更多完工单位也可能影响房价。因为一些投资型买家可能在项目完工后把手中单位卖出，以赚取盈利。

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清受访时说，完工单位增加的确会对房价产生影响，但整体影响预计不显著，因为大多私宅买家买房是作为自住用途，很少在房子建成后马上转售。一些人也可能得持有私宅较长时间，以取得较可观回报。

她说：“现在房价一直上涨，如果买家在项目取得临时入伙证（TOP）后就马上卖出单位，一来他们不容易找到替代房子或另一个投资房地产。再来，由于他们买房价格相对较高，意味着他们的投资期限拉长了，必须持有房产更长时间，才能取得良好回报。”

蓝振文也认为，完工单位供应一般影响租赁市场，私宅价格主要还是受新推出项目、销售和认购率等数据影响。目前新私宅供应紧张，已推出但仍未售出单位约2800个，当中约一半属于销售情况良好的项目，已卖出至少五成。

他说：“一些买家或许会选择搬入刚建好的私宅，但新私宅供需关系仍然紧张。所以，只要新私宅维持强劲销售势头，发展商应不会面对压力，而须大幅削价清理这些即将完工的单位。”

分析：不受降温措施影响

外国人买新加坡私宅占比近期上扬

国际边境重开带动外国买家重返私宅市场，外国人和新加坡永久居民购买新加坡私宅的占比近期有所回升。分析师认为，尽管新加坡2021年底推出房地产降温措施，但外国买家的兴趣似乎不减，他们依旧择优而栖，到新加坡投资房地产。

博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，2021年12月底推出降温措施后，2022年1月至3月，外国买家占所有私宅销量的比率维持在2.9％至3.3％，4月开始有回升迹象，6月达6％。这些数据涵盖新售、转售和楼花转售（subsale）的非有地私宅。

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