分析：汤东线第3段年底启用料带动周边 ！土地增值费上调发展商竞标更谨慎

分析师：汤东线第三阶段11站年底启用 料带动地铁站四周房价

汤申—东海岸线第三阶段11个地铁站料今年底启用，分析师认为这有助于支撑一些地铁站四周的房价，如欧南园和兀兰地区。

在这11个地铁站当中，史蒂芬站、乌节站、欧南园站和滨海湾站是转换站。

| 欧南园转换站 附近屋主料获益最多

从汤申—东海岸线第三阶段通车获益最多的相信是欧南园转换站附近的屋主。这个地铁站衔接东西线、东北线和汤东线，四通八达。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》访问时说，这对区内房价有利，包括老旧的住宅也可能因为交通更加便利，而获得买家青睐。

发展商也可能对区内的集体出售项目感兴趣，因为重新发展项目预料会获得买家的热烈反应。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部主管黄显洋同样认为欧南园的房价会上涨，集售项目对发展商的吸引力会加大，但由于目前经济前景不明朗，发展商在购地时会更加谨慎，屋主和发展商必须在价格上达成共识，否则能成交的项目不多。

目前汤东线有九个站启用，其中三个在兀兰。新的汤东线地铁站启用后，这个被戏称为“偏远边境”的大型住宅区预料会受到许多买家欢迎。

第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋指出，地铁站是推销住宅的一大卖点，兀兰的住房将有更大的销售优势，房价有望上升。至于涨幅是否会高于目前房价较高的住宅区，仍是个未知数。

虽然地铁站会提高房子的价值，但有时也会带来负面影响。张敏璋说，若房子位于人流量较大的位置，可能会受到噪音困扰，生活隐私也可能受影响。

孙燕清预测，靠近汤东线地铁站的四周私宅价格会上涨最多10％，视地铁线其余地铁站的建造进度、经济复苏情况、私宅确切地点和特点而定。

乌节站同时衔接南北地铁线，并直通滨海湾站，住在北部的居民往返市区时会更快捷方便。

张敏璋说，乌节转换站启用后，料能带动四周商场的人潮，可是附近的住宅的价格相信不会受到太大影响。

“这是因为位于巴德申路、安哥烈园、乌节林荫道、史各士路、克雷摩路等地区的住宅都是超高净值人士熟悉的高档私宅，即使乌节站不是转换站，也不会影响他们的买卖决定。”

黄显洋也有类似看法。他指出，乌节区的居民大多不搭乘公共运输工具。此外，区内私宅与主要道路衔接，交通方便，因此区内增添地铁转换站料不会影响房价。

他认为，靠近乌节林荫道地铁站的私宅价格较可能受到影响，因为附近没有地铁站。可是由于乘搭地铁的居民不多，而且房价应该在政府数年前宣布建造汤东线至完工期间便已上涨，他预计房价涨幅有限。

尽管地铁站未必会推动房价，但屋主在寻找租户方面相信会更容易。

孙燕清说，乌节站通往珊顿道站和滨海湾站，住在乌节区的租户到中央商业区工作时会非常方便。

分析师：土地增值费上调成本增加 发展商竞标集售地段料更谨慎

政府上调住宅用地的土地增值费，整体发展成本进一步增加。分析师认为，发展商更倾向于购买政府地段，而在竞标集体出售地段时则更为谨慎。

非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值费（Land Betterment Charge）分别平均调高12.9％和10.2％。发展商重新发展地段的成本将增加。

土地增值费取代之前由国家发展部制定的发展费。发展商支付土地增值费给政府，用来填补土地使用密度和价值提高后的价差。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚指出，政府售地计划地段对发展商的吸引力会加大。

她接受《联合早报》访问时说：“土地增值费调高会导致建筑和融资成本增加，而这些成本未必能转嫁给消费者，屋主若考虑到这点，就可能得调低要价。”

她认为，已达到最高总楼面面积的集售项目，会比还未提高土地使用密度的项目更具销售优势。

戴玉祥产业总裁沈振伦的看法稍有不同。

他说，土地增值费确实会增加发展商填补土地使用密度时的成本，但这笔费用一般上只占总发展费的小部分。

发展商更为关注整体地价、建筑成本，以及银行贷款利率，而这些考量因素足以让发展商在选购地段时打起十二分精神。

“即使没有土地增值费，现在许多集售项目的买卖双方都在价格方面相持不下。屋主希望能高价出售房子以购买替代房子，但对发展商而言，这笔钱其实是购地价。发展商在选购地段时更加谨慎，买卖双方的价格预期差距大，导致一些集售项目招标失败。”

第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋也有类似看法。

他说，集售项目要价不菲，发展商在重新发展地段时要考虑未来房地产市场疲弱的风险。因此发展商在计算成本之后所开出的竞标价，可能无法达到买家预期。

“我认为，拥有上千单位的霸级私宅项目是没机会找到买主的，因为发展商必须一下子掏出巨款收购地段，重新发展后还要担心销售速度缓慢，要面对多种风险。接下来，发展商应该会更倾向于竞标可建造数百个单位的中型项目。”

未完待续,请点击[下一页]继续阅读