2020年9月，荷蘭路購物中心的停車場以1733萬元成交，相當於每個停車位36萬8723元，創下本地停車位價格的最高紀錄。（戴玉祥產業提供）
隨著政府出台新一輪的降溫措施，市場人士和投資者認為，更多投資者可能把目光轉移到分層地契停車場，因為它們不受ABSD調高的影響，停車場的投資需求和增值空間下來也將越來越大。
輝煌產業顧問（Brilliance Capital）執行董事林妍孜接受《聯合早報》訪問時說，1980年代後完工的本地發展項目中，停車場多不再是私有分層地契資產，而是發展項目的公用區域。這也意味可在市場上出售的停車場並不多，供應相當少。
荷蘭路購物中心每個停車位價格近37萬元
儘管停車場供應少，近年來，市場還是出現不少停車場交易。例如，2020年9月，荷蘭路購物中心（Holland Road Shopping Centre）的停車場以1733萬元成交，相當於每個停車位36萬8723元，創下新加坡停車位價格的最高紀錄。買家是海外超高凈值人士（UHNW）。
2021年10月，牛車水珍珠坊（People’s Park Complex）多層停車場以3933萬元賣給遠東機構（Far East Organization），每個停車位價格為6萬零699元。停車場共有648個停車位。東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre）停車場去年2月以3799萬元售出，每個停車位的價格為8萬4055元。
今年5月，吉寶置業（Keppel Land）的綜合發展項目武吉知馬大廈（Bukit Timah Plaza）的427個停車位也推出市場求售。
武吉知馬大廈有427個停車位。（輝煌產業顧問提供）
停車場不受降溫措施影響
停車場為限量級資產類別
負責武吉知馬大廈停車場銷售的林妍孜指出，可在市場上出售的停車場不多，停車場被視為限量級資產類別，使市場對它的需求似有增加趨勢。
她說，荷蘭路購物中心位於停車位需求高的黃金地段。「它坐落於人口稠密的商業區，停車位有限，因此需求非常強勁。它還設有24小時營業超市。」這個購物中心屬於永久地契，這對買家而言也是一大賣點。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究部高級經理黃顯洋說，政府最近對私宅領域出台新一輪的降溫措施，因此投資者可能會把目光轉移到分層地契停車場，因為它們不受ABSD調高的影響。
停車場收益率介於3％至5％
電動車設施派上用場
林妍孜說，停車場的投資收益率似乎相當有吸引力，甚至可能高過大部分的商業房地產。收益率因停車場而異，大部分介於3％至5％。
她指出，冠病大流行對交通和通勤模式產生重大影響，導致停車需求改變。「疫情期間，許多人轉向遠程辦公，造成市場對停車位的需求減少。此外，封鎖措施和行動限制也降低各地區的整體停車需求。」
不過，設超市和售賣必需品的購物中心的停車需求依然高。「環保意識的提升，促使電動車輛增加，停車場的電動車充電設施派上了用場，因此需求沒下跌，反而可能增加了。」
第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋也有同樣看法。他說：「到目前為止，市場轉向電動車的趨勢以及擁車成本的增加，並沒阻礙人們擁車。」
在6月的第一輪擁車證公開投標中，面向大眾市場的中小型汽車（A組）成價上漲6.5％，達到9萬8001元；大型及豪華車組（B組）上漲6.8％，達到12萬零702元。
停車位供不應求帶動停車場價格上升
林妍孜說，疫情後，停車需求已經復甦。有鑒於政府限制新發展項目的停車位數量，她認為未來停車場需求會持續增長。價格方面，由於可出售的停車場很少，加上買家需求不斷增長，停車場價格預計上漲。
從2019年2月起，陸路交通管理局調整一些地方的停車位數量標準，市區與地鐵站附近未來興建的私人發展項目，停車位減少至少兩成，以進一步推動國人善用公共運輸。
林妍孜說，停車位需求取決於各種因素，包括位置、經濟情況和交通基礎設施。
