對外人來說，新加坡一直是那個花園城市的樣板，整潔、有序、完善，甚至有些一成不變，但對於強勢而相信頂層設計的新加坡政府，面對有限的土地和蓬勃的經濟，永遠有著推進城市更新的十足動力。

城市更新的概念在每座具體的城市又不一樣。以我居住的北京為例，城市更新意味著把人流重新吸引回老舊片區，通過商業手段和重新設計，提升老舊片區的風貌，同時為人們提供更多休閒娛樂的空間。

新加坡的城市更新則永遠在解決地少人多的問題，居者有其屋、提升土地經濟價值、在水泥森林和綠色城市間取得平衡……新加坡政府一直做著「既要、又要、還要」的千古難題，也正是在這種歷練中，新加坡形成了非常完善的城市更新策略和方法。在眾多考量中，「居者有其屋」又是重中之重，新加坡華人治國，很難講這種觀念沒有受到儒家影響，孟子說「有恆產者有恆心」，無論從國家發展還是社會安定層面，國父李光耀都認為這是新加坡的核心問題。

經過近60年發展，新加坡形成了從政府組屋（HDB）到私人公寓的多層次住房體系，抓住了這個主線，就抓住了新加坡城市更新的脈絡。疫情之後第一次出境選擇來新加坡探望老友，吃吃喝喝固然愉快，但因住在中峇魯區，得以窺見新加坡城市更新史的一角，或許更為有趣。

從山頂步道遠眺組屋社區（劉暘、陳晞/圖）

拆除還是保留？ 朋友帶我參觀他在新加坡住了8年的公寓，「130平，因為新加坡一般說的是居住面積，所以比國內的130平要顯得大。」1990年代開始的中國房改轟轟烈烈，人們從對商品房這一概念一無所知到三句話不離房價，只用了二十多年，即使出了國，當地房市通常也是最先聊到的話題。

這間公寓所在的小區比較特殊，雖然坐落在新加坡核心的中峇魯區，但價格不貴，同等價格只能租到旁邊新公寓三分之二的面積，而且容積率低，院子裡有很多被閒置的空間，很不像新加坡人的做派。「因為這裡是新加坡上世紀90年代開發的公寓樓，房齡比較大，當時新加坡全國的開發程度還沒有這麼高，對土地的使用沒有今天這麼計較」，朋友替我解惑，「很多有孩子的家庭喜歡這裡的寬敞。」

新加坡政府一直想收回這塊地皮重新開發，由於地理位置優渥，很多實力雄厚的地產公司對此地覬覦已久，回收成本固然高昂，但重新開發成高密度社區帶來的豐厚利潤依然誘人。不過根據新加坡法律，回收土地需要得到社區80%以上業主的同意，顯然，這裡的回收方案正在博弈之中。

新加坡的地契只有99年，而且政府非常強勢，99年後是續期還是收回，都由政府說了算，如果選擇收回，新加坡政府會按市價回購房屋。不過新加坡人一般沒有回遷需求，因為國家小，公共運輸又發達，住在哪裡通勤成本都不會提升太多，大部分人都很高興拿錢走人，去選擇更新更現代化的小區；如果沒到99年，八成以上的居民同意回收，政府也不會遇到太多阻力。這些條件缺一不可：強勢有執行力的政府、土地的增值前景、較小的國土面積，不一而足。換句話說，別的國家想「抄作業」也不容易。

中峇魯步行街，兩側是餐廳和小店。（劉暘、陳晞/圖）

「第一天不走遠了，我帶你去附近轉轉，晚上就在食閣吃，」不愧是從小相識的朋友，深知我愛接地氣的喜好。所謂的食閣就是由政府規劃的大排檔，價格便宜，主要解決附近居民的吃飯問題。老食閣的前身通常是由推車小販組成的市場，這些小攤販英文叫Hawker，米其林專門有個「必比登」美食榜單，專門給一些平價小吃攤或者小店評星。有些攤位因為「必比登」出了名，食客盈門，就會在食閣附近開成餐廳，打上米其林的旗號，保留類似「HawkerChan」的店名——翻譯過來相當於「陳記小吃店」的意思。

