今年第一季度，市區重建局的私宅價格指數以及建屋發展局的組屋轉售價格指數，都錄得連續12個季度的增長，雙雙創下新高。這導致新加坡政府在4月26日深夜，推出另一輪的房地產降溫措施，以抑制強勁的需求。

目前，高通脹、高利率以及經濟衰退的陰影籠罩全球，房地產市場調整的風險正在提高。（王彥燕攝）

在新的降溫措施下，購買住宅房地產的額外買方印花稅（ABSD）調高三至30個百分點，其中外國買家須支付的ABSD調整幅度最大，從30%調高至60%；購買第二套和第三套房地產的新加坡永久居民，須支付的ABSD分別調高到30%和35%；購買第二套和第三套房地產的新加坡公民，須支付的ABSD分別調高到20%和30%。

即便如此，市建局5月15日發布的預估數據顯示，今年4月份新私宅共售出887個單位，比3月份售出的492個單位增加80%；與去年同期相比，也增加了34%。

4月份的銷售成績，歸功於發展商在市區邊緣推出的兩個項目。其中一個項目是在降溫措施宣布後開盤，銷售業績不僅沒有受到影響，反而賣得紅火。其中，有四個單位的買家來自中國，他們支付60%的ABSD。此外，超過半數的售出單位小於70平方米，反映了投資需求依然堅挺。

這並不表示新一輪的房地產降溫措施無效。實際上，要不是新加坡政府推出新的措施，房地產的價格以及銷量可能會再創新高。此外，新一輪的降溫措施是在4月27日實施，效應尚未完全顯現。

不過，上個周末，一個新的房地產項目舉行預覽，吸引了近6000人看房。這顯示房地產的需求依然強勁。分析師估計，今年新私宅銷售量可達8000個，比去年的7099個單位多。

不論買房是自住或是投資，房地產的強勁需求反映供不應求之外，買房者對房價只升不跌的預期，起了推波助瀾的作用。自2009年以來，新加坡政府推出了多輪的房地產降溫措施，但是房價升勢在獲得短暫的喘息後，又恢復漲勢。

新加坡土地有限，長期的土地價格看漲，使房地產投資者產生了房價只升不跌的預期。此外，新加坡的政治與社會穩定以及親商的政策，吸引了不少高凈值者落戶，他們對房地產投資情有獨鍾。天價轉手的房地產交易，鼓舞了房地產投資者的信心。

三年多的冠病疫情拖緩建築工程，導致新加坡的房屋供應出現很大的缺口，進而推高了私宅以及組屋的租金。市建局的數據顯示，非有地私宅的租金在2021年增加9.9%，在2022年飆漲29.8%。房地產市場環環相扣，組屋的租金以及轉售組屋價格與私宅亦步亦趨，導致房價全面上漲，也推高了買房者對房價上升的預期。

在發展商與房地產經紀的哄抬下，房價只升不跌的預期促使買房者爭先恐後進場，成為自我實現的預言。房地產的標杆售價節節攀升，激勵發展商更激進地標地，而發展商的成本提高，反映在房地產更高的售價上。這又進一步強化了房價只升不跌的迷思。

長期而言，房地產價格會隨著經濟發展以及新加坡人收入的增加而呈上行趨勢。然而，房地產市場仍有周期。這一輪的上升周期持續相當長時間，房價上升得越高，下跌周期的衝擊就可能會更大。

在1997年亞洲金融危機後，新加坡的私宅價格在18個月內下降了40%；在2008年全球金融危機後的一年內，它下跌25%之後才強力反彈。目前，高通脹、高利率以及經濟衰退的陰影籠罩全球，房地產市場調整的風險正在提高。

新加坡政府這一輪的房地產降溫措施，在宏觀政策上調節投資需求，購買第一套房子自住的新加坡人不受影響。即便如此，在高利率的環境下，房價只升不跌的態勢可能會急轉彎，買房者應量力而為，避免過度借貸。在下跌周期，要脫售房地產套現，並不那麼容易。沒有持守能力的供屋者，可能被迫削價求售，或甚至面臨房子被銀行強制拍賣的厄運。