來源：安家獅城研究、市區重建局（URA）

宏茂橋新盤項目 AMO Residence 協助提升了銷量，促使新私宅銷售於 2022 年 7 月回彈。開發商在 7 月售出了 834 套新私宅（不包括執行共管公寓 EC），其中 366 套（或 44%）為 AMO Residence 的單位。7 月份的銷量比 6 月份的 488 套高出了約 71%。與去年同期相比, 新私宅銷量相較於 2021 年 7 月 1,602 套的高基數下降了 48%。

包括 7 月份的銷量在內，開發商在 2022 年前七個月內售出了 5,056 套新私宅（不包括 EC），比 2021 年 1 月至 7 月份期間賣出的 8,061 套下降了 37%。銷量滑落主要是因為今年推出的 新樓盤相對較少。

組屋提升者和自住屋主對宏茂橋大眾市場住宅的被壓抑需求，帶動了 AMO Residence 於 7 月 23 日開盤周末所創下的 98% 的強勁吸納率（372 個單位中售出了 366 個）。買家也被 AMO Residence 位於成熟市鎮中較方便的地點、靠近地鐵站和眾多便利設施、綠意盎然的環境及周 圍好幾所知名學府所吸引。AMO Residence 的強勁銷量進而推高了 7。月份的整體新私宅銷售。

中央區外（OCR）在 2022 年 7 月新私宅銷售中，以 485 筆交易位居榜首，較 6 月份售出的 111 套大幅增長超過四倍。AMO Residence 是 OCR 本月最暢銷新盤，約占 OCR 子市場交易的 75%，並以 S$2,110 每平方英尺的中位價售出了 366 個單位。較早之前已開盤的項目悅湖苑（The Florence Residences）、錦泰門第（Parc Clematis）和翠寧苑（Ki Residences At Brookvale），在 7 月份各別賣出了 17 個單位，成了 OCR 總銷量的一部分。

與此同時，核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）因 7 月份沒有新盤推出，而出現新私宅銷售環比下滑的現象。開發商共賣出 185 套 CCR 新單位，較 6 月份銷量下跌了 10.2%。7 月份最暢銷 CCR 項目是 Hyll On Holland，以 S$2,638 每平方英尺的中位價售出 28 個單位。隨後還有以 S$2,932 每平方英尺中位價售出 17 個單位的 Perfect Ten，以及以 S$2,749 每平方英尺中位數成交價賣出 16 間單位的綠墩雅苑（Leedon Green）。

RCR 市場方面，7 月份共有 164 套新私宅售出，略低於上個月售出的 171 套。最受歡迎的 RCR 項目是瑞雅嘉苑（Riviere），以 S$2,907 每平方英尺中位價售出 27 個單位。緊隨其後的是福瑞軒（Forett at Bukit Timah），15 個單位以 S$2,230 每平方英尺的中位價易手。

開發商在 7 月份向市場投放了 402 個待售新單位（不包括 EC），而上個月投放市場的單位量為 397 個。7 月份投放市場的大部分單位來自 AMO Residence（372 個單位）。2022 年前七個月內，有 2,971 套新單位（不包括 EC）推出市場銷售，與去年同期相比下降了 59%。

來源：安家獅城研究、市區重建局房地產資訊系統（數據於2022年7月15日取得）

新加坡買家占整體新私宅銷售中的比例，已從 6 月份的 76%，大幅上升至 7 月份的 85.1%。各區域的買賣禁令數據（見圖 1），從 6 月到 7 月期間，本地買家所購買的 CCR 和 RCR 新單位數量有所增加，OCR 新單位量的吸納率則維持在 90% 左右。安家獅城（AnjiaSG）預測，隨著更多大眾市場項目推出市場，新加坡買家的比例將在未來幾個月內攀升。

與此同時，隨著 CCR 和 RCR 的外國買家比例減少，整體新私宅銷售的外國買家比例從 6 月份的 12.4% 下降至 7 月份的 5.4%。尤其，外國買家僅占 7 月份 CCR 銷量中的 10.3%，低於 6 月份的 17.9%。

來源：安家獅城研究、市區重建局房地產資訊系統（數據於2022年8月15日取得）

隨著更多 OCR 新項目以更高的基準價格開盤，7 月份 CCR 和 OCR 新私宅銷售平均成交單價的差距繼續縮小至 37%，而上個月的數字則為 59.4%（見圖 2）。

7 月份售出的 OCR 新私宅（不包括 EC），中位數單價為 S$2,088 每平方英尺，比 6 月份上漲了近 19%, 而 6 月份 OCR 的中位數開盤單位價則 S$1,758 每平方英尺。CCR 和 RCR 的中位數成交單價別為 S$2,741 每平方英尺和 S$2,323 每平方英尺，比 2022 年 6 月份的價格下降了 0.5% 和 2.6%（見表 1）。

來源：安家獅城研究、市區重建局房地產資訊系統（數據於2022年8月15日取得）

市場前景

安家獅城預料，8 月份新私宅銷量將因農曆七月鬼月期間缺乏新項目推出而減弱，隨後將在 9 月份回暖。此外，已開盤現有項目中的未售出單位數量已然不足。根據市建局數據中所顯示的已開盤項目的累計售出單位總數（不包括 EC），截至 2022 年 7 月，所有已投放市場的項目的單位總數中，約有 89% 已售出。

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鑒於市場上未售出的新私宅單位較少，9 月份即將推出的新盤如 Sky Eden At Bedok 和曲水倫庭（Lentor Modern），應該會引起良好的購買興趣。這兩個項目含商用空間也靠近地鐵站，尤其曲水倫庭就與倫多地鐵站相連接。與此同時，Sky Eden At Bedok 位於便利設施齊全的勿洛中心（Bedok Central），坐擁眾多零售和餐飲選擇。

來源：安家獅城研究、市區重建局房地產資訊系統

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