新加坡樓市近期因私宅需求激增和項目工程延誤等因素，造成私宅供不應求，租金和房價也不斷上揚。但隨著疫情改善，工程項目恢復進度，樓市下來將迎來一波私宅完工潮，大量私宅供應或將拉低私宅租金和房價。

根據仲量聯行（JLL）的估計，2022年下半年預計有約7195個私宅單位完工，較上半年的3501個單位多一倍。到了2023年，完工單位更將達1萬7394個，使得兩年完工單位總數超過2萬8000個。完工單位供應量大增，不僅能滿足租賃需求，也有助於緩和私宅租金上揚趨勢。

仲量聯行新加坡研究與諮詢部高級董事王德輝指出，過去10年的年均完工單位為1萬2176個單位，下來完工單位卻顯著高於歷史水平，因此私宅租金可能走低。

他說：「由於2023年完工單位供應大，新加坡經濟又可能進入低增長期，2023年租賃市場或將放緩，即便租金繼續上揚，漲速也會明顯放慢。」

他也提到，如果租賃市場供過於求，房東可能調整要求，接受較低租金。

一些人可能

推遲買房計劃

戴玉祥產業（Edmund Tie）研究和諮詢總監藍振文也認為，2023年租賃市場供求關係逐步正常化，私宅租金增長預計放緩。尤其是大眾化私宅市場，完工單位數量會從2022年的2600個單位，增加到2023年的8700個，這將對大眾化私宅租金形成下行壓力。

PropertyGuru新加坡區域經理陳智群卻認為，新增完工單位長期有助於緩解租賃市場需求。短期內卻不太可能抑制租金或租賃需求，部分原因是不少買家考慮到最近房價和利率猛漲，可能先暫時租房。

他說：「受到通貨膨脹和利率上升的影響，一些有意買房的人可能會推遲買房計劃，重新制定購房預算。由於房價不斷上漲，這些人可能選擇租房。」

陳智群也說，新加坡旅行限制大多取消，下來有更多外國人湧入新加坡，推高租賃需求。

PropertyGuru資料顯示，2022年完工項目約32個，當中包括東景苑（Parc Esta，1399個單位）、英雅苑（Park Colonial，805個單位）和御峰（Whistler Grand，716個單位）等較大型項目。

2023年預計完工的項目有聚寶園（Treasure at Tampines，2203個單位）、鑫悅府（Normanton Park，1862個單位），悅湖苑（The Florence Residences，1410個單位）、錦泰門第（Parc Clematis，1468個單位）和南峰雅苑（Avenue South Residence，1074個單位）等。它們都是超過1000個單位的霸級項目。

預計對私宅價格

影響不顯著

除了影響租賃市場外，更多完工單位也可能影響房價。因為一些投資型買家可能在項目完工後把手中單位賣出，以賺取盈利。

橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部總監孫燕清受訪時說，完工單位增加的確會對房價產生影響，但整體影響預計不顯著，因為大多私宅買家買房是作為自住用途，很少在房子建成後馬上轉售。一些人也可能得持有私宅較長時間，以取得較可觀回報。

她說：「現在房價一直上漲，如果買家在項目取得臨時入伙證（TOP）後就馬上賣出單位，一來他們不容易找到替代房子或另一個投資房地產。再來，由於他們買房價格相對較高，意味著他們的投資期限拉長了，必須持有房產更長時間，才能取得良好回報。」

藍振文也認為，完工單位供應一般影響租賃市場，私宅價格主要還是受新推出項目、銷售和認購率等數據影響。目前新私宅供應緊張，已推出但仍未售出單位約2800個，當中約一半屬於銷售情況良好的項目，已賣出至少五成。

他說：「一些買家或許會選擇搬入剛建好的私宅，但新私宅供需關係仍然緊張。所以，只要新私宅維持強勁銷售勢頭，發展商應不會面對壓力，而須大幅削價清理這些即將完工的單位。」

分析：不受降溫措施影響

外國人買新加坡私宅占比近期上揚

國際邊境重開帶動外國買家重返私宅市場，外國人和新加坡永久居民購買新加坡私宅的占比近期有所回升。分析師認為，儘管新加坡2021年底推出房地產降溫措施，但外國買家的興趣似乎不減，他們依舊擇優而棲，到新加坡投資房地產。

