分析師：小型項目公寓價格明年有望漲3％至5％

小型公寓項目為住戶帶來更多隱私空間、幽靜環境，向來都獲得買家的歡迎，尤其是單身者、外籍人士和夫婦。分析師指出，這類項目的供應有限，價格明年有望上漲3％至5％，預料繼續吸引買家的目光。

今年來有不少小型公寓項目推出，上月登場的Hill House在開盤首個周末賣出16.67％或12個單位，平均尺價為2980元。這個項目位於里峇峇利（River Valley），共有72個單位，由發展商Macly集團與樂斯太平洋控股集團（Roxy-Pacific Holdings）和林文亨控股（LWH Holdings）聯合發展。

同樣在11月推出的Kovan Jewel至今售出四個單位，尺價介於2063元至2200元。它共有34個單位，屬於永久地契，發展商是順聯房地產（Soon Lian realty）。

小型公寓項目一般不超過100個單位，不高過五層樓，大部分屬於永久地契或999年地契。

ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時說：「小型公寓項目的買家能享有更多隱私空間，因為推出的單位較少，鄰居也少。」

| 較小型項目集售計劃 因業主較少成功率高

他指出，核心中央區（CCR）和其他中央區（RCR）成熟區的小型項目一般屬於永久地契或長期租賃，這也是吸引買家的一大賣點。而且，較小型項目的集體出售計劃的成功率通常更高，因為業主較少。

房地產分析師王伽勝受訪時說，小型公寓項目普遍取得良好反響，一般推出三個月後平均可賣出至少約50％的單位，主要原因包括小型公寓項目的專有性更高。

「單身者、外籍人士和夫婦喜歡擁有更寧靜的居住環境。賣掉手上的有地住宅或大型舊公寓的年長者，也會考慮購買這類公寓，因為孩子結婚成家之後搬出去住。」

合登集團高級研究主管李思德說，雖然較大型的項目一般提供更多便利設施，如俱樂部、游泳池、健身房，但共用設施的住戶也可能更多，要為私人場合預訂設施可能就更難了。

王伽勝強調，雖然大多數精品公寓項目的設施不多，但整體維修費用和每單位的累積基金（sinking fund）高，介於200元至250元。維修費用取決於公寓提供的設施、公寓大小和住戶人數。

假設政府明年沒有推出新一輪的房地產降溫措施，王伽勝預計小型項目的公寓價格明年上漲3％至5％。

相比之下，整體郊區公寓明年預計上漲約2％至3％。租金方面，小型項目明年的租金預計上漲5％至7％。

橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清則指出，明年可能推出的精品公寓項目包括蘇菲雅路（Sophia Road）的One Leonie Residences（70個單位）、經禧坡（Cairnhill Rise）的The Cairnhill（75個單位），以及巴西立路（Pasir Ris Road）的項目（原為Former Gloria Mansion）（84個單位）。

分析師：受首購族及組屋提升者青睞 EC需求和銷售明年料保持強勁

今年共有三個EC項目推出市場，分別是North Gaia、登豐嘉園（Copen Grand）和景麗軒（Tenet），為市場供應1800多個住宅單位。

執行共管公寓（EC）向來受首次購房者和組屋提升者青睞，即使政府在今年9月底推出新一輪降溫措施，分析師預計這類項目的需求和銷售明年依舊保持強勁。

今年共有三個EC項目推出市場，分別是North Gaia、登豐嘉園（Copen Grand）和景麗軒（Tenet），為市場供應1800多個住宅單位。

博納產業提供給《聯合早報》的數據顯示，上述項目今年每平方英尺平均價格分別為1296元、1333元和1360元。

當中，登豐嘉園和景麗軒在推出首個周末第一輪抽籤賣出了73％和72％的單位，登豐嘉園在第二輪抽籤就售罄。

博納產業總裁依斯邁（Ismail Gafoor）受訪時指出，與新推出的中央區以外（OCR）大眾化項目相比，EC的平均價格對買家有吸引力。即將推出的大眾私宅項目的價格預計保持堅挺，EC與大眾私宅項目的每平方英尺價格也相差超過700元。

合登集團高級研究主管李思德告訴本報，今年EC市場的主要驅動因素是組屋提升者和首次購房者。今年達到五年最低居住年限（MOP）的組屋單位創下最高紀錄，達3萬個，不少符合條件的二次購房者進入EC市場。

未能購買預購組屋（BTO）及負擔不起私宅的首次購房者也選擇了EC。

| 與大眾化私宅價差擴大 部分組屋提升者轉購EC

ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮受訪時說，大眾私宅的價格穩步上漲，相對而言，考慮到購買EC的收入頂限為1萬6000元、多數EC單位為三臥房等因素，EC價格會受限在一定範圍內。隨著大眾私宅和EC之間的價格差距擴大，部分組屋提升者會開始購買EC。

展望未來兩年，依斯邁預計至少有兩個EC項目推出市場，分別是位於武吉巴督西8道和武吉巴督西5道的地段。他預計，新項目的每平方英尺價格平均會超過1300元。

麥俊榮認為，EC的需求取決於幾個因素，包括價格和經濟狀況。若經濟沒有衰退，未來推出的項目尺價預計與今年不相上下，銷售表現料相當不錯。況且明年只有一個項目推出，只要價格合理，需求會相當不錯。

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依斯邁也認為EC的需求會保持強勁，不會受9月底新一輪降溫措施影響，特別是靠近主要交通樞紐和便利設施的優質地段。

他也說，經濟逆風和利率上漲會促使購房者在購買房子時更為謹慎。同時，購買新EC可選擇延遲付款計劃（Deferred Payment Scheme），有助買家避開目前的高利率。

李思德也認為，新EC項目不受降溫措施和高利率影響。雖然降溫措施減少了貸款額度，但買家可選擇延遲付款方式，趁興建階段儲蓄。考慮到過去幾年沒有太多新的EC或私宅項目推出，明年登場的EC預計能獲得良好反應。

| 截至11月底共1851個EC單位轉手

至於轉售市場，博納產業提供的數據顯示，今年截至11月25日共有1851個EC單位轉手，每平方英尺中位數價格為1126元。明年預計有超過4000個EC單位達到最低居住年限，為轉售市場帶來潛在供應。

麥俊榮指出，從2020年第三季至今年第三季，每個季度都有400個至650個EC單位轉手，價格比轉售私宅更具吸引力。

他預計，EC轉售市場會相當穩定，若市場受到衝擊，銷售量和需求則有可能下滑。

來源：獅城新聞 www.shicheng.news