今年交易額與量跌幅都超過一成 分析師：明年辦公空間租賃需求料窄幅上升

受到經濟前景不明朗以及融資成本不斷上升影響，今年本地辦公空間交易額和交易量皆比去年全年低，跌幅超過一成。

房地產分析師認為，明年辦公空間租賃需求會持續上升，但增速和租賃面積可能收窄。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部於12月15日從市區重建局網站獲得的數據顯示，截至11月29日，本地辦公樓交易總額比去年全年下跌17.5％，只達到9億6226萬元；交易量則下跌15.2％，報289個。其中，中央商業區辦公樓交易129筆，交易額為6億7696萬元；非中央商業區辦公樓交易多達160筆，交易額為2億8529萬元。

若跟去年全年相同，中央商業區辦公樓交易量和交易額分別下跌20.4％和23％；非中央商業區辦公樓交易量和交易額分別滑落10.6％和0.5％。

辦公樓銷售交易集中在中央商業區，交易額最大的項目包括新電信總部大樓電信中心（Comcentre）、羅敏申路79號和Income at Raffles大樓。成交價分別為16億3000萬元、12億6000萬元和10億元。

高緯環球研究部主管黃顯洋接受《聯合早報》訪問時說：「經濟前景不明朗以及不斷上升的融資成本，是導致今年交易較少的主要原因。另外，辦公樓租金上升，業主不願意下調售價，以致於買賣雙方的價格預期出現差異，影響了成交量。」

| 科技公司縮小辦公空間

在租金方面，世邦魏理仕（CBRE）統計的數據顯示，核心中央商業區甲級辦公樓的有效月租全年料會增長8.3％至每平方英尺11.70元，高於去年全年的3.8％漲幅。

今年全島凈吸收率（net absorption rate）隨著國浩時代城（Guoco Midtown）在下半年開業，上升至115萬平方英尺，是去年的3.6倍，也比10年平均多出17.9％。今年辦公空間空置率也因此從去年底的6.3％下跌至5％。

世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚說：「科技業最近裁員並停止增聘員工，一些科技公司開始縮小辦公空間面積以降低房地產成本。科技業在過去兩年的租賃需求占總量的40％至50％。

「由於一些科技公司在租約到期前便退租，我們預計空置的『影子空間』（shadow space）會從去年第三季的20萬平方英尺上升到明年的70萬平方英尺。」

數年前，創新科技公司是撐起辦公空間市場的頂樑柱，但隨著數家大型科技公司陸續縮小規模，這些租賃大戶的地位逐漸被家族理財辦公室和財富管理公司取代。

戴玉祥產業（Edmund Tie）研究和諮詢部高級總監藍振文認為，儘管明年的租賃需求料會下跌，我國作為區域金融中心的地位穩固、政治穩定，而且新的優質辦公空間供應增加，相信能不斷吸引家辦和共享辦公空間業者租用。

第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部高級主管張敏璋也有類似看法。他預測，優質分層地契辦公樓會受到超高凈值人士和家辦追捧。比起機構投資基金，這些買家較不注重投資回報。

「由於貸款成本升高，機構投資基金明年可能會避免購買辦公樓，因為租金收益可能低於貸款利息。」

| 分析師下調辦公空間租金預測

本地辦公樓市場在2021年從谷底反彈，良好的租金漲勢料會持續到明年。

黃顯洋說，辦公空間租金今年加快增長，原因是許多人已回到辦公室工作，而且經濟活動恢復。儘管如此，許多公司因為面對經濟挑戰而重新檢討擴充計劃，明年的租賃需求可能降溫，租金漲幅預計放緩。

由於經濟前景不明朗，宋明蔚把明年的核心中央區甲級辦公空間租金的同比增長預測，從之前的4％至5％下調至1％。

張敏璋較為樂觀，他預測，這類辦公空間租金會在明年增長2％，原因是通貨膨脹推高總租金當中的服務費部分。此外，跨國企業可能為了遵循公司環保政策，而搬遷到具節能減碳功能的辦公樓，這有助於推動需求，讓租金維持在一定水平。

