最近幾十年隨著中國經濟的崛起，華人投資偏好對全球投資風向也更有影響力。

選擇代表華人置業偏好的三個城市：上海、新加坡、倫敦，橫向對比梳理相關政策及走勢，（並不）意外地發現，不同國家和城市的房產投資凸顯出的價值邏輯風格迥異，比如，誰是對外國人置業最友好的城市？背後揭示了怎樣的信息？

為什麼是這三個城市？

上海是中國的金融中心

最能體現中國這個世界第二大經濟體的房產價值和中國房產購買政策。

上海黃浦江

新加坡則代表了目前最受熱錢追捧的城市

是中西方文化融匯和交流的橋樑。

新加坡濱海灣

倫敦作為老牌資本主義國家的首都

作為世界第二大金融中心，代表了西方成熟的投資市場。

倫敦最繁華的商業中心牛津街

K2S國際地產（K2 Summit Captial)，K2是K2世界第二高峰。在上海、新加坡、倫敦三地都有辦公室，有當地一手信息。

比起傳統的房地產中介公司，K2S是研究驅動型的公司，團隊成員曾任職於國際地產五大行開發諮詢部、海外開發商和地產私募基金。

選擇在哪個城市置業，在未來相當長一段時間裡相當於成為這個城市的「股東」。

1. 購房資格（是否限購？） 上海：非上海戶口要求已婚，連續在上海繳納5年以上社保和個稅並提供相關證明。外籍人士需要滿足：在上海居住滿一年，能夠提供一年以上勞動合同和納稅證明，在中國境內無房產。 新加坡非PR的外國買家只能投資私人公寓，不允許購買政府組屋和有地住宅。 倫敦，只要可以進行產權交易的房屋，外國人都可以購買。

購房資格限制

相較而言，倫敦是自由經濟的產物，中國和新加坡受政府管控更多。

倫敦公寓實拍

2. 貸款及利率

還款方式、首付款比較

*以上首付比例僅供參考，期限、貸款額、貸款人徵信等參數的變動均可能會影響首付比例，實際以銀行報價為準

上海的首套房如果申請商業房貸，首付款要求不低於房款的35%，二套則要求首付比例不低於50%。買方在銀行審批通過後的下一個月開始還款。 在新加坡，公民和PR可以申請最高房價75%的貸款額度，外國人一般也可以申請到60-70%的房價貸款額度。

新加坡房價還款進度表

倫敦是以房款總額的25%-30%作為首付。第二套房的首付比例無需提高，因為貸款比例是銀行根據項目本身和購房人貸款資質定的。倫敦的房貸在交房時才開始還，通俗來說就是先居住再付帳，而且還可以選擇先息後本。 比如20年貸款期內，只償還利息，到了第20年結尾，才還本金；如果期間房屋轉賣了，那麼新的買家會承接剩餘貸款，也就是本金可以始終不支付。相比之下，倫敦的還貸壓力會比上海和新加坡更寬鬆。

富豪雲集的倫敦騎士橋 隨處可見的維多利亞式豪宅 三地比來，倫敦購房對於買家的現金流管理非常有利，無需在前期就占用大量資金。房貸則按工程進度按比例償還，對於購房者來說風險更可控。避免出現開發商資金鍊斷裂無法交房買家卻還要還貸的事情。

3. 購買房產要交哪些稅？ 以購買第一套私有住宅為例做一個簡單對比：

購房交稅類目和稅率比較

倫敦肯辛頓高檔街區 匯聚著喬治亞時期建築以及各國使館 倫敦購房階梯稅率表

*如是首套自住房，則前425,000英鎊免稅（總房價需在625,000英鎊以下），然後按上述的階梯稅率支付印花稅

海外買家在倫敦買房額外加收的2%印花稅，如果在交房前或交房後，一年內在英國居住滿183天，這筆錢可申請返還。

4. 購房面積如何計算 ？ 中國有「公攤面積」一詞，也就是住房套內面積以外的所有公共空間的面積，包括電梯間、樓梯、過道等。在上海購置房產是要對公攤面積買單的。 新加坡買房，套內使用面積就是買家需要付款的面積。包括搭建放置空調箱的平台也算在內，用多少地付多少錢。

新加坡放置空調的外搭箱也算使用面積 英國與新加坡類似，購房合同里就是最後實得的套內使用面積。不過，英國房產的陽台面積不計入實際面積，完全白送給買家。

倫敦某高端住宅區

5. 住宅配套 現代人更看重提升生活品質，房產的配套設施是否全面和便捷也成了買房的重要考量。 在上海，目前很少有地產商建房時同時兼顧休閒設施，通常的做法是只建樓盤和停車場，極個別豪宅公寓才有游泳池、健身房等設施。 新加坡公寓停車場、游泳池、健身房、會客廳等是基本標配。交房時都帶有基礎裝修，交房後房東有時還需要施工，增加吊頂和燈光，然後再置辦家具家電。

