视角：利率上涨更多EC买家选择延迟付款计划 ！何不多建五房式组屋

本地房贷利率上涨 更多EC买家选择延迟付款计划

市场最新的EC项目登丰嘉园约三分之二的买家选择延迟付款计划，在房子几年后竣工时才开始偿还房贷。（邝启聪摄）

全球利率急速上扬，本地房贷利率近期显著攀涨，选择延迟付款计划、推迟偿还房贷的执行共管公寓（EC）买家有增加的趋势。

市场最新的EC项目登丰嘉园（Copen Grand）约三分之二的买家选择延迟付款计划（deferred payment scheme），在房子几年后竣工时才开始偿还房贷。

发展商城市发展（CDL）答复《联合早报》询问时说，登丰嘉园10月22日首轮售出的单位中，68％的买家选择了延迟付款计划。这个由城市发展和MCL地产联合发展的项目在开售的首个周末即售出465个或73％的单位。

| 希望延迟房贷省利息

位于义顺的EC项目North Gaia今年4月开盘时，有约六成买家选择延迟付款。业内人士估计，选择延迟付款的EC买家下来可能更多。他们预期房贷利率两三年后应该会较低，延迟支付房贷应可省下一笔利息成本。

不过，随着经济下行风险提高，分析师建议买家应现在申请房贷，以免将来万一失业或收入锐减，可能申请不到贷款。

选择延迟付款计划的EC买家须支付两成定金，之后可到房子取得临时入伙准证（TOP）后才开始摊还房贷。值得注意的是，买家一般须支付比同类单位更高的价格，以登丰嘉园为例，须额外支付3％的房价。

据橙易产业（Orangetee & Tie）研究与咨询部总监孙燕清观察，越来越多EC买家选择延迟付款计划。

孙燕清接受本报访问时说：“由于他们是在迟些时候才开始摊还房贷，几年后利率可能更低或稳定下来，房贷的摊还款项将以较低利率计算，省下的钱可用来抵消延迟付款须额外支付的3％。”

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德受访时说，如果买家目前还在为组屋支付房贷，选择延迟付款计划意味着他们不必同时承担两个贷款。这也让买家可避过当前的高利率，并趁房子施工期间累积储蓄。

他估计，目前有50％至60％的EC买家选择延迟付款，这个比率接下来可能增加。

房地产分析师王伽胜说，选择延迟付款计划的EC买家不必担心房子未来竣工时，家庭月入超过购买EC的1万6000元顶限，因为购买EC的合约是在早前签订的。不过，买家须留意一些潜在风险。

| 应趁条件良好时申请房贷

王伽胜说，买家若不在购买EC时申请房贷，万一房子竣工时失业或因中途转业导致薪水减少，可能无法取得银行贷款。因此，他们应该在具备良好贷款条件时先向银行取得房贷。

李思德指出，选择延迟付款的买家购买EC时即可向银行申请浮动利率贷款，相关利率是以他们未来开始摊还房贷时的利率计算。

过去本地一些兴建中的新私宅也提供延迟付款计划，但政府在2007年10月禁止这个做法。

目前除了EC，发展商还在售卖的一些已竣工私宅项目也让买家延迟付款。这类私宅属于转售或私下交易，延迟付款不受房屋发展商（控制与执照）条例管制。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉说，已竣工项目的发展商让买家延迟付款是为了吸引买家，因为若不在五年期限售完所有单位，发展商将须缴付额外买方印花税（ABSD），目前相当于地价的30％。

何不多建五房式组屋？

新加坡在疫后会继续对外开放，吸引国际资金和人才，要在全球价值链上提升进阶。

这意味着本地私宅市场跟国际资金和人才的流动会更紧密相连，传统上以本地提升者为主的大众化私宅也越会是如此，望而不及的人恐怕会更多。在这块市场，大型组屋可扮演缓解的角色。

在新加坡，多数中高收入者都把房子当成投资，在追求进阶和提升的人生过程，既是工具，也是目标。

过程从组屋开始，要取得资本增值，将来脱售了好提升，有些人一次，有些人很多次，到了退休时若有需要还能降级套现来养老，达到进可攻退可守境界。

若有第二或更多套房子出租更棒，除了资本增值，更是赚取租金累积被动收入，加速进阶的不二法门。

根据市区重建局星期五（10月28日）发布的数据，整体私宅价格已连涨10季，今年第三季环比上涨3.8％再创新高。当中非有地大众化私宅环比上涨7.5％，更是2009年第三季以来最大季度增幅——AMO Residence、Sky [email protected]和曲水伦庭（Lentor Modern）几个新项目的提升者需求强劲是主要推手。市郊新项目平均尺价如今已达2000元，以85平方米（915平方英尺）的法定平均单位面积计算，平均价格约180万元。

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