萬事通說

2021年即將成為“歷史的一頁”，但翻看這頁里關於新加坡的記載，有一點難免讓人驚訝，那就是這一年逆勢火熱的房地產行業。

萬事通即時新聞

今日疫情數據

新增確診 355 人

累計確診 27萬4972 起

儘管受疫情影響，但新加坡私宅和組屋轉售市場一直活躍。2021年第三季度，非有地私人住宅的價格環比小幅增長0.5%，交易高達7103套！二手房交易量高達52.3％。

同時，2021年7月和8月，全島範圍內的非有地私人住宅租賃合同總計17252份，激增17.7%，二手市場和租賃市場一片生機勃勃。科技行業的公司加大了在新加坡的活躍度，增加了外籍人士的租賃需求。新加坡房地產市場獨特的韌性和價格彈性，被展現的一覽無餘！

就在昨天夜深人靜的時候，新加坡國家發展部丟出一顆重磅炸彈，讓整個房產圈炸鍋，買家額外印花稅（ABSD）調高，12月16日零點過後開始生效！每一條都事關全島人的利益！外國人成重災區，ABSD直接上調10％至30％！

新加坡三部門深夜發表聯合聲明，

出台房地產降溫措施

昨天（12月15）深夜，新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布文告表示，政府已密切監督樓市數個季度。儘管受疫情影響，但新加坡私宅和組屋轉售市場一直活躍。

為調控新加坡房產市場，確保房價在可負擔範圍內。當局決定推出新一輪房地產降溫措施。自 2021 年 12 月 16 日起，將進行調整：

提高額外買家印花稅（ABSD）利率。購買第二套及第三套房產的新加坡公民支付的ABSD分別調高5%和10%；永久居民則調高10%和15%；外國買家須支付的ABSD從20%一律調高至30%；企業須支付的ABSD從25%調高至35%。 收緊總債務償還率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）門檻，規定每月的貸款償債率從原本不可超過收入的60％，收緊至收入的55%。 調低建屋發展局組屋房貸的貸款與估值比率，從90%減少到85%，不過通過金融機構的組屋房貸LTV仍維持在75%水平。 除了上述降溫措施，政府還將增加公共和私人房屋供應，以滿足市場需求。

新加坡政府具體調整額外印花稅部分，我們可以參考下圖所示：

新加坡公民和永久居民購買第一套房產所須繳納的額外印花稅不變，但要想購買第二套或者更多房產，繳納的稅高出許多。外籍人士或者以企業名義購買房產，所需要繳納的額外印花稅要增加十個百分點。

權威解讀，

外國人繳稅暴漲至34%，

公民、PR也均受影響

那政策究竟對哪些人群產生影響呢？萬事通也就為大家帶來權威解讀。

新加坡公民：對於本國公民來說，購買第一套房產額外印花稅並無變化，沒有額外印花稅，印花稅；

而購買第二套房產，額外印花稅從原來的12%調高至至17%，購買第三套就更狠了，額外印花稅直接由原來的15%飆升到25%！

新加坡永久居民：購買第一套房產的額外印花稅並無變化，維持在原來的5%；然而第二套房產的額外印花稅從原來的15%漲至25%，第三套房產的額外印花稅更是從原來的15%飆升到了30%！足足15個點啊！

外籍人士：最慘的就是外國人了！額外印花稅直接從原來的20%猛漲至30%，再加上4%的印花稅，也就是說，外國人在新加坡買房，需要繳納34%的稅！

舉個例子，如果外國人要在新加坡買個100萬新幣的公寓，需要繳納4%的買家印花稅4萬新幣，30%額外買家印花稅30萬新幣，也就是說外國人要買第一套公寓，需要繳納34萬新幣的稅，總共要拿出134萬新幣。

這對於依賴海外投資的新加坡來說，實施此項規定不可謂不重磅。那政策的效果真的是限時房產市場嗎？答案是：是又不是！

新政策實施不用悲觀，

限制政策後都會有短暫的紅利期

新稅率對公民和PR第一套房的剛需買家並沒有影響，政府這是在保護剛需房的基礎上，最大限度的讓房價漲的慢一點。

那新加坡房市的泡沫真的出現泡沫了嗎?當然沒有。因為交易成本和3年賣家印花稅的原因，沒人能在新加坡賺快錢。除了接下來幾個月優質二手房的供應量可能降低，新加坡的房價不會受到影響，大家也不要過於擔心。