像中央商業區、旅遊景點及商場的停車場更受歡迎。這是因為中央商業區通常是企業和辦公室集中的地方。這些地區交通繁忙，且停車位有限。地標、博物館、遊樂園和海灘等熱門旅遊目的地附近的停車場，需求往往更高。
烏節路一帶的購物中心和郊區的購物商場的停車場也受關注，如實龍崗、武吉知馬、裕廊等住宅區，這些商場和零售大廈吸引大量訪客，所以停車場需求高，尤其是在周末和假日。
分析師：多餘空間可重新規劃用途
張敏璋說，停車場所須的資產管理很少。它只須要基本的清潔，以及一般電氣和水管服務的維護。
停車場的分層面積很大，如果項目推出集體出售，停車場業主將擁有很大的「決定權」。
不過，許多分層地契停車場建於70年代、被視為黃金地段的建築物。張敏璋說：「隨著時間推移，這些建築物或大廈目前的設計和租戶組合都已過時。因此，前往這些地方的訪客也減少。」
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{nextpage}房地產分析師王伽勝說，停車場是利基（niche）資產，所以業主持有幾年後要脫售時可能會有困難。轉售過程將更加艱難，而且要脫售時可能只有少數買家會感興趣。
林妍孜指出，停車場的用途非常廣泛。若獲得管理層和有關當局的批准，停車場可以用作辦公室、零售空間、娛樂區、膠囊酒店（也稱「太空艙酒店」）、社區、體育和休閒設施，以及電動車充電站等。
她舉例，有些中央商業區的辦公樓將多餘的空間轉用為辦公空間，如羅敏申路（Robinson Road）77號和安盛大廈（Anson House）。
黃顯洋也說，未充分利用的停車場空間可以用作其他用途。「但是，業主需要按各個停車場空間的規格來重新規劃用途。例如，陽光充足的屋頂層可以用來開發城市農業業務。」
由於市場對自助倉儲空間的需求不斷增加以及電子商務越來越普及，停車場或許可以用作自助倉儲空間或小型配送中心（fulfillment center）。
張敏璋說，業主可以將多餘的停車場空間出租給二手車經銷商或汽車保養人員（car groomer）。百靈商業中心（Parklane Shopping Mall）的停車場樓頂那一層，在2018年租給汽車經銷商。
本地上市公司賢能集團（LHN Group）子公司LHN Parking總經理王祥霖認為，停車場是房地產和設施管理行業中經常被忽視和未充分利用的資產。
順應可持續交通需求不斷增長的趨勢，賢能集團加大投資於電動車充電樁和太陽能車棚。王祥霖說，這些電動車充電樁的使用水平穩定，因此停車場業務有望在未來繼續為集團帶來貢獻。
順應可持續交通需求不斷增長的趨勢，賢能集團加大投資於電動車充電樁和太陽能車棚。（賢能集團提供）
目前，賢能集團在新加坡和中國香港兩地的70多個地點管理超過2萬個停車位，每月有超過30萬名顧客。
黃金大廈的停車場是賢能集團通過聯營方式收購的資產，共有540個停車位。（賢能集團提供）
黃金大廈（Golden Mile Tower）和武吉知馬購物中心（Bukit Timah Shopping Centre）的停車場是集團通過聯營方式收購的新加坡資產。集團在2017年將停車場業務擴展到香港。
香港停車位價格可買下新加坡三臥房私宅
香港的停車場價格也一路飆升，但比新加坡貴上好幾倍，甚至面對供不應求的情況。
2021年，山頂（The Peak）豪宅項目Mount Nicholson有個停車位以1190萬港元（約200萬新元）成交，創下歷來全球最貴停車位的紀錄。這個價錢可以在新加坡買到一個三臥房公寓單位。
香港地產中介公司美聯物業首席分析師劉嘉輝接受電訪時說：「香港停車位的平均價格已從2011年的65萬7000港元，大漲至去年的170萬港元（約29萬新元）。香港公共運輸非常完善，停車場就像汽車，被視為一種奢侈品。」
他說：「住宅區的停車位尤其昂貴，因為高層住宅停車位比例不高，每四到五個單位可能只配有一個停車位。另外，為了競標土地來開發其他類型的項目，政府也沒有把市區公共停車場推出市場求售。因此，停車位的供應很少。」
