據橙易產業（OrangeTee & Tie）研究與諮詢部提供的數據，外國買家購買的私宅單位數量有上升趨勢，他們在今年第一季買下258個單位，比前一季高出14.2%；與去年同期比較，則上升77.9%。
從總交易量比率來看，今年第一季外國買家購買的私宅單位占6.9%。這個數字在2022年同期為3.1%。
新加坡房地產市場穩定，向來是許多外國買家的投資避風港。今年中國放寬邊境限制，促使許多買家來新加坡看房，帶動私宅銷量。
對外國買家影響最大 這一輪是「冷凍措施」
政府4月26日深夜推出新一輪房地產降溫措施，把外國買家須支付的額外買方印花稅（ABSD）上調一倍，從30%調高至60%，他們是這一輪措施影響最大的群體。
橙易產業研究與諮詢部主管孫燕清形容，這一輪是針對外國買家的「冷凍措施」。
「許多外國買家已受到上一輪降溫措施影響，他們須支付的ABSD在2021年12月從20%上調到30%。之後，外國買家購買的私宅數量從2021年的1107個單位，在去年下跌到16.5%至924個單位。」
不過，據她觀察，近年來，永久居民和新移民購買的私宅增加了。他們須繳交的ABSD較低。
在今年第一季，有756個單位由永久居民購得，環比增加11.8%，占總交易量的20.2%。
分析師：外國投資者或把資金轉移到他國
外國買家主要投資在核心中央區（CCR）內的高檔私宅，去年第一季至今的數據顯示，在他們購買的新加坡私宅當中，高檔私宅占了54.9%，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅和中央區以外（OCR）的大眾化私宅，分別占29%和16.1%。
孫燕清預測，ABSD調高後，高檔私宅市場將首當其衝，一些外國投資者甚至可能把資金轉移到其他國家。私宅投資活動受到限制，可供出租的房子也會相應減少，在供不應求的情況下，私宅租金可能受影響。
根據高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部主管黃顯洋的統計，今年第一季的外國買家主要來自中國、美國，以及印度尼西亞。中國和美國買家分別購買了46個和35個單位，環比上升35.3%和20.7%。印尼買家則買下八個單位，比前一季少了兩個。
他說：「ABSD大幅上調，加上較早前調漲的買方印花稅（ABSD）將壓縮外國投資者或機構的潛在投資回報。投資需求料會轉向受影響不大的商用和工業房地產市場。」
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚也有類似看法。她認為，一些投資者可能轉向商用房地產，如分層地契辦公空間、商店或店屋。
至於這一輪措施是否會在租賃市場掀起漣漪效應，她認為近期內產生的影響不大，因為接下來會有更多新供應。不過，長期來看可能導致可供出租單位減少，租戶可能改而選擇共享居住空間（co-living）或服務公寓。
李智陞：租賃單位需求放緩 政府密切留意租金走勢
新加坡住宅租金的增速接下來預料會放緩，政府仍會密切留意租金的走勢，在必要時將採取措施防止租金高漲以及對新加坡人和在新加坡公司工作的外國人造成影響。
國家發展部長李智陞27日接受媒體訪問時指出，金融管理局26日發布的《宏觀經濟評估》報告顯示，租金增速在接下來數個季度會放緩。
他說，過去兩個季度，一共有約8000個私宅單位完工，是2021年和2022年每季度平均數字的兩倍以上。今年則預料會有4萬個住宅單位完工，私宅和組屋約各占一半。這將拉高出租市場的供應量，包括單獨的臥房和整個私宅單位。政府預測在2023年至2025年之間，會有約10萬個住宅單位完工，進一步提升供應量。
更多住宅單位完工，也意味著正在等待搬新家且目前住在租賃單位里的新加坡人，將揮別租房子的日子，讓這些房子回歸出租市場。
冠病疫情期間，隨著外國人離開新加坡，新加坡人的租房需求相應提高，增幅達四位數。李智陞說，情況如今已經穩定下來，已經看到租賃單位的需求在放緩。
「我們預料房地產出租市場面對的壓力，在今年遲些時候會緩解，並延續到明年。不過，我們會密切留意情況，在必要時採取措施，因為出租市場的變化會對新加坡人和在新加坡公司工作的外國人造成影響。」
李智陞強調，包括新一輪房地產降溫措施在內，政府在採取經過精密計算的步驟來調控房地產市場，確保它在充滿經濟未知數且高利率的環境中，保持韌性。