博納產業提供給《聯合早報》的數據顯示，2021年12月底推出降溫措施後，2022年1月至3月，外國買家占所有私宅銷量的比率維持在2.9％至3.3％，4月開始有回升跡象，6月達6％。這些數據涵蓋新售、轉售和樓花轉售（subsale）的非有地私宅。

至於永久居民買家的占比，在降溫措施推出後，從12月的16.7％跌至15.6％，但之後有所上升，3月時達到19.9％的高點，創下2018年2月的最高月份紀錄。

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博納產業研究與內容主管黃秀瑩受訪時說：「我們觀察到從3月起，外國人和新加坡永久居民買非有地私宅的趨勢有所上升。我國在4月底大幅度放寬防疫措施刺激了國際旅遊，潛在買家能夠到訪參觀房子和交易，為私宅銷售提供支撐。」

與此同時，俄烏戰爭、地緣政治局勢緊張，以及通貨膨脹升溫帶來更多不穩定因素，可能讓外國人和永久居民視新加坡為安全的投資目的地，加上新元保持穩定，帶動他們在我國買房。

從2021年12月16日起，新加坡永久居民買第二套房子須支付的額外買方印花稅（ABSD）調高多達10個百分點至25％，買第三套上調至30％。外國買家須支付的額外買方印花稅，一律調高10個百分點至30％。

黃秀瑩也指出，新加坡2021年底推出降溫措施後，2022年大多時候，外國買家占比都保持堅挺，顯示外國人買房的興趣並沒有下降。「我們認為，許多外國買家大致上不會因更高的額外買方印花稅而卻步，他們關注的是價格升值和提供長遠回報的整體潛能。」

另外，額外買方印花稅上調可能對一些外國買家影響不大，尤其是富裕和超高凈值人士。

包括永久居民在內

中國買家上季購366個單位

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清也觀察到，來自外國買家和永久居民的銷量在上個季度有所反彈。外國人在第二季買下295個單位，較第一季激增106％；永久居民在第二季買下1037個單位，較第一季增加23.3％。同期，新加坡人買下4704個單位，比第一季高28.6％。

孫燕清說：「外國人和永久居民買房情況反彈，說明儘管推出降溫措施，許多外國人仍有興趣把資金投向新加坡。基於其他亞洲國家面對地緣政治和經濟不穩定局勢，我國成為他們投資的首選目的地。我們是最早順利過渡到把冠病當做地方流行病的國家之一，這提高外國投資者的信心。」

包括永久居民在內，中國買家上季度購買最多單位，共366個，其次是馬來西亞買家，共231個單位，印度買家129個單位。

孫燕清指出，中國買家上季度環比更多，但仍低於2021年第四季，降溫措施推出前的433個單位。

不過她預計，新加坡邊境全面開放會繼續推動買氣，目前中國人買房數目，已超越疫情前2019年平均每季度288個的水平。

據市場人士透露，高檔私宅最受外國買家歡迎。例如，里峇峇利一帶的The Avenir和瑞雅嘉苑（Riviere），外國人占比特別高，分別為26.6％和17.5％。

萊坊研究主管鄭衛銘說，雖然額外買方印花稅調高，但外籍買家可能被新加坡政治和經濟穩定局勢所吸引，把新加坡房地產視為安全投資。不過，他提醒，利率上升可能導致房地產交易在下來幾個月放緩。

7月私宅轉售價連續24個月上揚

轉售量減少6.7%

新加坡非有地私宅轉售價格連續24個月上漲，7月環比上揚1.2%，不過轉售量下滑6.7%。

新加坡非有地私宅轉售價格連續24個月上漲，7月環比上揚1.2%。（蔡家增攝）

房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）8月10日發布的預估數據顯示，代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）公寓轉售價環比漲幅最大，達1.5％，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表中檔私宅的其他中央區（RCR）也分別上漲0.9%和0.8％。

與2021年同期相比，整體轉售價上升9.8％。高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅的轉售價分別上漲6.4%，9.4%和10.9%。

銷量方面，7月共有1248個私宅單位轉售，比6月份的1338個單位減少6.7％，同比則大減30.7%。當中，大眾化私宅最受買家青睞，占整體轉售量59.1％，高檔私宅和中檔私宅各占16.3％和24.6％。

文： 周文龍、陳紫筠、項雪

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