附近的中峇魯食閣位於中峇魯市場二樓，在新加坡很有名氣，貼有米其林標誌的攤位常常排隊，吃一碗1950年代開檔的「許兄弟豬雜湯」，確實名不虛傳。來食閣的路上要穿過一片小區，中峇魯食閣最初便是為這裡的居民服務。小區和我印象中的新加坡很不一樣，讓人想起北京老式居民樓，方方正正的四層矮樓整齊劃一，層高不低，樓間距很大，植被茂盛，住在一層的人家還有小院，有一家弄得咖啡館般的講究模樣，卻是自家人在日落後享用晚餐。如果對建築式樣再敏感一些，會發現這些純白色「方盒子」不一般，建築的邊沿被處理成圓角，加上一些平直的裝飾線、圓形舷窗、雕有鏤空花紋的金屬旋轉樓梯，讓人很容易想到建築師鄔達克在上海留下的ArtDeco作品。

「這片是新加坡最早的HDB之一。」朋友邊走邊說。所謂HDB，是「建屋發展局」的英文縮寫，該局主責組屋（新加坡公共住房）的規劃、建設和出售，於是HDB就成了組屋的代名詞。新加坡的組屋要求個人購買而不是由政府持有並租賃，因為李光耀認為屬於自己的東西會更愛惜，也鼓勵國民通過勞動積累財富。當年英國首相柴契爾夫人上台後，還向新加坡借鑑了這一經驗，早先英國的公共住房採用租賃形式，常常很快破敗不堪，成為貧民窟似的存在。

不過準確來說，中峇魯的組屋並非HDB的作品，而是由其前身SIT開發，SIT是「新加坡改良信託局」的縮寫，成立於英國殖民時期的1927年。SIT成立之初的目標是對城市環境進行改良，後來又增加了開發低成本公共住宅的屬性，1930年代開始建設的中峇魯街區就是其中最著名的一處。SIT的品位雖然不錯，效率卻過於低下，公共住房的建設速度遠遠跟不上人口增長，尤其是太平洋戰爭爆發後，新加坡迎來移民潮，大量房屋被改造成類似北京的大雜院或中國城市化過程中出現過的隔斷房，生活環境迅速惡化。

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中峇魯街區由於設計得當，擁有抽水馬桶這樣的現代化設施，逐漸脫離了低價公共住房的初衷，成為富裕階層追逐的地段。1940年代，中峇魯公寓的平均月租金在18至25塊，而在附近的中國城，只需每月3至6元就能有一處安家之地。郁達夫1938年至1942年在《中國日報》和《星洲日報》擔任文學編輯，就住在中峇魯。

中峇魯社區（劉暘、陳晞/圖）

時過境遷，按99年的地契設計，中峇魯組屋似乎歲月將盡。不過人們不擔心政府將此地回收，中峇魯已成為新加坡的歷史保留街區和文化名片，咖啡館、酒吧、餐廳散落在各個角落，人們慕名而來，享受著新加坡腹地難得的低密度社區。這裡的租房市場也很紅火，雖然是沒有任何物業服務和附加設施的組屋，年輕人還是願意支付更高的價格換得一種生活方式，一些精彩的老屋改造方案在網上獲得了極高點擊量。來新加坡工作的歐洲人也喜歡這裡的環境，躲開高樓大廈，中峇魯和他們的家鄉可能更接近一些。

拆除還是保留，對於城市更新來說永遠是兩難問題。新加坡之所以遊刃有餘，無論是土地回收利用的制度保障，還是保留低密度歷史街區的決心，都能找到歷史根源。就像我們在生活中一樣，把一件事想透，做起來便不再糾結。

