穆迪報告：受高利率高房價影響 本地私宅買家負擔房貸能力下降

穆迪發布的最新報告，以私宅新房貸每月還款占家庭平均每月可支配收入的比率，來衡量負擔房屋的能力。今年8月，首次購買私宅的新加坡買家，平均動用19.4％的家庭每月可支配收入來支付每月房貸還款，這高於去年12月的17.3％。

一項最新調查指出，今年來利率急速上漲，私宅價格在降溫措施後繼續攀升，本地私宅買家負擔房屋的能力今年已惡化，下來一年預計會繼續下滑。

國際信用評級公司穆迪（Moody's）星期二（10月25日）發布最新報告，以私宅新房貸每月還款占家庭平均每月可支配收入的比率，來衡量負擔房屋的能力。今年8月，首次購買私宅的新加坡買家，平均動用19.4％的家庭每月可支配收入來支付每月房貸還款，這高於去年12月的17.3％。

穆迪分析師顏智穩在報告中說：「負擔私宅的能力惡化，是因為利率急速上揚，房地產價格繼續攀升，雖然速度略有放慢。儘管新加坡家庭收入改善，但不足以抵消利率和房地產價格上漲的影響。」

今年來美國聯邦儲備局大幅度加息對抗高通貨膨脹，已經連續三次加息75個基點，並預示會繼續激進加息為通脹降溫。穆迪預計聯儲局明年整年會保持緊縮的貨幣政策。

本地利率的走勢跟隨全球基準利率如美國聯邦基金利率上揚，本地房貸所參照的基準利率三個月新元隔夜利率（SORA）已經從年初的近零水平攀升至約2.39％，之前常用的另一個基準利率三個月新元銀行同業拆息率（SIBOR）從年初的0.44％大幅攀升到3.92％。市面上固定利率房貸的利率已經超過3％。

去年底政府推出降溫措施後，本地私宅價格漲幅略有放緩，首兩季度分別攀升0.7％和3.5％。

顏智穩指出，發展商手頭上的地段供應近年來減少，本地私宅市場供應低，會支撐房價逐步上升，意味買家承擔的房貸額度會相應增加。

| 下來一年預計繼續惡化

顏智穩預計，我國經濟增長溫和，就業市場穩定，本地私宅屋主的家庭收入未來一年會小幅增長，但不足以抵消利率和房價上漲的影響，未來12個月本地買家負擔私宅的能力會繼續惡化。

報告指出，本地私宅買家負擔房屋的能力下滑，不利於新加坡資產擔保債券（covered bonds）的信用評級，因為新房貸的風險增加。新加坡資產擔保債券的資產中約一半是浮動利率房屋貸款，這些貸款的利率隨市場利率波動。

資產擔保債券是債券發行人用本身擁有的一些資產作為擔保的債券，這些資產主要是房貸資產。這意味著債券持有人享有額外保障，在發行人違約時可以優先處置用於擔保的資產。

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