2022年全年私宅總銷量大跌45%

新加坡房地產市場火熱，然而受利率攀升、通貨膨脹等多重因素影響，2022年全年的房地產銷量到底怎樣？市區重建局（URA）發布的最新數據揭曉答案，若不包括執行共管公寓（EC）在內，2022年12月售出的私宅單位環比下跌三分之一，從11月的259個單位跌至170個單位。下跌的主要因素之一是由於12月缺乏新項目推出，僅僅只有45個項目在當月開盤。

值得一提的是，據戴玉祥產業諮詢公司觀察，在去年利率上升、通脹飆升、宏觀經濟不確定性和新政策干預的情況下，開發商推遲了部分新樓盤的推出，尤其是在去年下半年。綜合來看2022年全年，發展商一共售出了7150個住宅單位，比2021年的13027個單位大幅降低了45%。

(核心中央區新樓盤之一，圖片來自網絡)

核心中央區依舊最受歡迎

總銷售額占比52%

以地區來看，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）的私宅，占新私宅銷售額的52%，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）和大眾化私宅的中央區以外（OCR）的銷售額分別占比32%和16%。

新加坡全島最暢銷的10個項目中，6個位於核心中央區，另外在其他中央區和中央區以外各有2個。戴玉祥產業諮詢公司研究和諮詢總監藍振文表示，據他觀察，隨著邊境重新開放，外籍人士購買需求上升，對於核心中央區的需求也同步上升。此外，12月的10個最暢銷項目的價格壓力有所緩解。在10個最暢銷的項目中，只有4個項目的中位數價格比11月更高。而在11月，10個最暢銷項目中有7個都超過上月的中位數價格。

藍振文認為，核心中央區最受歡迎的原因可能是購房者認為核心中央區的房產更有價值，同時核心中央區的房產在本輪市場周期中數量較少。日益緊張的融資環境對於核心中央區的購房者來說影響相對較小，同時，逐漸放開的邊境也使得房地產市場有更多富有的外籍人士入場。因此，該區域的價格相應上漲。隨著核心中央區房產的價格不斷升溫，12月有72%位於核心中央區的私宅售價在兩百萬新元及以上，而該占比在11月僅有60%。

邊境打開促使外籍人士購房需求上升

隨著邊境的放開，外籍買家的銷售額，在所有購房者中的占比，從2022年11月的7.5%，上升到了12月的8.9%。隨著年初中國宣布取消入境隔離，將增加大陸購房者的需求。

戴玉祥產業諮詢公司研究和諮詢總監藍振文認為，比起去年的4.7%的占比，今年全年的外籍購買需求預計將達到6%至7%，回歸至疫情前，也就是2019年的6%的水平左右。但是考慮到外籍買家需要支付的額外印花稅（ABSD，30%）已經比十年前大幅提高，飆升10%的可能性極低。

2000新幣將是市郊尺價新基準？

回看2022年，戴玉祥產業諮詢公司研究和諮詢總監藍振文表示，市郊地區項目的搶手使得該區域價格升高成為一種常態。比如，位於中央區以外的單位有將近一半都賣到每平方英尺2000新元或更高。從市場心理的角度分析，由於購房者對更高的價格、持續的住房需求和更高的地價習以為常，預計2023年新開盤的項目中，核心中央區、其他中央區和中央區以外的最低基準價格分別為每平方英尺3000、2500和2000新元。

藍振文表示：「展望未來，我們預計房地產行業將面臨利率上升、融資環境趨緊以及轉售組屋市場放緩等不利因素。儘管如此，在勞動力緊缺和家庭收支穩定的支撐下，住房剛需應該有助於維持市場。

2023年，新私宅市場的銷量預計會從2020年的7150個單位，上升到8000至9000個單位。只要經濟環境沒有急劇惡化，2023年的新項目將預計有超過10000個單位開盤。

然而，經濟負擔能力和對宏觀經濟的擔憂，也將會限制價格增長，在2022年全年8.4%的漲幅過後，2023年的價格漲幅預計放緩，漲幅預料將在1%到3%之間。」

來源：獅城新聞 www.shicheng.news