分析：EC私有化后转售升值空间大 ！第四季料推八新私宅供应同比减少

发展商预计本季度推出八个新私宅项目，大部分是大众化私宅，新单位数量估计比第三季少36％，比去年同期更是少64％。

面对新一轮房地产降温措施，有分析师认为一些资金较雄厚的发展商可能延后推出项目，先观察市场反应。这意味着第四季的新私宅供应量可能更少，销量或因此放缓。

博纳产业（Propnex）提供给《联合早报》的数据显示，今年第四季预计有八个新私宅登场，共829个单位。这比第三季的1299个少了36.2％。

若包括两个可能在近期推出的执行共管公寓（EC），即位于登加新镇的Copen Grand和淡滨尼62街的Tenet，第四季预计有2086个单位推出，超过四分之三属于大众化市场。

政府上周四（9月29日）深夜宣布，从9月30日起，银行用于计算总偿债率（TDSR）和贷款与估值比率（MSR）的中期利率上调0.5个百分点至4％，买家的最高贷款额减少，一些大众化私宅买家的购买力估计受影响。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，发展商可能会因此延后推出新项目。他接受本报访问时说：“发展商应该会先观望一两个月，看买家反应如何，接着又碰上12月学校假期，一些新项目说不定还可能延到明年开盘。资金比较雄厚的发展商较可能会考虑延后。”

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德也认为一些新项目可能会到明年才推出，今年第四季的销量或会放缓。他估计今年全年的新私宅销量约8000个，低于原本可达9000个的预测。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也预计新私宅销量会放缓，因为推出的单位减少、房贷利率不断上升，加上新一轮降温措施影响买气。

她预测全年销量介于8000至9000个，低于之前预测的9000至1万个。

不过，博纳产业研究与内容主管黄秀莹持不同看法。她认为市场目前的买气依旧强劲，发展商暂时不会延后推出私宅项目。

黄秀莹说，最近中央区以外（OCR）的新项目开盘，发展商收到的支票是单位总数的三倍。从这点看，即使降温措施让一些买家却步，但会有其他买家趁机进场。

| 新项目价格短期料持稳

至于价格，分析师都认为，虽然大众化市场的需求会受新一轮降温措施影响，但新项目价格短期内料可持稳。麦俊荣指出，受贷款条例收紧影响最大的组屋提升者占整体OCR私宅销量约40％，但新条例不会马上影响第四季开盘的OCR项目价格，平均尺价料维持在2000元左右。

他说：“发展商可能须调整营销策略，但调低价格的空间不大，因为建筑和土地成本目前还是很高，而且大众化项目的利润率较低，尤其是EC项目，一般都是靠高销支撑盈利表现。”

黄秀莹也认为发展商没有太大空间调低价格，它们的利润率只有高个位数，或最多在11％至13％之间。在政府售地计划下，其他中央区（RCR）的平均土地价格去年上涨35％后，在今年进一步上扬约11％，平均土地尺价今年达到1324元。

宋明蔚也说，在建筑和借贷成本高昂的情况下，发展商通常不太可能调低要价。

至于两个新EC，麦俊荣说，它们一个在东，一个在西，各自面对的竞争并不激烈。

“登加是新开发的地区，也不曾有EC。消化完新措施的影响后，这两个EC项目对买家来说仍有吸引力。”

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