分析師：目前處於可負擔水平 銀行房貸利率料仍有上升空間

全球利率上升，新元基準利率漲到三年來最高水平，本地多家銀行相應調高房貸利率。分析師預期房貸利率接下來還有上升空間，不過目前仍處於可負擔水平，加上買房需求依舊強勁，房貸需求預期保持平穩。

根據《聯合早報》收集的資料，花旗銀行（Citibank）為貴賓理財（Citigold）提供的兩年期固定利率配套，8月底才從2.95％上調至3％。較早前，大華銀行（UOB）的兩年期固定利率配套在6月底從2.65％調高到2.98％。星展銀行（DBS）也從2.45％調高到2.75％。

華僑銀行（OCBC）7月底暫停提供兩年期固定利率配套，目前只有一年期配套，第一年利率為2.6％。

與新元隔夜利率（Singapore Overnight Rate Average，簡稱SORA）掛鉤的浮動利率配套方面，華僑銀行和星展銀行的配套，頭兩年的利率分別是一個月或三個月SORA複利另加0.98％，以及三個月SORA複利另加1％。

聯昌銀行（CIMB）的浮動利率配套維持不變，即三個月SORA複利另加0.7％至0.9％。至於大華銀行，頭兩年的利率是三個月SORA複利另加0.7％，鎖定期為兩年。

截至9月5日，本地的基準利率三個月SORA從去年底的0.1867％漲至1.6654％，來到三年的最高水平。

華僑銀行首席經濟師林秀心接受《聯合早報》訪時說，自今年3月以來，SORA一直都在穩步上漲。美國聯邦儲備局等主要央行提前收緊貨幣政策來應對高通脹，推動全球利率上升。

新加坡金融管理局也已四次收緊新元政策，其中兩次是在4月和10月的周期外收緊。林秀心說：「由於我國整體和核心通脹率在7月份加劇，可能要等到今年遲些時候才能見頂，金管局或在10月份的政策會議上繼續收緊政策。」

假設聯儲局在通脹穩定下來後暫停加息，並達到升息周期的最高利率（terminal rate），林秀心預計SORA今年底可能漲至3％，明年則進一步上漲至3.2％左右。

大華銀行利率策略師楊智超預測，SORA今年底將介於2.9％至3.1％，明年中介於3.2％至3.4％。

| 簽訂浮動利率將受影響

房貸顧問公司Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇受訪時指出，簽訂浮動利率配套的貸款人將受到影響。「我們預期三個月SORA在9月底攀升至1.8％，意味著這些貸款人的利率到時會升到2.5％至2.8％。」

吳尚宇建議貸款人在充滿不確定因素的環境中保持敏捷。以聯儲局目前的加息速度來看，利率應該會比預期的更早見頂，所以別鎖定在一個利率配套太久。

Delux諮詢公司房貸顧問吳幼新說：「由於目前的房貸利率高過公積金普通戶頭（OA）的存款利率，貸款人可以考慮用普通戶頭裡的資金，償還一部分房貸來減少負債。」在這之前，許多人把大部分資金存在公積金戶頭，是因為當時的存款利率達2.5％，房貸利率才不到2％。他也說，重新定價（repricing）或再融資貸款有助於稍微減緩利率上升的壓力，因為利率配套通常會在之後的第三年或第四年調高。

隨著利率上揚，理財網站MoneySmart客戶服務主管陳聲耀留意到，近幾個月的新房貸申請減少。申請新房貸者如今更加謹慎，會在申請房貸前先了解自己的負擔水平。

不過，吳幼新認為，目前的房貸利率仍處於可負擔水平，以及市場對買房的需求依舊強勁，因此房貸需求預計保持穩健。「2008年金融危機之前的房貸利率都超過3％，雷曼兄弟金融危機時房貸利率下降，直到2017年後才逐漸回升至2％，然後遇上冠病疫情後再次下跌。這樣來看，目前的房貸利率仍處於正常水平。」