新加坡某公寓配套設施 倫敦公寓的配套比新加坡更全面，開發商通常一建就是一整個社區。

倫敦新金融城某高端公寓的泳池 社區底層通常有商圈、咖啡廳、超市等生活配套齊全。不用出小區，就能滿足基本生活需要。

倫敦新金融城某高端公寓自帶全景會議室 有的社區甚至有人造河、花園等大型景觀。

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倫敦某小區的花園及河邊跑道

倫敦的小區沒有圍欄，這和上海與新加坡的公寓不太一樣。就像倫敦的大學校園沒有圍牆，學生和居民可以在校園內走動，不過安保工作還是有專人負責的。

此外，倫敦的房產都是精裝修交付的。交房時還可委託置辦一套基礎家具家電，拎包入住或直接出租都沒問題。

倫敦公寓內景實拍

通過這三大城市的綜合比較，三地各有長有短，但是在外國人海外置業友好度這點來說，倫敦明顯領跑全世界。

據K2S國際地產（K2 SUMMIT CAPITAL）的數據，倫敦高端住宅48%都是外國業主持有，顯示是非常國際化的市場，也證實了這一結論。

買房投資，

如何把握未來升值機會？

倫敦自1982-2021這40年間的房價走勢（來源微信公眾號：k2s008）。這個四十年周期代表了柴契爾夫人執政開啟的一系列政策，至今仍然深刻地影響著英國經濟。

由以上曲線看出，40年來倫敦年均房價從2.64萬英鎊飆升至50.2萬英鎊，漲幅高達19倍，年均漲幅45%，年復合增長率高達7.5%，大幅跑贏同期2.88%的英國年通脹率。

40年中有32年房價較前一年都有上漲，意味著80%年份房價在持續上漲。

倫敦肯辛頓街區俯瞰圖

除了每年的房價變化曲線，下面再以每十年為一個梯度來分析：

向上滑動閱覽

可以看出每十年房價都上漲了，31組數據的平均漲幅是98%，即平均每十年房價翻一倍。

真實案例：24年漲了4倍多

我們以一個倫敦西北1300平方尺的兩房公寓來看倫敦房價的具體變化：

從1997年總價31萬英鎊到2022年總價159.8萬英鎊，24年漲幅高達414%，平均年漲幅17.25%。

滑動查看倫敦公寓實拍圖集

房價是多種市場力量疊加的呈現，除了通脹之外，所在國家的GDP也是其中重要因素。

從1982起隨後40年間，英國GDP從5150億美元漲到22000億美元，增長約4.3倍，年GDP漲幅3.7%。

而基本相同時期的40年內，中國的GDP增速平均每年在8.1%。

在GDP增速為3.7%的環境里房價的增長，比GDP增速為8的環境里的房價增長，更能反映出房地產本身投資價值。

倫敦金絲雀碼頭，是英國新興的中央商務區

中國房市在過去四十年中國經濟大環境的上漲，像珠穆朗瑪峰站在青藏高原上。換個角度看，高原上很多地方是一馬平川，在平原上尋找開始攀登高峰的地方紮營，才是房產投資者的真正入手點，也才是房產投資利益最大化的訣竅。

無論是幾國的橫向對比，還是倫敦房價按時間軸的縱向分析，彼此互相解釋了原因和結果。

倫敦房價的上漲，在刨除掉通脹和GDP增長之外，仍然體現出高質量的增長。而保持這樣純粹的優質投資屬性，因為英國政府順應自由市場經濟發展規律，較少用政策干預市場，所以表現出前面所說的「對外國人投資最友好」。

置身花海的倫敦諾丁山高檔小區

倫敦大部分高檔房產由外國人持有的獨特現象，是長期這種管理政策的結果，同時也說明了，有錢人的投資，就是對市場的贊成票。

倫敦騎士橋的哈洛德百貨，有近兩百年歷史

經濟環境越悲觀，投資者對避險工具——房產的投資需求也越大。

房產投資本質上是和將來對賭，基於房價歷史數據的走勢分析，可以對未來的趨勢有更好的預判基礎和參考。

倫敦最有名的皮卡迪利圓環廣場，興建於1819年

而倫敦房價，相對許多其他國家，更純粹地體現了自由市場的規律。投資而不是投機，理性的投資者比大多數人更先洞悉倫敦房地產本質上的優勢。

就算不是專業投資人士，在自住需求之外購買海外房產，即使最終不選擇倫敦，但是參考倫敦的房地產走勢，也希望能為大家提供一些獨到的參考價值。

*感謝K2S國際地產（K2 SUMMIT CAPITAL）提供的專業數據支持，感興趣的朋友如果需要查看更多詳情，歡迎關注「新加坡眼」微信公眾號，在對話框直接輸入「倫敦報告」領取資料

*如果大家對倫敦地產感興趣，歡迎添加K2S微信號諮詢：k2s008

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