劉嘉輝指出，香港停車位數量跟不上汽車增長速度。2011年至2021年期間，當地汽車數量增加33％，但停車場僅增加約9.8％。2021年，香港有約69萬4000個停車位，以及63萬5700輛汽車，停車位與汽車比例達約1.09。
當地停車位與汽車比例不斷下跌，從2011年的1.32跌至2021年的1.09，但1.09的比例並非理想，比較合適的比例應該是1.5，意味一輛車要有1.5個停車位。
劉嘉輝說，由於過去一年利率上升，加上受疫情影響，投資者對香港停車場的需求有所減少。從交易量來看，香港今年首五個月的停車位交易達1794宗，比去年同期下跌43％。
在通關恢復及經濟持續改善下，他認為香港停車位的租金和價格會獲得支撐。如今邊境已開放，若美國利率見頂以及經濟開始反彈，停車位交易便有望回升。
新降溫措施實施後
青麓尚居5月登銷售冠軍
新一輪降溫措施實施後的首個月，兩個新開盤私宅項目受到市場追捧，帶動本地私宅5月銷量環比漲17%至1038個單位，實現銷量連續五個月上漲。
位居銷量冠亞軍的新私宅青麓尚居（The Reserve Residences）開盤兩天內就售出首批推出的650個單位的八成，帶動了本地私宅5月銷量環比上漲。（遠東機構提供）
位居銷量冠亞軍的新私宅項目青麓尚居（The Reserve Residences）和雙悅園（The Continuum），賣出單位超過當月總成交量的七成。
降溫措施後，第三個登場的新項目是位於惹蘭安娜武吉（Jalan Anak Bukit）的青麓尚居，由發展商遠東機構（Far East Organization）和香港信和集團（Sino Group）聯合打造。在首批推出的650個單位中，開盤兩天內就售出超過八成。項目當月共賣出523個單位，中位數尺價為2461元。
戴玉祥產業研究和諮詢部高級總監藍振文認為，這個綜合項目除了靠近熱門小學且交通便利外，能滿足買家住房升級需求和優惠價格也是項目熱賣的關鍵。鑒於宏觀經濟環境和貸款利率的不確定性，買家很在意私宅的價格。
加東一帶的永久地契雙悅園在5月成交了225個單位，占總單位數的27.6%，中位數尺價達平2720元。因看好項目本身和鑒於受歡迎程度，發展商海峽實業（Hoi Hup Realty）和雙威發展（Sunway Developments）在開盤後的第二周提價1%。
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{nextpage}雖然降溫措施將外國買家須支付的額外買家印花稅（ABSD）從30％調高至60％，但這兩個新項目仍不乏他們的身影。當然，不排除這些外國買家是來自與新加坡有自由貿易協定的國家，如美國；來自這些國家的外國買家能享有與新加坡公民同等的額外買方印花稅待遇。
ERA產業主要執行官林東榮說，市區重建局房地產資訊系統（URA Realis）數據顯示，青麓尚居的五個單位和雙悅園的三個單位出售給了外國買家。
銷量排名第三的鼎瑞苑（The Landmark）比上個月晉升一位，賣出25個單位，銷量也比上個月多了五個單位，中位數尺價為2610元。從推出到5月，項目已售出286個單位，占單位總數的72%。今年以來，這個位於其他中央區（RCR）的99年地契項目銷售穩定，是龍虎榜的常客。
近期打折促銷的高檔私宅藝雅軒（The Atelier）繼上月後，5月仍受到市場青睞，售出22個單位，列榜單第四，中位數尺價為2685元。不過，較上月成交46個單位，銷量有所下滑。這個永久地契項目自2021年農曆新年後推出，截至5月已售出120個單位中的86%，即103個單位。其中，超過一半單位是在今年4月和5月成交。
綜合發展項目鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）上月售出18個單位，中位數尺價為2083元。這個去年5月開盤的99年地契項目，截至5月已賣出95%（388個單位），待售的都是四臥房和五臥房大型單位。