房地產拍賣市場紅火 大餅料越變越大

擁有超過30年房地產經驗的仲量聯行前拍賣部主管莫思思，

去年2月加入SRI開創拍賣業務，至今已為新東家舉行18場拍賣會。（SRI提供）

越來越多屋主和業主以拍賣作為銷售房地產的渠道，使得房地產拍賣市場這塊大餅被看好會越變越大。隨著不少拍賣行元老跳槽到其他房地產公司創立拍賣部門，本地房地產拍賣市場正醞釀新的競爭格局。

新加入拍賣戰局的是SRI和合登集團（Huttons）。擁有超過30年房地產經驗的仲量聯行（JLL）前拍賣部主管莫思思去年2月加入SRI開創拍賣業務，隔月火速舉行拍賣會。

另外，近來大動作拓展業務的合登集團，也招攬了拍賣界老將——萊坊（Knight Frank）拍賣與銷售部前副主管王漢生，今年3月設立房地產拍賣團隊。

SRI至今已舉行18場拍賣會。截至今年9月底，在該公司拍賣平台求售的房地產總值超過5億元。

合登集團今年6月和8月共舉辦兩場拍賣會，賣出兩個房地產。

SRI執行合伙人莫思思接受《聯合早報》訪問時說，公司拍賣團隊總共有超過56年的行業經驗，目前已獲多數銀行和金融機構列為指定業者，為它們提供與拍賣和私下協議交易相關的服務。

「隨著拍賣業務的啟動，我們現在可以為客戶提供全方位的銷售服務，SRI旗下1100多個房屋經紀也可以利用這項服務，為客戶提供拍賣銷售服務。」

合登集團執行長葉潤明受訪時說，領導拍賣與銷售團隊的王漢生，在房地產領域有超過20年的經驗，除了萊坊，他也曾在高力等國際房地產諮詢公司任職。

該公司的這個新團隊還有其他五名資深主管，負責抵押逼售（mortgagee sale）、資產諮詢和企業帳戶等工作。整個團隊的行業經驗超過50年。

| 拍賣觀念已改變

本地房地產拍賣行早年主要有仲量聯行、萊坊、高力國際（Colliers International）和戴玉祥產業諮詢公司（Edmund Tie & Company）。

六年前，博納產業（Propnex）和ERA加入，造成拍賣行業競爭更加白熱化，甚至有業者因折損大將或其他因素而悄然離場。

仲量聯行受詢時披露，該公司目前已沒有經營拍賣業務。另外，據本報向博納產業了解，由於拍賣業務不如預期活躍，該公司決定專注於投資和集體出售等其他業務，去年決定退出拍賣業務。

