新一輪房地產降溫措施預計衝擊組屋提升者的購買能力，可能降低從組屋提升至私宅的需求，間接為私宅市場降溫。

與此同時，由於賣掉私宅者購買非津貼轉售組屋的等待時間更長，可能推動他們轉向租賃市場，讓組屋和私宅租金保持堅挺。

政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，應對市場利率在近期顯著增加的趨勢，確保人們謹慎貸款買房。

其中，新加坡金融管理局將私人金融機構借出房屋貸款時，用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，調高0.5個百分點。

此外，私宅業主賣掉房子後須等待15個月才能購買非津貼轉售組屋。這項暫時性措施旨在緩和轉售組屋市場的需求，也確保轉售組屋的價格維持在可負擔水平。

世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚認為，新一輪降溫措施對政府組屋轉售市場的衝擊較大，尤其像五房式等較大型的單位。這是因為來自賣掉私宅轉買組屋者，以及集體出售賣家的需求可能減少，讓組屋轉售價格有所緩和。

組屋轉售價格更低，將影響組屋提升者購買私宅的能力，降低私宅市場的需求。她預計，新私宅的銷量和價格漲幅可能在接下來半年至12個月內放緩。

最受組屋提升者青睞 新規對大眾化私宅衝擊大

高力國際新加坡研究主管何俐慜認為，大眾化私宅項目可能首當其衝，因為這個市場最受組屋提升者青睞。

她說：「除了直接為組屋轉售市場降溫，新措施也會間接為私宅市場降溫，因為從高價賣掉組屋中獲利，轉買私宅的組屋提升者將減少。高凈值人士等持有充裕現金的買家不需要那麼多貸款，所受到的影響因此較小。」

何俐慜也指出，除了住宅領域，非住宅用途如店屋、分層地契辦公和零售單位，以及小型工業房地產等也將受衝擊。這主要是投資者可借貸的金額減少，導致這些商業房地產的價格和交易量走軟。

戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文舉例，假設沒有其他債務，若要以30年貸款150萬元，在新條例下，每月必須賺取約1萬3000元，比之前的1萬2200萬元來得高。如果家庭每月收入約1萬2200萬元，他們最多只能貸款141萬元，來買188萬元的單位，低於之前的200萬元房價頂限。

專家：私宅價今年或升7％ 估計明年漲幅僅1％至3％

他說：「有鑒於此，潛在買家必須調整預算。我們預計私宅價格繼去年增長10.6％之後，今年可能上揚約7％。漲幅在明年會進一步減少到1％至3％。」

另一方面，政府延長私宅業主賣掉房子後，購買非津貼轉售組屋的等待時間，可能進一步帶動租賃市場的需求。55歲及以上者，若要從私宅搬到四房式或更小型轉售組屋，不受此限制。

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說，這些私宅賣家可能在等待期間轉向租房，推高租賃市場的需求和價格。至於不願意等那麼久的買家，可能會考慮重返私宅市場或買較小型的轉售組屋。

房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）日前發布的8月份預估數據顯示，私宅租金連續20個月攀升，若與去年同期比較，整體私宅租金上漲27.5％.

組屋租賃市場同樣熾熱，8月時已連續26個月上漲，整體租金上升21.6％。

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