業內人士： 房貸利率雖上揚 買房需求仍強勁

從8月27日起開放預覽的Sky [email protected]，迄今共吸引約8000人參觀。 （謝智揚攝）

儘管房貸利率上揚，市場對買房的需求依然強勁，（7日）推出的Sky [email protected]和將在下個星期六（17日）推出的曲水倫庭（Lentor Modern）項目地點優越，預料仍會吸引手頭比較寬裕的買家，同時也給發展商帶來競爭，在為新項目定價時會更加謹慎。

新加坡國立大學城市與地產研究院院長程天富接受《聯合早報》訪問時說，美國聯邦儲備局上調利率後，商業銀行將相應調高房貸利率，進一步提高私宅買家每月須償還的房貸，這些買家不像其他組屋買家可以申請優惠貸款。如果買家沒有按照自身財務能力買房，利率上升也會加劇他們的財務風險。

「利率上揚會不會影響下來即將推出的新私宅項目的表現，將取決於項目價格以及買家的潛在需求。」他說，由於市場對AMO Residence項目的需求強勁，那些財務比較穩健的買家，仍會考慮曲水倫庭和Sky [email protected]項目，因為這兩個項目的地點優越。

倫多（Lentor）一帶的曲水倫庭和勿洛的Sky [email protected]都位於地鐵站旁，前者是倫多地區唯一的綜合發展項目，後者是勿洛10年來首個新項目。

星獅地產新加坡（Frasers Property Singapore）住宅代首席營運總監蕭淑賢透露，從8月27日起開放預覽的Sky [email protected]，迄今共吸引約8000人參觀。由於市場對這個項目的需求穩健，公司決定按計劃在今天開賣。

未完待续,请点击[下一页]继续阅读

程天富指出，在利率上升的情況下，手頭沒有那麼寬裕的買家會對新項目的價格較敏感。AMO Residence已經為中央區以外（OCR）項目價格創下新紀錄，曲水倫庭和Sky [email protected]，在定價方面須把融資成本上漲的因素納入考量。

再來，這兩個項目帶來的競爭也將促使發展商在定價時更加謹慎。如果一開始在定價方面沒有做好，發展商就更難下調價格了。

ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮說：「發展商要推出新項目時，他們會先進行為期兩個星期的市場測試，從房地產經紀那裡收集反饋，了解一下買家能接受什麼樣的價位。」AMO Residence的強勁表現給未來的新項目帶來正面影響，令買家更願意接受新的價位。

除了利率，麥俊榮認為，項目地點、地契、競爭、土地成本等也是左右項目價格的因素。

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說，利率上升似乎對新私宅項目的銷售沒有顯著影響。新推出的私宅項目採用的是分階段付款計劃（progressive payment schedule），所以買家可能不會馬上感受到每月分期付款的增加，而且一開始的償還房貸額通常較小。

她認為，發展商可能會繼續按照往常慣例，以較低的價格開始銷售，仍會嘗試以具有競爭力的價格為項目定價。

| 對房地產投資者 利率上揚影響較大

比起買房自住的買家，麥俊榮認為，利率上揚對房地產投資者的影響較大。融資成本增加時，投資者可以選擇投資別的資產，如股票。而對買房自住的人來說，高利率可能會促使他們把目光轉向更小的單位。他們對買房的需求還在，但預算可能會受到影響。儘管如此，考慮到現在的租金大幅上漲，有些投資者仍會覺得買房划算。而且，投資房地產的期限較長，一般五到10年，對這些人來說，利率高漲的情況僅屬暫時，對買房決策的影響不大。

今年7月在宏茂橋推出的AMO Residence大賣，一開盤就售出98％單位，平均尺價為2100元。曲水倫庭的私宅單位每平方英尺價格從1880元起跳。Sky [email protected]的每平方英尺指示價從1900多元起跳。

位於武吉知馬的高檔私宅Perfect Ten也受買家歡迎，自去年12月推出以來共賣出83％或96個單位。這個項目會在本星期六（10日）推出55個三臥房和四臥房單位。三臥房售價從210萬元左右起跳，四臥房約350萬元。

轉載請註明來源：獅城新聞