【市场分析】目前市场状况如何？我该如何选择合适的二手楼盘
2022-10-04 缘分 15946红色条状是新公寓的供应量，紫色线是二手公寓的价格
当新公寓的供应量达到新低的时候，很多买家会转向二手市场，一是因为二手市场选择多，再一个单价会比较低，这就促进了二手市场的价格上涨。
二手公寓的分布是全国性的，跟新公寓不同，不是说就这个几个地方有新的。所以我们在选择上的标准不太一样。
首先，二手楼盘我们不能去限定说一定要选中心，东部或者西部，不能在地理位置上限制太死。因为这是很灵活根据买家的需求是靠近父母，工作单位，还是喜欢的地方来决定。在根据买家需求确定大致地理位置的基础上，我们在找出几个点可以确保购买的屋子不仅满足自住需求，还可以满足持续增值的需求。
根据从2022年1月到2022年8月，增值最高的5个二手公寓我们总结出选择的标准。
第一 MRT 离地铁站500米以内
以上5个价格基本在今年前8个月内就翻倍的公寓，虽然分布在新加坡不同的地点，但距离最近的地铁站都在500米内。
西部的The Mayfair是离Chinese Garden MRT 400米内，东北部的Kovan Melody 离高文地铁站180米内，中部的Kerrisdale离Farrer Park MRT 300米内,东部的Mandarin Gardens 离即将建成的Siglap 站400米。东部的Cote D'Azur离Marine Parade 站220米。
不论在买二手公寓时选择哪个地理位置，尽量靠近地铁站500米内，也不论是目前或者将来的地铁站。这条其实也是适合新公寓的。大家如果想进一步验证可以搜索下靠近地铁500米内和500米以外的公寓涨幅对比。
第二 School 知名小学两公里内
根据新加坡的小学入学标准，1公里内以及1-2公里内的公民有优先权。这就构成了学区房的概念。严格来说名校一公里内是最好的，因为优先级别最高。
再看下这5个公寓的附近学校情况。
西部的The Mayfair是在Princess Elizebath 小学一公里内，东北部的Kovan Melody是在Holy Innocents 小学1-2公里内，Kerrisdale 是在ACSJ 英华小学一公里内,东部的Mandarin Gardens 在Victoria 中学一公里内(这个有争议，中学没有学区房概念）。东部的Cote D'Azur在Tao nan 道南一公里内。
第三 Expressway 新的高速路
这5个楼盘本来附近就有高速路，新的高速路KPE的开通增加了交通的便利性，从而提高了楼盘的价格。
如果考虑这一条对公寓价格的影响，大家可以参照正在建设中的高速路—南北高速North South Expressway 选择附近的楼盘来投资。
第四 Mall 500米内有购物商城
这条非常容易理解，就是周边有购物商城，日常生活比较方便。
平时生活的便利性得到满足，这条不是硬性指标，但会给生活带来很多便利。
总结 - 选择
这个列表给大家一个很好的选择思路，简单来说可以从MRT地铁，School名校，Mall商城，Expressway高速这四个方面考虑。这里给出的标准是：
第一 MRT 离地铁站500米以内
第二 School 知名小学两公里内
第三 Expressway 新的高速路
第四 Mall 500米内有购物商城
在具体选房时，可以根据自己的要求把标准进一步的微调，更严格或者放松，比如很多买家就要求名校必须在一公里内做到万无一失。也有买家对地铁站要求在一公里内就行，适当放宽只要是好的区域。
03 总结
新盘来讲，供应受限，选房尽量选择核心区，因为性价比较高。
二手楼盘，根据自己需求选择合适的地理位置，画大圈，再根据地铁，学校，高速，商城这四条标准来选择具体楼盘，条件可适当放松或收紧，根据自己最需要的来排优先级。
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