8月私宅转售价环比上升0.4％ 调高购买EC月入顶限或助边缘买家“悬岸勒马”

适逢农历七月加上利率走高，我国非有地私宅转售价在8月的升幅放缓，环比上涨0.4%，低于前一个月的1.1%。

根据新加坡国立大学房地产与城市研究院(IREUS)星期三(9月28日)公布的8月份房地产价格指数(NUS SRPI)预估数据，整体非有地私宅转售价格指数环比上升0.4%至172.9，同比上升7.7%;指数在今年首8个月共上升了5.0%。

房地产分析师王伽胜说，私宅转售价格涨幅放缓主要受到农历七月影响，很多买家避免在这个月看房和买房。此前由于6月学校假期而耽搁的交易，也赶在8月前完成。

不过，因为市场新私宅选择有限，所以继续推动转售私宅的成交价格。

全年私宅价料涨6%到7%

他说，由于买家担心下来会有新的降温措施，整体转售交易可能会在第四季增加。他预计，全年私宅价格会上涨6%到7%。

合登集团(Huttons)高级研究主管李思德认为，8月转售私宅价格涨幅较小主要受到利率上涨的影响。他预计，在组屋提升者和集体出售屋主需求的支持下，今年私宅转售价格涨幅将达到10%。

各区私宅转售价中，非中央区私宅转售价格预估指数(不包括小型公寓)环比上升1.0%。小型公寓转售价格预估指数则维持不变。中央区私宅转售价格预估指数则环比下跌0.6%。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清在接受《联合早报》采访时说，因为非中央区新私宅价格不断上涨和供应不足，买家转向购买价格相对实惠并且面积更大的转售单位，从而推高了价格指数。利率的大幅上涨，让买家重新衡量贷款数额，在一定程度上影响了中央区高档私宅和大单位私宅的销售。

王伽胜说，额外买方印花税(ABSD)和利率增加，加重外国买家的购房成本，影响了中央区私宅转售价格。同时，价格不断上涨的非中央区私宅，也加重买家的负扣和贷款能力。他预测，随着居家办公的减少，非中央区私宅的需求和价格会在第四季略有下降。

下文部分转载自联合早报2022年9月18日的文章，原文标题《利率是最好的房市降温工具》

曲水伦庭开盘见价格风向?

这时候考虑进场的一般住宅买家，不少人应该跟我有类似顾虑，利率下来短到中期的走势要考量，房价是不是来到上涨周期末端，更要仔细观察。

眼前一个重要风向球，就是星期六(9月17日)开盘的综合项目曲水伦庭(Lentor Modern)

项目9月初开放预览，据兴业银行分析师上周前往示范屋观察，发展商的预示尺价介于1950元至2500元，范围相当广，可能意味着发展商对潜在需求的强度仍不确定。

不过，据最新消息，这个拥有605个单位的综合项目，未开盘已收到逾千名买家下订的支票，开盘第一天卖出500多个单位。若平均尺价也超过2000元，轰动程度将不输372个单位的AMOResidence在第一天卖掉98%，以及158个单位的 [email protected]第一天已卖掉75%。

这几个新项目热卖是不是反映市场讨热，难下定论，须同时考量到私宅市场目前整体供应稀缺，而且项目推出的地点优越及久未有新项目，周边积压需求强大。

值得关注的是，曲水伦庭的销售蓄势待发之际，政府在对面推出的伦多中路地段和附近另一幅伦多山路B地段星期三(9月14日)招标截止，分别只有三方和两方人马竞标，而且容积率每平方英尺1108元和1130元的得标价，比曲水伦庭地段去年7月得标的1204元低。

在岛的另一端，同天招标截止的武吉巴督西5道执行共管公寓(EC)地段也只吸引到四方进场，得标的容积率尺价626元也比隔邻的武吉巴督8道EC地段今年3月卖出的662元低。

除了因为这两个地区下来还有地段要推出，整体潜在供应庞大以外，经济下行和利率上扬的风险恐怕警示著大众化私宅尺价跨过2000元，EC尺价逼近1300元，都已接近顶峰。

发展商的地段库存明明已告急须填补，进场时也不得不更小心翼翼，提防利率再继续上扬，把潜在买家的负担能力逼向极限。

还有一个说不出口的可能因素，就是发展商面对新一轮降温措施推出的风险。

如果房贷利率至今的涨幅还不足以警惕买家下来的潜在风险更大，把银行用于计算总偿债率(TDSR)的利率从3.5%调到4%甚至更高是一个直接有效的工具。降低贷款额度，提高进场门槛，逼走财力本就处干边缘，身处风险边际而不自知的买家，对整体市场的平稳发展有利。

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