戴玉祥產業諮詢公司昨日（1月27日）發布了2022年第四季度的房產評論，引述了新加坡市區重建局發布的數據。由於經濟前景不明朗以及缺少新項目開盤，2022年全年新私宅銷量大減45%，然而房租漲幅卻是15年來最高水平，達到29.7%。同時，由於辦公室的供應緊張，辦公室的租金上漲。零售空間方面，雖然2022年的空置率為8年來最低，售價和租金卻下跌。

（圖為藝雅軒）

私人住宅

2022全年新私宅銷量大減45%

2022年全年，一共有4528個私宅單位開盤，相比2021年減少了56.9%。2022年第四季度的房價增長，從第三季度的3.8%降至0.4%。由於九月末宣布降溫措施之後缺乏新項目開盤，新私宅銷量在2022年第四季度放緩。

發展商普遍持謹慎態度，在2022年第四季度僅僅有504個新住宅單位開盤。2022年全年的新私宅銷量為7099個單位，儘管相比前一年大減了45%，在經濟前景不明朗、通貨膨脹加劇、利率升高的情況下，這樣的表現已經證明了潛在的剛需和充足的市場流動性。

有地私宅價格在2022年上漲9.6%，使總體私宅房價上漲了8.6%。因為需求持續，供應量卻有限，有地私宅的價格居高不下。而非有地住宅市場因為新開盤的項目減少抑制了價格方面的表現。比如，中央區以外（OCR）私宅在第三季度價格上漲7.5%，在第四季度價格季對季下跌2.6%。這主要是因為靠近年底，開盤的項目數量減少。

樓花轉售銷量大增34.7%

占比達6年來最高水平

轉售私宅的成交量在2022年也放緩至14791個單位，相比2021年（20530個單位）減少了28%，這同樣是因為融資環境收緊和經濟狀況不佳。

值得注意的是，樓花轉售（Sub-sale）銷量逆勢而上，2022年的銷量為765個單位，比2021年的568個單位增長了34.7%。樓花轉售2022年占比升至5.2%，為6年來的最高水平。由於房地產價格一漲再漲，大多數賣家都能獲得良好的收益，扣押出售（Distress Selling）的情況有限。

2022第四季度私宅供應量穩定

私宅供應量在2022年第四季度保持穩定，在55000個單位左右。截至2022年第四季度，有16024套已通過規劃的單位未售出。包括已竣工但還未售出的單位和未獲規劃批文的單位在內，2022年第四季度未售出存貨總量為24903個單位，較第三季度上升約15.8%。按預估的2023年新私宅銷售量（8000至9000套）來計算，未售庫存大概會在2.8至3.1年內被清空。與2022年初的供應緊張相比，現在的供需狀況更加平衡。

2022年租金暴漲29.7%

2023年預計將放緩

2022年第四季度完工量增加至4245套，為6年以來的最高水平。2023年，預計將有17427個單位（不包括執行共管公寓）推出市場，這將緩解供應緊張和租賃市場緊張。租房預算也可能會受到經濟形勢放緩以及其他生活成本壓力的限制。租金增長從2022年第三季度的8.6%降至第四季度的7.4%。

放眼2022年全年，租金增長29.7%，是自2007年以來最高的增長。這是因為有大量建築推遲完工時間，同時隨著邊境打開，更多外籍人士進入新加坡。戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文認為，雖然空置率在2022年第四季度降至5.5%意味著租房市場依舊緊張，但是2023年總體的租金增長會回歸到比較合理的水平。

2023年私宅價格預計小幅上漲1-3%

儘管融資條件收緊，目前健康的勞動力市場預計將支撐住房需求。發展商在2023年將會加快速度，推出大約10000個新單位。藍振文預計這將會促進新私宅市場的銷售量至大約8000至9000個單位。而私宅轉售市場方面，成交量預計將放緩至10000到12000個單位之間。

儘管發展商考慮到買家的可承受性會更謹慎地設置價格，不斷上漲的地價還是會把新開盤項目的底價拉高。此外，2023年大增的供應量將會限制價格的上漲，估計私宅價格在2023年將會小幅上漲1-3%。

辦公樓

辦公室售價上漲

在2022年的第四季，新加坡中央區（Central area）和中區（Central region）的辦公室售價分別增長5%和3.7%，這可能是因為人們對分層辦公空間（Strata Office Space）興趣增加，因為在相對困難的融資環境下，分層辦公空間能吸引更多投資。

辦公室租金上漲

2022年，辦公室的新吸納面積達到4.4萬方米，是三年來第一次有正增長，主要由市中心規劃區帶動。

不過租賃需求在2022年第四季度下降至9000平方米，前兩個季度為2.4萬平方米，這是因為部分公司選擇調整辦公室租賃的需求。

辦公室的租金增長趨勢健康，中區租金季對季增長5.1%，2022年全年增長11.7%，這是疫情後經濟復甦的表現。中央區在2022第四季增長為6.6%，2022全年增長為11.9%.