靜觀之餘，我們也要清楚。歷史總是在重演，牛市總是有降溫政策。長期來看，這是好事情，平滑局部增長過快的現象，每次降溫後都有短暫的投資好機會。

新加坡管控房市的新聞屢見不鮮，

計劃推出10萬個預購組屋單位，

黃金地段模式下的組屋10年才能轉售

最近幾年，新加坡管控房市的新聞屢見不鮮。

近期，新加坡建屋發展局也發出公告，計劃在接下來兩年推出多達2萬3000個預購組屋單位，比今年高出35%。以應付需求，從今年起到2025年，推出共10萬個預購組屋單位。

11月，在地鐵藍線惹蘭勿剎地鐵站旁推出了第一個實行新的黃金地段組屋模式的組屋項目——梧槽預購組屋。

項目地段好，戶型大，包括了40個兩房式租賃單位，一經出售引發市場哄搶。黃金地段組屋模式對於買家來說是有利有弊。有利的是，購買黃金地段組屋享受額外津貼，更多的人能買得起了。

不利的是，黃金地段組屋必須住滿10年後才能轉售，並且要將部分轉售的收益歸還給新加坡建屋發展局（HDB），也稱為津貼回收。不僅如此，這些項目只能賣給符合以下申請預購組屋資格的買家：

1.只能轉售給符合條件的新加坡家庭，買家中須有至少一人是新加坡公民 2.家庭月入頂限為1萬4000新元 3.過去30個月不能擁有或出售私宅 4.單身者即使年滿35歲也不能購買黃金地段組屋，不論預購還是轉售。

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不算是轉售，還是購房資格，我們都能看到新加坡限制買賣房屋頻率的身影，同時也是在踐行“房子是用來住的，不是用來炒”的擁屋理念。

此次新加坡財政部、國家發展部和金融管理局聯合發布的文告也表示，“若任其發展，房價可能會超過經濟基本面，並增加下來破壞市場穩定的修正風險。借貸者也容易受到下來幾年利率上升的影響。”

那解讀完最新房產政策，大家最關心的還是2022年的樓市如何，尤其是正在考慮買房的大家，別急，我們接著往下看。

2022年的新加坡房產市場，

依然值得期待！

首先，隨著疫情常態化，疫苗接種者旅遊走廊計劃(Vaccinated Travel Lane，簡稱 VTL)將在明年以及未來逐步擴大，新加坡私宅市場交易預計將有進一步提升。

目前新加坡已與27個國家開通旅遊免隔離政策，隨著這些國家的買家能更自由地進出新加坡，本地私宅市場預料將進一步提振，特別是中檔私宅市場和豪宅市場將受益。

其次，是美聯儲的零利息的政策，現在新加坡的貸款利率1-1.3%，對於購房者來說是絕對利好，相當於以低成本進行融資，藉助銀行的力量買房，讓貸款者的房貸保持在可負擔得起的水平。

另外，新加坡每年政府推出的土地數量有限，供應量有限，這就是為什麼有些發展商同時轉向集體出售(Enbloc)市場，預計明年集體出售市場會逐步好轉。

疫情爆發後，建築行業面對工人短缺問題，建築成本上漲，建築材料如水泥、鋼鐵等都上漲。供不應求，成本上漲，也就為2022年房價持續上漲奠定了基礎。

最後，市場如何還是要看是要看需求！2022年，隨著人們在家裡工作、放鬆和與家人互動的時間越來越多，市場將敦促買家更快地下決定去多花錢購買更舒適的自住住宅，需求持續存在，市場就會一直繁榮。

因此，即便出台了新的房產政策，在一定程度上給本地市場降低了熱度，但每次降溫後都有短暫的投資好機會。綜合來看，2022年的新加坡房產市場，依然值得大家期待！

- The End -

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（*截稿前更新）