高力國際新加坡研究主管何俐慜認為，隨著更多外國人改租房子，租金將保持穩定，甚至是繼續上揚。可以預見的是，租賃單位的供應將減少，但大量完工的住宅單位進入市場，會平衡回局面。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚對租金的走勢有不同看法。她認為，接下來數季會有大量住宅單位完工，ABSD調漲相信不會對出租市場造成影響。
「不過，由於房地產投資需求可能出現變化，長期來說，可能會有比較少私宅供出租。這可能導致租客轉向共享居住空間和服務式公寓。」
潛在組屋升級者或放棄購私宅
改買大房型轉售組屋
分析師指出，這項降溫措施主要針對私人房地產市場，不太可能導致組屋轉售市場出現大幅波動。（王彥燕攝）
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{nextpage}政府在最新一輪房產降溫措施中調高ABSD，也可能促使部分潛在組屋升級者放棄購買私宅，轉而選購較大房型或地點優越的轉售組屋單位，帶動需求。
孫燕清受訪時說，那些想要投資私宅的組屋屋主可能會因為ABSD的調高而暫緩計劃，與此同時，有意購買私宅自居的屋主也會受到影響。若屋主在賣出現有組屋單位前就買下私宅單位，他們必須先繳交ABSD，日後將組屋售出後，才能申請退回這筆款項。對一些潛在買家來說，這筆費用可能過於龐大。
「因此，那些想要升級到私宅單位的組屋屋主，或許要先售出他們的單位而暫時租屋，開銷會增加。同時，這也可能導致組屋租金上漲。」
房產搜索網站大亨房地產（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮說，在接下來幾個月，私宅和組屋買賣方會試圖找到新的市場平衡，這估計會導致交易量下滑。一些有意從組屋搬到私宅單位的屋主，也可能暫緩他們的升級計劃。
「一些組屋升級者可能因無法支付這筆較高額的ABSD，而放棄這麼做。一部分的人也可能選擇購買較大房型或地點更優越的轉售組屋，不購買私宅單位。從中期來看，這可能會導致這類單位的需求上升。」
麥俊榮說，ABSD調高後，私人住宅發展商可能會透過縮小單位的面積來維持售價，而按照以往的趨勢，這或將導致組屋單位面積也跟著縮小。
博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）認為，因一些組屋升級者可能無法負擔更高額的ABSD，下來或有更多屋主會先把原本的組屋單位賣掉後，才購買私宅。這樣一來，他們便無須繳交ABSD。
他也指出，由於這項降溫措施主要針對私人房地產市場，不太可能導致組屋轉售市場出現大幅波動。
合登集團高級研究主管李思德說，若有更多組屋升級者選擇在購買私宅前出售組屋單位，轉售組屋的供應下來可能增加，或有助減緩價格上漲幅度。
他認為，轉售市場會趨向於平穩，今年的交易量介於2萬4000宗至2萬6000宗。
ABSD進一步調高 或誘使買家走避稅漏洞
另一方面，ABSD進一步調高可能誘使一些買家走漏洞來避稅，分析師指出，政府最近加緊取締「99對1擁屋權」或類似手法的用意，相信是為了讓房地產市場降溫，接下來應該還會堵住其他漏洞。
麥俊榮認為，政府最近取締避漏洞是在為最新一輪的降溫措施鋪路，也是「為房地產市場降溫」這項更大的計劃的一部分。
他說：「接下來，我們預計當局會收緊條例，並堵住更多漏洞，以及揪出那些購買房地產時利用或協助買家走漏洞的人。這是因為ABSD調高和其他房地產稅將令避稅誘惑變得更大。」
新加坡國內稅務局（IRAS）26日在回復《聯合早報》詢問時證實，它將獎勵舉報利用「99對1擁屋權」或類似手法來避稅或減少ABSD交易的舉報者，獎金高達10萬元。
使用這個交易手法的通常是首次購屋者，用他的名字買了房子之後，在短時間內將房地產1％權益「出售」給另一人，而這個人通常是配偶或其他直系親屬，原本應該支付更高的ABSD，並且有能力取得貸款來買房地產。稅務局發現，近年來進行的「99對1擁屋權」安排有增加趨勢，因此已開始對這類交易進行審計。
麥俊榮指出，另一個可能引起當局調查的避稅手法，是夫妻間的脫鉤（decoupling）交易安排。通過這個手法，兩人聯名購買一個住宅，然後一人把所占擁屋權全部轉賣給另一方，從而在購買第二個房子時不必支付ABSD，因為這個交易將被視為他或她的第一個住宅。在這種做法下，兩人通常是以99對1的比率購房。