面對來勢洶洶的新競爭對手，萊坊房地產拍賣與銷售部主管李秀萍受訪時對自家公司的實力深具信心。

「萊坊新加坡是一家已在新加坡經營80多年的知名企業。憑藉團隊近一個世紀的行業經驗，我們能夠駕輕就熟地促成拍賣過程。」

她指出，公司廣泛的網絡確保它未來可持續推出房地產供拍賣。「每個行業都會有新業者進場，我們將繼續利用自身優勢和專業知識來滿足市場需求。」

新舊拍賣業者都一致認為房地產拍賣市場將不斷擴大。

葉潤明指出，到了2030年，新加坡將成為亞洲擁有最多人均百萬富翁的國家，而對遺產規劃的需求將越來越大，「拍賣被視為是遺產規劃最透明的方式」。

李秀萍說，當前的拍賣業務並不限於抵押逼售，也為屋主或業主拍賣房地產。「觀念已經改變，賣家現在更願意在拍賣平台上售賣房子，這將推動房地產拍賣市場的增長。」

莫思思也同意這個看法。「越來越多的屋主（業主）開始接受拍賣作為首選的銷售方式，而不是最後的手段。」

| 第三季拍賣房地產數量增總額下滑

在今年第三季，本地房地產拍賣會上敲錘成交的房地產從去年的六個增至九個，總額同比跌6.7％至近1891萬元。

這主要因為去年有多個成功拍賣的房地產價格較高，而今年第三季成交的房地產則有三個的價格都低於100萬元。

值得一提的是，第三季首次在拍賣會上亮相的九個房地產，有多達八個找到買家。

至於今年首三季，成功拍賣的房地產同比增加19.23％至31個，但銷售總額微跌0.08％至近7019萬元。

SRI星期二（10月11日）發布的報告指出，住宅占拍賣成交總額的64.5％，領先於各類房地地產。

其中，屬於共管排屋（townhouse）的那森山8號以979萬元成交。

至於商業房地產，它們占拍賣成交總額16.41％，零售和工業房地地產分別占14.89％和4.19％。

SRI在第三季敲錘成交的房地產位居眾拍賣行之首，共售出三個房地產，總額763萬元。

萊坊和戴玉祥產業諮詢公司各有兩個房地產成交，總額分別是283萬元和265萬4000元。

ERA和合登集團各有一個項目成交，但ERA在8月份賣出的永久地契三層樓角落排屋，成交價達501萬元，使得它在第三季的總拍賣成交額僅次於SRI；合登集團則於同月以78萬5000元售出[email protected]的工業項目。

抵押貸款利率走高 選對房貸配套 既省錢又生錢

| 慎理財 · 抗通脹系列

本地的固定房貸利率上星期創下3.85%的新高。房貸利率不斷上漲，屋主該如何應對？購屋者可以如何省錢生錢？

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近來，王明羽（46歲，創意總監）為財務問題憂心忡忡。除了通貨膨脹導致日常開銷增加，他還面對抵押貸款利率上升的壓力。

他之前簽定的三年固定利率房屋貸款年率為1.61%，今年初已到期。

銀行調整房貸利率後，他每個月須償還的貸款增加約30%。

單身的王明羽住在丹戎巴葛的小型公寓。他說：「這個價格差額很大，我深受影響。這是額外的財務負擔。」

本地的固定房貸利率上星期創下3.85%的新高。自今年初以來，本地私人金融機構跟隨美國聯邦儲備局的加息步伐，紛紛調高利率。美聯儲大幅加息推高基準利率，以應對美國40年來最嚴峻的通脹。

面對利率持續攀升，政府9月底推出一系列房地產降溫措施，確保人們謹慎貸款買房，以及避免借款人過度承壓，無法按期償還貸款。

私人金融機構發放的房貸，用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，調高了0.5個百分點。

總償債率是指用於繳付所有每月債務的部分占總月入的百分比，而每月償還貸款比率是指用於償還房貸的部分。每月償還貸款比率只適用於組屋貸款。

利率高企和市場持續波動，削弱了客戶儲蓄的價值，也擾亂了他們應對日常和長期需要的財務規劃。——星展銀行新加坡消費銀行部董事總經理兼主管蘇孝進

星展銀行新加坡消費銀行部董事總經理兼主管蘇孝進說：「利率高企和市場持續波動，削弱了客戶儲蓄的價值，也擾亂了他們應對日常和長期需要的財務規劃。」

像王明羽這樣的借款人該如何應對呢？

蘇孝進說：「無論選擇哪一種貸款配套，有抵押貸款的消費者都必須重新調整自己的消費習慣，以應對高通脹壓力。」

他指出，固定利率配套可為借款人償還抵押貸款提供穩定性，尤其美聯儲預計將進一步加息。

由於王明羽不滿意銀行調整後的利率，決定尋找新房貸配套。他花了幾個星期查詢最好的利率和配套，以及計算扣除法律和估價等費用後能省下多少錢。最後，他選擇為貸款再融資。

他說：「這麼做讓人精神疲憊，因為程序步驟和考量實在太多，我還要兼顧日常工作。但我很慶幸自己這麼做。」

| 房貸是最大筆 也是最長期財務負擔之一

他決定向星展銀行再融資，選擇的是固定利率房貸配套。與之前調高利率後的房貸相比，他每個月可省下約300元。

星展銀行本月推出了HomeSaver計劃，讓儲蓄銀行「邊賺邊儲」計劃（Save-As-You-Earn）和星展銀行Multiplier儲蓄戶頭的客戶申請房貸時，他們的儲蓄可享有更高利息。