中峇魯社區咖啡館（劉暘、陳晞/圖）

無從借鑑的HDB之路 和國內很多展覽館相比，新加坡城市規劃展覽館顯得簡單樸素，大部分內容以詳實的圖文資料呈現。為數不多的多媒體互動設施中，有一個名為「城市與自然之平衡」的觸摸屏很有意思，螢幕上呈現了在城市中常見的三種場景：低密度社區、高密度都市區、自然保留區。參觀者可以拖動滑塊，改變三種場景在一座城市中的比例，每一種區域都有其特點和功能，過大或過小都會產生負面影響。比如像中峇魯這樣的低密度社區，為現代人提供了一個難得的放鬆空間，也是一座城市的歷史遺產，建構了新加坡人的身份認同，如果都推平了蓋上高樓大廈，很多新加坡人會覺得家鄉面目全非，變得十分陌生。但如果完全保留不動，又無法解決經濟發展和人口增長對居所的需求。

最後螢幕上顯示：沒有什麼完美的解決方案，每座城市要找到屬於其自身的平衡。新加坡城市規劃的歷史就是一段尋找平衡點的探索過程，也與新加坡建國的歷史進程相互交織。

位於南部山脊的森林步道。保持城市與自然的平衡，是新加坡城市規劃最重視的部分之一。（劉暘、陳晞/圖）

自1819年托馬斯·萊佛士爵士第一次踏上新加坡，英國人在這裡統治管理了140年，也帶來了歐洲人在城市規划上的經驗。新加坡城市規劃的第一張藍圖誕生於1822年，由萊佛士爵士領導的委員會設計，主要規劃了新加坡河兩岸的定居點。以現在的眼光看，規劃方案無疑帶來了現代城市規劃的理念，提出採用街區制並設計路網，每個街區再劃分為小塊土地供私人購買，使城市整體風貌井然有序；同時規劃要求建築以不超過兩層的聯排店屋（Shophouse）為主，一層可以開設店鋪發展商業，讓新加坡的城市設計很早便傾向於實現商業功能。但這份規劃同時充滿了時代局限性，如分族群劃片安置，現今的牛車水地區就是原來華人移民居住的地方，而現代的市政機構、學校、公園主要為英國殖民者服務。

經過一百年的發展，新加坡的城市風貌偏離了最初設想，歐洲理念在新加坡遭遇水土不服，中心城區很快變得擁擠不堪，新來者通常又是身無分文的底層勞動者，身處上層的殖民者紛紛逃離新加坡河兩岸的中心區，搬進市郊的大房子。如前所述，太平洋戰爭的爆發讓新加坡河兩岸的生存環境進一步惡化，房屋不夠，人們就用樹葉、瓦楞紋鐵皮和薄木板私搭亂建，逐漸形成市中心的貧民窟。為此英國人設立了SIT，擬定《新加坡改善條例》，試圖用第二張藍圖對現有規划進行修補，但「條例」誕生之時已無用武之地。

新加坡1959年經民選成為自治邦，1963年併入馬來西亞聯邦，1965年又被馬來西亞一腳踢出聯邦被迫獨立，一連串政治事件的發生，新加坡身份的劇變，都對城市規劃提出了全新要求。

作為新加坡獨立後的掌舵人，李光耀面對的是一副名副其實的「爛攤子」：惡化的城市環境、過載的人口、狹小的土地，以及脫離馬來西亞後前景晦暗難明的經濟。但根據深度參與新加坡規劃的建築師艾倫·崔（Alan Choe）回憶，正是這種退無可退的壓力，讓李光耀敢於選擇最大膽的城市規劃方案。

1958年8月，英國國會通過了《新加坡自治邦法》，新加坡此後享有包括經濟在內的所有內部事務的自治權，英國政府僅保留外交和防務政策決策權。僅兩年後，新加坡自治政府就用HDB替代了效率低下又不接地氣的SIT，試圖解決公共住房問題。SIT解散後，大量英國建築師和城市規劃師回國，新加坡本土的專業人才幾乎沒有。後來功成名就的建築師艾倫·崔當時剛從澳大利亞墨爾本大學建築系畢業，本來只想著去新加坡找找機會，沒想到很快被HDB委以重任。入職後他才發現自己是那個唯一懂專業的人。一切從零開始，沒有經驗，也沒有了包袱。