(圖為啟匯城)

辦公室租賃需求上漲原因

辦公室租賃需求主要由科技、金融以及共享辦公行業推動。2022年上半年，需求主要由科技公司推動，隨後由金融業以及共享辦公行業推動。展望未來，戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文指出，雖然科技行業對辦公室的需求可能有限，但市場仍然看好租戶對優質辦公空間的需求。

根據新加坡市區重建局的數據，較老或位置相對偏遠的辦公空間在2022年的上漲勢頭更為強勁，租金漲幅為11.3%，高於更新或是位於市中心的辦公空間6.5%的漲幅。藍振文分析，這代表著更多租戶會考慮控制租賃成本。

供應壓力導致租金上漲

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不過，2022年第四季度的租金上漲並非因為需求強勁，而是供應緊張造成。2022年，辦公室的存量一直在下降，2022年8.6萬平方米的辦公空間撤出市場，這是2007年以來的首次存量下降。

戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文表示，整體來說，2023年辦公空間的租賃需求增長幅度會被供應壓力和商業環境所限制。企業會整合調整租賃需求，因此租金的增長將放緩。2023年，中央商業區的高級辦公室租金預計上漲2-4%，甲級辦公樓上漲1-3%。

零售

零售空間空置率8年來最低

儘管零售環境日益嚴峻，但零售空間的需求在2022年依然穩健。需求主要由中央區以外和烏節路地區的需求帶動，烏節路的需求表現好與旅遊業復甦有關。

由於租賃需求增加且供應有限，空置率在2022年第四季為7.1%，是2014年以來的最低。2022年第四季度的零售空間租賃需求繼續加強，凈吸納量增長達到6.6萬平方米，比前一季度的3萬平方米增長多近兩倍。需求回收是因為零售業的市場細分需求有所上升。

2022年第四季度的整體凈吸納量為9.2萬平方米，略低於2021年的10萬平方米，整體的需求由中央區以外和烏節路一帶帶動。

近來不少新的國際品牌進入新加坡市場，並開設了大量門店，比如墨爾本的Puzzle Coffee，在愛雍·烏節（ION Orchard）開了門店；韓國連鎖便利店Emart24將門店開在裕廊坊（Jurong Point）和實龍崗的Nex購物中心。這顯示這些品牌及零售商對新加坡市場充滿信心。

（圖為愛雍·烏節）

零售空間售價和租金繼續下跌

不過，儘管需求量穩健，零售空間的售價和租金表現卻並不樂觀，中央區的零售空間價格和租金繼續下跌。零售空間2022年的售價下降7.8%，是2017年以來最大的降幅。

2022年全年租金跌了2.4%，這個降幅雖然低於2021年6.8%的降幅，但因為經濟大環境下，零售業仍然面對挑戰，房東對於租金沒有議價權。零售業面臨的挑戰包括疫情相關的企業補貼幾乎終止、人力短缺、成本上升以及消費者的謹慎情緒。

旅遊業復甦將帶動零售業

零售空間租金會上漲

藍振文指出，消費者對可支配收入的分配變得更謹慎，因此2022年整體的零售增長有所放緩。不過，另一方面，旅遊消費將支撐部分的零售銷售。2023年入境新加坡的旅客人數預計會翻一倍，達到1200萬-1400萬人次。

戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文表示還是要警惕未來的經濟阻力，包括高通脹率、不確定性如新冠病毒新變種、邊境出入政策的收緊，這些都可能影響旅遊業復甦，進一步影響消費者信心，打擊零售情緒。以上情況無疑會抑制消費者的支出和零售租金的增長幅度。

如宏觀經濟情況不變，藍振文預計，在中國放寬邊境限制、旅遊業逐漸復甦的情況下，烏節路一帶的優質零售空間一樓的租金，有望增長7-9%，優質商場的零售空間租金增幅將達到3%-6%。

來源：獅城新聞 www.shicheng.news