舉個例子，假設客戶的月薪為6200元，在星展銀行Multiplier儲蓄戶頭擁有5萬元存款。如果他把1000元存入儲蓄銀行「邊賺邊儲」戶頭，每個月用儲蓄銀行或星展銀行信用卡消費1000元，到了年底就可獲得超過400元利息。

如果他選擇銀行的房貸和抵押貸款保險，利息就會增至1500元以上，因為他可享有較高儲蓄利率和一筆700元現金獎勵。

蘇孝進說：「我們明白房貸是最大筆和最長期的財務負擔之一，對客戶的現金流有很大影響。我們想方設法，幫助客戶實現擁屋夢，同時把握機會省錢生錢。」

儲蓄銀行也推出組屋貸款配套，貸款利率與建屋發展局目前的優惠貸款利率一樣，這比現行的2.5%公積金普通戶頭利率高出0.1個百分點。這個配套專為月入少過2500元的人而設。星展銀行8月發布的一項調查數據顯示，他們是最容易受到通脹壓力影響的群體之一。

蘇孝進說：「與市場上其他浮動利率房貸相比，儲蓄銀行組屋貸款配套可為借款人提供穩定性。那些向建屋局申請過兩筆或兩筆以上房貸的人，也可申請這項配套。

「除了2.6%的優惠貸款利率，成功申請者也可獲得星展銀行HomeSaver計劃的其他好處，包括較高利息和額外現金獎勵。」

| 準備應急資金

你可能聽過這個建議很多次：準備至少六個月的應急資金。

星展銀行理財規劃與個人投資執行董事黃韻霓建議，那些有房貸等財務負擔的人，準備更多應急資金。

她說：「無論利率走勢如何或選擇哪一種房貸配套，我們建議借款人預留足夠的應急資金，為進一步加息或不可預見的情況作準備。」

「人們最好能準備現金儲蓄，或把資金投入流動資產，足以償還下來兩年的每月房貸分期付款。」

一旦遇到財務問題，你就有足夠時間重組貸款，甚至賣掉房產。

黃韻霓也鼓勵人們選擇較高利率的理財工具，以更好地應對通脹壓力。例如，儲蓄銀行「邊賺邊儲」戶頭、星展銀行Multiplier儲蓄戶頭、新加坡儲蓄債券、短期儲蓄保險計劃或貨幣市場基金等。

人們也應定期評估自己的開銷和財務目標，以及進行全面的財務規劃，包括多元投資。

星展銀行或儲蓄銀行的客戶可通過星展理財導航（DBS NAV Planner）進行財務和退休規劃，設置儲蓄和開銷目標，制定符合自己需要的預算。

這個運用人工智慧的數碼理財諮詢工具，也能幫助客戶確認合適的保險和投資計劃，甚至預測收入流。

加息前景仍不明朗 專家建議屋主勿簽太長期房貸配套

由於加息前景仍不明朗，專家建議屋主勿簽下為期太長的房貸配套，以免情況有變後悔。

（蔡家增攝）

房貸諮詢公司Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇認為，全球經濟不可能在這種高利率和高通貨膨脹的環境中維持太久。「那些因為驚慌而簽下為期兩年或三年、固定利率3.5％的屋主可能會後悔。」

今年來美國頻頻加息，本地利率節節攀升，一些背著房屋貸款的屋主看著利率不斷上揚焦慮萬分。由於加息前景仍不明朗，專家建議屋主勿簽下為期太長的房貸配套，以免情況有變後悔。

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選擇再融資的屋主，必須留意可能產生的費用，律師費之外，還有可能要支付銀行罰金，銀行也會追討回提供貸款時給予的津貼。