艾倫·崔前往已開發國家調研取經，誰知英國、德國、日本的公共住房發展得並不順利，在居民住房中比例很小。美國的公共住房建設倒是給了他不少啟發，不過都是負面的，比如由於盲目拆除舊建築，不加甄別地推平老舊街區，讓很多人不得不移居他鄉；公共住房區快速墮落為城市貧民窟；不透明的開發程序導致大量中飽私囊。回到新加坡後，艾倫·崔撰寫了一篇觀點鮮明的調研報告：確保避免美國公共住房開發錯誤，新加坡要走出自己的道路。

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牛車水附近的店屋街區在保留歷史建築的同時，也進行了適當改造。（劉暘、陳晞/圖）

回過頭看，HDB發展的每一步都務實而清晰。首先是講求公共住房供給的數量和速度，以一居室或兩居室為主，在保證基本現代生活功能的基礎上儘量降低成本，只有數量上去，才有地方供人遷居。第一個五年HDB就建了5.5萬套住房。在快速建房的過程中，政府馬上意識到征地制度的重要性，1966年，HDB第二個五年計劃的第一年，新加坡政府頒布征地法案，給予政府徵用私人土地的權利，並規定政府對被征土地應支付市場價格。

更為難得的是，HDB有著清晰的功能定位。在建設商業核心區時，即便HDB有著土地回收與開發的豐富經驗，仍選擇引入私營企業的力量，採用類似中國「政府搭台，企業唱戲」的形式，由HDB推動土地回收整合後，交由企業投資開發。這種安排使HDB的主要精力仍然能放在公共住房的建設中，並且有餘力設計分配機制和進行總體規劃。

如今新加坡人一生有兩次用優惠價購買組屋的機會，第一次解決基本住房問題，第二次可以用來改善居住條件。過戶五年後，組屋可租可售，和普通的私人公寓一樣，不同的是，組屋沒有小區管理和物業服務，清潔和維護靠市政解決，與公寓形成一定檔次差別。但每個區域無論大小，組屋與公寓的比例均控制在8比2左右，且公共運輸、超市商場、平價食閣，甚至通向公共運輸的遮陽棚都是標配，整個新加坡就像若干組屋片區的集合，每個組屋片區又是新加坡的迷你版。

這種以組屋為核心的模塊化設計，降低了區域間的不平衡問題，也讓公共住房成為新加坡房地產市場的壓艙石，商品化的公寓即使被炒至高價，大部分新加坡人的生活也不會受到影響。

通過公共住房基本解決國民居住問題後，HDB進行了一些設計上的嘗試，並誕生了一些精品項目。新加坡甚至有「百萬HDB」榜單，這些HDB公寓因總價、地段、房型、使用成本等優勢，售價已經上漲到超過百萬新幣（約500多萬人民幣）。

Capitaspring空中花園（劉暘、陳晞/圖）

回國之前，我特意去看了聲名在外的HDB達士嶺項目（Pinnacle@Duxton）。這座高達50層的公寓樓離新加坡CBD不遠，出了歐南園地鐵站很容易看到。達士嶺項目共由7棟樓組成，50層和26層設有兩處空中走廊，其中26層的空中走廊將7棟樓連接起來，並設計有一條600米的跑道、供居民休閒社交的公園和兒童樂園，發生險情時還可以作為居民的逃生平台。26層僅供居民使用，50層的觀景平台可以接待遊客，遊客需支付6新元（約30元人民幣）的票價。

達士嶺HDB項目於2009年落成，而以空中花園連廊著稱於世的濱海金沙酒店還要晚一年開業。如今空中花園已成為新加坡豪華摩天樓的賣點，2021年新晉落成的新加坡CBD新地標Capitaspring，由1980年代的一座立體停車場改建，從17層到20層貫穿著一座通透的立體空中花園並且對外開放。回想在城市規劃展覽館看到的水泥森林和綠色城市矛盾，新加坡人似乎找到了屬於他們的獨特答案，而其中的一個出色作答，竟來自達士嶺HDB這處為「居者有其屋」設計的公共住房。

陳晞