今年交易額雖比去年高出68％ 分析師：集售市場明年料放緩

本地集體出售市場今年大豐收，有至少15個集售項目成交，總交易額達到37億元，比去年全年高出68.2％。房地產分析師預測，明年集售市場可能因為經濟前景不明朗而放緩。

根據高緯環球研究部提供給《聯合早報》的數據，雖然今年還未結束，但集售交易量已比去年全年多了三筆，交易額也高於去年的22億元。

今年首七個月的集售市場交易活躍，成交的項目包括東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre）、湖畔公寓（Lakeside Apartments）和園景大廈（Park View Mansions）。

在今年下半年售出的春景花園（Chuan Park）於9月以8億9000萬元賣給由鑫豐地產（Kingsford Development）和中冶置地（MCC Land）組成的財團，但有六名屋主不同意銷售條件而提出反對。由於調解失敗，分層地契局在本月初對項目發出停售令。

高緯環球研究部主管黃顯洋指出，集售市場最近數月非常淡靜，沒有大型項目售出。

「由於目前的就業市場依然良好，而且未售單位所剩無幾，還能支撐私宅價格，但市場下行風險日益高漲，發展商擔心購房需求會因為利率上升和經濟放緩而下滑。發展商也面對更高發展成本的挑戰，貸款成本增加，材料與人力成本也居高不下。」

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除了經濟因素之外，政府今年9月出台新一輪房地產降溫措施，規定私宅屋主必須在售屋15個月後才能購買組屋，同時收緊房貸條例，間接給集售市場一記痛擊。

利斯蘇富比國際房地產（List Sotheby's International Realty）研究部主管韓煥美說，降溫措施實行後，一些私宅屋主為了抵消售屋後租房子的開銷，或無法獲得足夠貸款購買替代房子而要求提高集售保留價。

| 新降溫措施實行後 再也沒有項目售出

她還說，有些外籍屋主不願出售房子，因為他們在買替代房子時須支付更高額外買方印花稅，導致一些集售計劃無法進行。

戴玉祥產業（Edmund Tie）研究和諮詢部高級總監藍振文指出，新降溫措施實行後就再也沒有項目售出，雖然仍有不少集售項目推出市場，如黃金大廈、嘉銘花園（Charming Garden）和樂洋林（Loyang Valley）。

他說：「總的來說，發展商對集售交易抱持更謹慎的態度，而且只會收購價格非常吸引人的項目，所以市場在今年第四季放緩是無可避免的。」

集售市場已經大幅降溫，受訪分析師都認為，市場明年會依舊低迷。

| 明年集售交易 料以小型地段為主

黃顯洋指出，過去數月售出的項目顯示，發展商偏向於收購中小型地段，即使是競標大型地段，出價時也非常謹慎。他預測，明年的集售交易將以小型地段為主。

由於新發展大型項目的難度更大，發展商也會更傾向於競標政府售地計劃地段，因為地段供應增加了，而且收購過程比收購集售地段直接。

藍振文認為，明年的集售市場前景不樂觀，並預測明年求售的集售項目會是已招標數次但沒有調整要價的項目，新推出的集售項目預計不多。發展商也可能因為經濟因素而避免進行大型投資交易。

「雖然如此，酒店、辦公樓和零售房地產市場相信會獲得更多關注，因為旅遊業和注重養生與永續發展的辦公樓需求最近開始恢復了。」

韓煥美預計，高通貨膨脹和利率會導致集售市場在明年上半年繼續承壓，但發展商仍會考慮價格在2億5000萬元至3億元之間的小型地段。若住房需求和經濟情況保持穩定，交易量預計會在下半年回升。

來源：獅城新聞 www.shicheng.news