自美國聯邦儲備局今年3月開始加息，本地基準利率也跟著攀升。截至上星期五（10月7日），三個月新元隔夜利率（SORA）已經上升到2.1321％。　

大華銀行集團個人財務服務部主管陳光鈺接受《聯合早報》訪時說：「與利率上升的市場趨勢一致，我們確實看到與去年同期相比，有更多的客戶要求重新定價（repricing）和再融資（refinance）。」

由於每名屋主的情況不同，陳光鈺建議屋主應儘早與銀行溝通，更好地了解利率變化將如何影響他們的住房貸款。

| 見利率不斷上升 購屋者膽戰心驚　　

遺囑信託規劃師陳永勝之前簽下的固定利率配套已經到期，在今年7月份考慮應否向同一家銀行要求重新定價，抑或是向不同銀行再融資。

陳永勝受訪時說：「當時我以為再融資可以取得較低利率、節省利息支付，卻忽略了還有律師費和其他費用。」

陳永勝在2015年買了一間政府組屋，並選擇了利率較低的銀行房貸。前後兩次簽下的固定利率配套的利息大約是1.3％和1.5％。

這一次陳永勝選擇了鎖定三年、與SORA掛鉤的浮動利率配套。他預想不到的是，因SORA不斷上升，他如今須要支付更多利息。

「我現在每個月的房貸要多付200元，利率再上升，這筆支出還會增加。現在後悔也沒用，世上沒有『後悔藥』。」看著利率不斷上升，陳永勝感到膽戰心驚，但他表示如今只能寄望聯儲局儘快進入減息周期。

| 房貸顧問：高利率不可能持續太久

身處利率上升的大環境，要買房或銀行房貸配套即將到期的屋主該如何應對？

房貸諮詢公司Mortgagewise.sg執行董事吳尚宇受訪時說：「我現在能給屋主的最佳建議是不要驚慌，不要簽下為期太長的固定利率配套。無論是固定還是浮動利率，一年的鎖定方案是最好的。到2023年下半年，情況會更加明朗。」

吳尚宇認為，全球經濟不可能在這種高利率和高通貨膨脹的環境中維持太久。

「那些因為驚慌而簽下為期兩年或三年、固定利率3.5％的屋主可能會後悔。」

他說：「問題不在利率能升到多高，而是高利率能維持多久。」

Mortgage Master運營主管盧晨光受訪時指出，目前三家本地銀行提供的固定利率配套從3.35％至3.85％不等，鎖定期有一年至五年。

「我們預測三個月SORA可能會在明年上半年升到3.5％。加上銀行利差，SORA浮動利率配套的利息將超過4％。2024年後利率可能會開始逐漸回落，因此在我看來，現在簽訂兩年期固定利率配套是一個不錯的選擇。」

至於已經簽了銀行房貸配套的組屋屋主，盧晨光說，儲蓄銀行（POSB）推出了新的房貸配套，和建屋局貸款利率同樣是2.6％，但該配套只適用於每月收入2500元及以下的低收入群體。

| 固定利率房貸配套 客戶需求上升

擔心支付的利息隨利率攀升而增加，華僑銀行房貸部主管潘玉蓮說，客戶對固定利率配套的需求有所上升，銀行也重新推出了一年期固定利率配套。

「傾向選擇較短鎖定期、或認為利率可能從明年底開始回落的客戶都會選擇一年期的固定利率配套。」

但潘玉蓮指出，和SORA掛鉤的配套仍有市場需求。「一方面這些配套的利率往往比固定利率低，另一方面這些配套比較靈活有彈性。」　　

面對不明朗的經濟前景，陳光鈺也認為，屋主可以考慮結合固定和浮動利率的配套。屋主在特定期限內每月支付固定的還款額，另一部分則按浮動利率償還， 但不會受到懲罰。

「如果利率開始下降，屋主能從整體較低的混合利率中受益，因為與三個月SORA掛鉤的貸款利率較低。」

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