從本月15號新加坡政府突然深夜發文，出台新一輪房地產降溫舉措，每天各大媒體熱議，成為現在最火的話題。亞洲新聞頻道(CNA)援引新加坡國家發展部長Desmond Lee的話報道，新加坡政府已經深思熟慮了新的房地產降溫措施的範圍和時機。

新的降溫政策從調高額外買方印花稅、收緊總償債比率，到調低貸款與估值比，全方面為疫情以來逐漸升溫的本地樓市降溫。新降溫措施具體有哪些？為何挑這個時候推出？哪些群體受影響？部長已經對公眾做出明確解釋。 部長解釋說，這些措施包括提高額外買家印花稅(ABSD)、收緊貸款與價值比率(LTV)限制和降低總債務償還比率(TDSR)，對於降低價格「不穩定修正」的風險是必要的，這將影響到許多本地家庭。雖然新冠肺炎造成的不確定性仍在持續，但新加坡政府已經決定現在採取行動，以減少私人和組屋轉售市場價格上漲的自我強化周期風險，這將影響住房負擔能力。

儘管新冠肺炎疫情對經濟造成了影響，但自2020年第一季度以來，組屋轉售價格和私人住宅價格大幅上漲。組屋轉售和私人住宅市場的房價收入比(HPI)一直呈上升趨勢，儘管仍低於歷史平均水平。值得注意的是，HPI衡量的是住房負擔能力。此外，由於「非常低」的利率環境、家庭規模萎縮以及近期建築工程中斷等因素，BTO組屋的需求和交易量一直居高不下。

這些都創造了「價格和交易量明顯上升的市場勢頭」，儘管在奧密克戎毒株變種出現後，疫情近期仍存在不確定性。如果政府不加以控制，價格可能會超過經濟基本面。這將增加隨後出現破本地家庭的利益。隨著主要央行尋求收緊貨幣政策，借款人也可能容易受到利率可能在未來一年或更長時間內上調的影響。價格上漲和利率上升的結合，將使未來買家的償債成本大幅增加。

因此，新措施將有助於「在中期內支持穩定和可持續的房地產市場，同時確保新加坡人仍能負擔得起住房。較高的ABSD將抑制那些為投資而買房的人需求。更嚴格，更高的門檻還會鼓勵購房者在投資方面更加謹慎，為潛在的收入減少或利率上調提供的額外的對沖。預計限額的調整不會影響大多數購買組屋的購房者的貸款額度。與此同時，收緊的LTV限制將「鼓勵公共住房市場的購房者在財務上更加謹慎。

這一措施預計不會對首次置業者造成太大影響，尤其是中低收入家庭，因為這些家庭在購買組屋轉售單位時，不但可以獲得「政府的資助」，還可以用自己的中央公積金存款預付房款。

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