私宅價格不斷攀升，組屋提升者占私宅交易的比率在今年第季達到最高水平後，近兩季持續減少。新降溫措施的出台，將導致組屋提升者比率進一步下跌。

分析師說，由於轉售組屋和私宅價格差距擴大，加上房貸利率上升，導致組屋提升者在私字交易的占比下降。

新降溫措施會削弱組屋提升者的購買能力，預計這個比率在第四季繼續下跌。

根據房地產網站99co提供的數據，今年第二季，以政府組屋為註冊地址的屋主，所購買的私宅單位占整體私宅交易的比率為31.5%，同比和環比分別下跌2.8個百分點和4.7個百分點。截至星期一(10月3日)的最新數據，第三季組屋提升者占比為23.2%，同比和環比跌幅分別擴大到11.2個百分點和8.3個百分點。

其中，新私宅交易占比過去兩季明顯縮減，轉售私宅占比雖也處干下跌趨勢，但相對平穩。

租賃市場緊張令提升者更想買轉售私宅儘早搬

新加坡國立大學房地產系教授兼城市與地產研究院院長程天富說，轉售組屋和私宅價格差距拉大，使得一些組屋單位賣出所得不足以支付私宅首付，組屋提升者可能逐漸遠離私宅市場。如果他們繼續選擇提升到私宅，就得對住房面積做出妥協。

世邦魏理仕(CBRE)東南亞研究主管宋明蔚說，新降溫措施把組屋貸款與估值比率(LTV)項限從85%下調至80%，以及賣私宅換買非津貼轉售組屋需要15個月等候期，將影響轉售組屋需求和價格。反過來看，組屋轉售需求和價格下跌會削弱組屋提升者購買力，進而降低他們的私宅需求。

高緯環球(Cushman& Wakefield)研究部主管黃顯洋說，私宅價格上漲加上利率上升，造成組屋提升者需要用更多現金和公積金購買私宅，加重買家負擔。而新降溫措施會影響轉售組屋價格，預計第四季組屋提升者比率會減少。

他還說，組屋提升者需要出售組屋以避免支付額外買方印花稅(ABSD)，緊張的租賃市場讓提升者更願意購買轉售私宅，以便能較快搬入。

學者:私宅價格過高推動百萬組屋交易

博納產業(Propnex)研究與內容主管黃秀瑩說，組屋提升者在新私宅交易的占比減幅較大，主要是以為房源不足，今年首八個月新私宅供應比去年同期減少61%。

她也說，今年7月至9月中，轉售私宅中位數價格漲幅介於0.9%至2%，增速相對較慢，為預算較緊張的組屋提升者提供進場機會。

橙易產業(Orangetee&Tie)研究與諮詢部總監孫燕清認為，隨著新私宅價格上漲，預計會有更多組屋提升者轉而購買價格相對實惠目面積較大的轉售私宅。

她指出，儘管私宅價格上漲，今年首六個月組屋轉售價漲幅仍高於私宅。根據建屋局和市區重建局價格指數，轉售組屋首六個月價格漲幅為5.3%，高於私宅的4.2%。

組屋價格今年大幅上漲推高百萬組屋成交量，根據99.co提供的數據，過去兩季「百萬組屋」轉售單位平均為83個，截至9月11日，第三季「百萬組屋」已增至111個單位，當中不少來自非成熟市鎮。

對於私宅價格上漲和百萬組屋交易量增長的關係，程天富說，私宅價格過高，讓更多買家轉向轉售組屋市場，推動「百萬組屋」成交量。

黃秀瑩則認為，私宅價格上漲不一定是刺激百萬組屋轉售交易增加的主要原因，買家更多的是看中百萬組屋優越性，例如地理位置、面積和樓層。

孫燕清和黃顯洋也說，「百萬組屋」成交量增加，不是以支配私宅價格上漲，因為它們在組屋轉售交易中占比僅1.2%左右。

宋明蔚則指出，「百萬組屋」成交量增加，可能是促使新降溫措施出台的原因。

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