此外，私宅屋主分割出更多房間來出租的行為，也可能受到當局關注。一些屋主假借製造「共享居住空間」的名義，利用隔板分隔空間給多名租客，不但引發火患隱憂，也造成生活條件惡劣。
國家發展部長李智陞27日接受媒體訪問時指出，稅務局針對「99對1擁屋權」交易進行審計，旨在確保買家遵循房地產稅條例。
額外買方印花稅調整生效首日
新公寓展銷廳人潮未見顯著變化
住宅房地產額外買方印花稅調整生效首日，由於首次購屋的新加坡公民和永久居民不受影響，展銷廳人潮並未出現顯著變化。不過，也有外國和新加坡公眾因此擱置買房計劃。
政府在26日深夜推出私宅降溫措施後，位於加東的莉豐嘉園展銷廳27日下午仍吸引不少有興趣的買家前去參觀。（關俊威攝）
《聯合早報》記者4月27日走訪雙悅園（The Continuum）、莉豐嘉園（Tembusu Grand）和康鄰豪庭（Klimt Cairnhill）三個展銷廳。其中，雙悅園和莉豐嘉園在下午4時30分左右都各有數十人參觀。
須預約參觀的康鄰豪庭展銷廳雖然未見人潮，但房屋經紀薛永興（34歲）說，一般工作日一向如此。
薛永興認為，最新的印花稅調整會在短時間內影響售房市場，但等過了兩三周買家有了心理預期，可能還是會選擇購屋，長期來說不會有特別大的影響。「這項調整主要針對外國買家，我有一個25歲的本地買家不受影響，今天下午就打算購買他的第一套公寓單位。」
一名不願具名、擁有超過20年經驗的房屋經紀說，雙悅園展銷廳的人潮星期四微跌了一兩成，不過這是新措施出台後的常見現象，等買家理清思路後，人潮就會回流。另外，這些調整對高凈值的投資者來說影響也不大。
她指出，新措施生效後，發展商為了留住買家，估計不會將公寓價格定得過高。
房屋經紀陳思越則提到，原本下個月要飛來新加坡購買公寓的中國客戶被這項措施打亂了計劃，暫時對買房持觀望態度。
來自日本的裕子（Yuko，37歲，家庭主婦）去年4月和丈夫一起移民到新加坡，原本想買公寓，但看到新聞後決定暫不考慮購屋。「我們也會看情況要不要申請公民後再買房，因為我們目前租住在公寓，以後也只會考慮買公寓。」
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{nextpage}新加坡公民郭肖恩（32歲，招聘人員）星期四和母親到雙悅園展銷廳看房，據他觀察，在場的潛在買家主要是新加坡人。
他說，由於他購買的是第一套房產，因此不受新措施影響，當天就交了支票表達意向，計劃購買二房或三房公寓單位。
不過，郭肖恩說，他原本有意購置多一套公寓單位作為投資，但當購買第二套私宅的額外買方印花稅在2021年調高至17％時，他就開始猶豫，現在則完全不會考慮。
從菲律賓搬來新加坡定居已有13年的永久居民雷蒙德（44歲，市場研究員）在新措施宣布後打算儘快買房。「因為我本身有購屋需求，怕之後會推出影響到我的措施，所以我希望今年內就買房，除了私宅以外也會考慮轉售組屋。」
新加坡私宅價格加快增速
今年第一季環比升3.3%
新加坡整體私宅價格加快增速，在今年第一季環比上升3.3%，銷量環比大漲82%至1256個單位。
市區重建局4月28日公布的最新確切數據顯示，第一季整體私宅價格指數環比上升6.2點至194.8，漲幅相當於3.3%，高於去年第四季的0.4%漲幅。
在非有地私宅價格方面，代表中檔私宅的其他中央區（RCR）價格漲幅最大，第一季上升4.4％，高於前一季的3.1%；代表大眾化私宅的非中央區（OCR）價格漲1.9%，扭轉前一季的下跌2.6%；代表高檔私宅的核心中央區（CCR）價格漲0.8%，高於前一季的上漲0.7%。
有地私宅的價格漲幅大於非有地私宅，在第一季環比上升5.7%，高於前一季的0.6%漲幅。
私宅租金也連番上揚，環比上升7.2%，比前一季的7.4%漲幅稍高。
私宅市場交易活躍，房地產發展商在第一季賣出1256個單位（不包括執行共管公寓），遠超在前一季售出的690個單位。
發展商也積極推出新私宅單位，達到1312個，前一季只推出504個單位。
商用房地產市場相對平穩，辦公空間租金環比上升5.1%，漲幅與前一季相同。辦公空間價格在去年第四季上升3.7%，第一季價格則保持不變。
空置率則稍微下滑0.1個百分點，達11.2%。
零售業復甦，但零售空間租金卻沒有如預期般回升，反而延續跌勢，但跌幅收窄。第一季租金稍微下滑0.3%，跌幅小於上一季的1.1%。零售空間價格下滑0.9%，也小於前一季的2.1%跌幅。