新加坡最近樓市火熱，以烏節路為首的高端私宅市場量價齊升。

就在這個九月，來自中國的神秘買家毫擲巨款，一口氣買下了位於烏節路優良地段一處豪宅樓盤的四間豪華公寓。其中三間公寓單位都在1200萬新幣左右，一間公寓單位超過2000萬新幣，總價約6000萬新幣，摺合三億人民幣！

9月29日，新加坡建屋局深夜推出新一輪房地產降溫措施，以應對持續升高的市場利率與房屋價格，維持可持續的房地產市場。

房產降溫新政細則

新措施一共分為三點，分別針對房貸利率、房貸上限以及轉售組屋購買，從9月30日起生效。

1.將私人金融機構借出房屋貸款時用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率，從3.5％調高0.5個百分點至4％。非住宅房地產貸款的中期利率則從4.5％調高到5％。

新加坡建屋局借出的組屋貸款將設定3％的最低利率，用於計算買家可獲得的貸款額。建屋局目前所提供的2.6％優惠貸款利率維持不變。

2. 組屋貸款的貸款與估值比率（LTV）從85％調低到80%，私人金融機構的房貸LTV則維持在75％。

3.私宅業主在賣掉私宅後需等待15個月的等待期才可購買轉售組屋。不過，這個等待期不適用於55歲以上，從私人房地產搬遷到四房式或更小轉售組屋的買家。

新政出台原因

離最近一次房市降溫也沒有很久，怎麼又出了降溫新政？

原因1：今年美聯儲持續加息，導致新加坡房貸利息大幅度上升。

原因2：組屋價格連續上漲，過快上漲的組屋價格讓年輕的新加坡人家庭難以負擔。

因此政府為了讓買家不要過度借貸，同時對於上漲過快的組屋市場降溫，才出台了9月30號的房地產降溫措施。

房價真的會降？

銀行貸款額度減少、建屋局貸款額度減少降低了組屋買家的貸款能力，賣公寓之後，需要等15個月才能買組屋的政策則是短期內降低了私宅降級二手組屋的需求，短期內對於抑制組屋過快的上漲肯定是有立竿見影的效果。

高力國際新加坡研究主管指出，這一輪的降溫措施除了直接為政府組屋轉售市場降溫，也間接為私宅市場降溫，因為賣掉組屋後獲利轉買私宅的提升者將減少。有鑒於此，最受組屋提升者青睞的大眾化私宅市場可能受到最大衝擊。

比起之前預期的進一步調整ABSD等政策，對於大多數私宅買家來說影響不大，其實不用政府調整加息，2020-2022這兩年的一波快速上漲也已經即將結束，接下來短期內私宅市場將進入調整期。

近年來，新加坡房地產市場表現平穩，房價走勢穩定上揚，房產泡沫成分少，利率保持低水平，是當之無愧的亞洲最佳房地產投資地。而且新加坡投資房產租金回報率也非常高，年平均回報率約3.3-4.0%。

新加坡住宅區地產的價錢從2009年到現在增漲了51%。較高的房租和低費率和市值和足夠的地方資金，促使投資人的看法相對比較積極，發展前景樂觀、發展潛力極大。

經濟學家摩根斯坦利認為，新加坡房市的上漲勢頭至少可以維持到2030年，這意味著在新加坡經濟快速增長的情況下，新加坡房產市場依然有巨大的投資潛力。

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