新加坡私宅销量11月大跌17%，为什么？接下来如何

新加坡房地产发展商11月新开盘的单位数量是10月的三倍，销量却下滑了17%，从312个单位减少到259个单位，11月的私宅市场销售略见颓势。

戴玉祥产业咨询公司认为，11月房市销售减缓是由于以下几个因素：更加紧缩的经济环境，年底是购房低谷期，以及部分新楼盘将在明年开盘。

根据新加坡市区重建局（URA）星期四（12月15日）发布的最新数据，尽管发展商在11月共推出319个新私宅单位，环比增加213%；但同月售出的新私宅单位则下挫17.3%至259个。

具体到各区的销售数据，代表高档私宅的核心中央区（CCR）、大众私宅的中央区以外（OCR）以及代表中档公寓的其他核心区（RCR），在11月的销售分别下滑了14%、10%和37%。

（图为瑞雅嘉苑Riviera）

虽然这三个区的销量都有不同程度的下滑，相较而言，核心中央区（CCR）的销售额仍然较好，占了11月总销量的57%；其他核心区（RCR）和中央区以外（OCR）的销量则分别占总销量的28%和15%。

戴玉祥产业咨询公司认为，核心中央区在销量方面的领先要归功于在该区域内新开盘的273个单位。相较之下，其他核心区（RCR）和中央区以外（OCR）的新单位则相对较少。

戴玉祥产业咨询公司根据当局提供的数据分析，就单位面积而言，在核心中央区非有地新私宅的购买需求中，对约93-140平方米（1000至1500平方英尺）户型的公寓的需求上升了，从10月占比18%，上升到核心中央区11月销量的23%。

（图为锦泰门第Parc Clementis）

就价格而言，11月在核心中央区（CCR）售出的房屋中，30%的价格在150万至200万新币之间，这个价格区间的私宅销量，在10月的占比只有23%。

在上个月狮城最畅销的十个楼盘中，有六个在核心中央区（CCR），另有三个在其他核心区（RCR），还有一个在中央区以外（OCR）。戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为，这说明私宅买家更多地看中核心中央区的价值，特别是在其他核心区和中央区以外的楼盘价格逐步上涨的情况下。

另外，销量最好的10个私宅项目的售价，在11月依然居高不下，其中七个的中位数售价都有所上升，跟10月相比，价格月对月增加了5%。

（图为珍珠苑公寓One Pearl Bank）

7年来最低年总销量？

戴玉祥产业咨询公司在发布的文告中表示，2022年至今前11个月，总计售出7000个新楼盘单位，预计今年全年将售出7500个新楼盘单位，这比2021年售出的1万3027个单位少了接近一半。如果确实如此，这也将是自2015年（售出7440个单位）以来最低的单位销售量。

展望未来，戴玉祥产业和咨询总监蓝振文表示，由于经济环境遇到阻力、生活成本上升、经济增长放缓等多重原因，购房者将在2023年面临压力。而且，不断上升的房贷利率也会限制买家的购房预算。然而，他也提到，新加坡的就业环境状况良好，薪资有所增长，一定程度上缓冲了大环境给购房带来的部分冲击。

转售市场未来表现

戴玉祥产业咨询总监蓝振文表示，转售组屋市场在2022年势头强劲，这在一定程度上能带动对私宅的需求。此外，由于新加坡作为外资的避风港，也能逐步吸引更多的外来购房需求。

价格继续涨 但料放缓至1-3%

戴玉祥产业咨询公司预计，新加坡房地产发展商接下来可能会将新楼盘售价定的更高，原因是未出售的房屋库存量不多，和趋于供需平衡的局面，还有更高的土地和建造成本。

蓝振文预计，2023年私宅价格将上升1-3%，这个涨幅要远远低于2022年的9%的上升幅度。

对于转售私宅市场，戴玉祥产业咨询公司认为，买家负担能力（预算）有限，这无疑将影响转售量，并在一定程度上限制卖家售价的期待值。

戴玉祥产业和咨询总监蓝振文表示，在目前房价居高不下的环境下，卖家亏损出售的情况历来最低，只有在经济严重衰退和就业情况变差的状况下，转售房价才有可能降低。新加坡就业环境保持不变的情况下，不断上升的房贷利率不会影响房价，但是会影响销量。

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