新加坡烏節路的振興正如火如荼地進行中，福臨購物中心、voco酒店和旅店置業大廈獲得市區重建局的臨時准證，將重新發展。去年，明苑（Ming Arcade）和東陵購物中心（Tanglin Shopping Centre）成功集體出售，它們的未來發展備受關注。

從鉑爾曼酒店（Pullman Hotel）和COMO等新酒店登場、知名品牌如無印良品（MUJI）和Marimekko設立旗艦店或本地首家門店、到福臨購物中心（Forum The Shopping Mall）和東陵購物中心等商場的重新發展或集體出售，近來烏節路似乎變得更熱鬧，再現光輝。

不過，分析師認為，烏節路仍有一些較舊的購物商場，它們的基礎設施和租戶組合都須更新，或許下來會推出集體出售。

受到冠病疫情衝擊，旅客流量減少，以及網購平台的蓬勃發展，烏節路購物街幾年前人流量似乎少了一些，逐漸有點失寵。

阿迪達斯前年在烏節路Knightsbridge商場開設最大品牌中心Homeground。（海峽時報）

然而在新加坡政府推動的振興計劃下，烏節路近期又開始展現魅力。

新加坡旅遊局、市區重建局和國家公園局就指出，烏節路的重振計劃取得穩步進展，這是公共和私人領域，以及這一帶利益相關者集體努力的成果。

它們在答覆《聯合早報》詢問時說，過去兩年，烏節路有針對不同旅客群體的新酒店登場，包括本地首家鉑爾曼酒店、COMO Metropolitan Singapore和艾迪遜新加坡（EDITION Hotel Singapore）等。

此外，許多品牌和概念店也在烏節路設立旗艦店或本地首家門店，比如阿迪達斯（Adidas）在烏節路Knightsbridge商場開設最大品牌中心Homeground、瑞典時尚品牌& Other Stories和韓國受歡迎的休閒品牌MLB設立新店。

分析師：較舊商場可能推出市場集售

最近，芬蘭時尚品牌Marimekko在愛雍烏節（ION Orchard）開設本地首家結合咖啡館的商店；位於獅城大廈（Plaza Singapura）的無印良品（MUJI）也重新開張，這是東南亞最大的旗艦店。

受訪分析師認為，烏節路有一些較舊的購物商場，下來可能推出市場集售，意味著有更多商場會重新發展，為烏節路注入更多新氣息。但這些商場的集售過程預料會面臨一定的挑戰。

萊坊零售物業部主管徐偉傑說，烏節路較舊商場內的每個單位都有分層業主，任何翻新或資產提升計劃要獲得分層地契管理委員會（MCST）的批准。

「一些分層業主，特別是僅持有一個單位的業主，或許不願意投入所需的資本支出，改善公共設施或基礎設施。下一個最好方案就是推出集體出售，讓新業主承擔重建計劃。」

烏節路一些受關注的分層地契項目有幸運商業中心（Lucky Plaza）、遠東商業中心（Far East Plaza）和豪傑大廈（Orchard Towers）等。戴玉祥產業諮詢總裁沈振倫認為，分層地契項目如果想推出集體出售，必須達成一致的銷售價格，且這個價格不能太昂貴。

豪傑大廈是烏節路其中一個受關注的分層地契項目，由於未獲得八成單位業主同意，去年展開的集售計劃失敗。（白艷琳攝）

他說，重新發展一個項目需要龐大的資本支出，目前的建築成本高昂，利率也高企，是個相當大膽的舉動。至於義安城（Ngee Ann City）和威士馬廣場（Wisma Atria）等屬於房地產投資信託（REIT）的項目，需要信託經理人審核重新發展的可行性，因為這會使信託的經常收入（recurring income）減少至少三四年。

烏節路曾有一些項目嘗試集體出售，但最終告吹。例如豪傑大廈未獲得八成單位業主同意，去年展開的集售計劃失敗。烏節中心坊（Midpoint Orchard）去年據傳在籌備第三次集售，但至目前仍沒下文。

在世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究主管宋明蔚看來，豪傑大廈和烏節中心坊下來可能推出集售。另外兩個可能推出集售的項目則是達爾菲大廈（Delfi Orchard）和凱煌酒店（Concorde Hotel）。

舊建築通過獎勵計劃重新發展

烏節路一些較舊建築也嘗試通過政府的策略發展項目獎勵計劃（Strategic Development Incentive Scheme）重新發展。

策略發展項目獎勵計劃由市建局於2019年推出，主要鼓勵全島策略性地區的一些較老舊建築合作重新發展。市區重建局答覆《聯合早報》詢問時指出，這項計劃迄今共收到八份申請，其中六份獲支持。

今年8月，旅店置業（Hotel Properties Limited）獲得市區重建局的臨時准證，將重新發展福臨購物中心（Forum The Shopping Mall）、voco酒店（voco Orchard Singapore）和旅店置業大廈（HPL House）所在地段，成為擁有最高達64層樓的混合用途發展項目。旅店置業申請臨時准證是在策略發展項目獎勵計劃下提出。

旅店置業獲得市區重建局的臨時准證，將重新發展福臨購物中心、voco酒店和旅店置業大廈所在地段。（海峽時報）

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宋明蔚指出，這表明發展商對旅遊業的復甦充滿信心，對烏節路的整體振興計劃是個好兆頭。除了福臨購物中心等項目的重新發展，遠東購物中心（Far East Shopping Centre）也有可能重建為包含酒店和商業空間的混合用途項目，為購物者帶來更多住宿、購物和娛樂的選擇。

遠東購物中心是在今年9月通過集體出售方式，賣給一家與中國富商杜雙華有關聯的公司。

宋明蔚認為，之前的冠病疫情影響了投資回報，以及在策略發展項目獎勵計劃下提出的申請。如今，市場對旅遊和零售業恢覆信心提高了重新發展項目的回報，有助進一步加強策略發展項目獎勵計劃的吸引力，預計下來有更多項目參與此計劃。

分析：純購物商場或失魅力

綜合項目可帶動人流

對沈振倫而言，烏節路依然是新加坡的購物地帶。據他的觀察，在為商場的總樓面面積（GFA）做規劃時，發展商一般不會讓零售店占超過四層樓，主要因為一旦超出這個範圍，人流量會開始減少。因此，樓層較高的商場往往將醫療套房（medical suite）、補習中心和電影院設在較高層。

沈振倫認為，烏節路仍會以零售為主，但這一帶也會結合酒店和辦公空間。「醫療占的空間可以介於零售和辦公之間，比如111 Somerset有幾層樓的醫療空間。如今，發展商不能再依靠純購物商場，因此創建綜合項目。福南（Funan）之前是純購物商場，經重新發展增添了辦公空間和lyf福南（lyf Funan Singapore），這也有助為零售部分帶來人流。」

烏節路一帶近年來面臨不少挑戰，由於新加坡面積小，購物商場很普遍，國人無須特地到烏節路也能在鄰里購物商場逛街。雖然烏節路一帶有一些旅遊消費，但就名牌和奢侈品而言，國人在海外的消費超越在本地的消費，強勁的新元也可能導致一些旅客卻步。

儘管如此，烏節路接下來的發展值得期待。例如，華峰大廈（Faber House）將重新發展成19層高的酒店，並設有銀行和餐飲場所等，預計2026年重開。*SCAPE青年中心目前在重新整裝，引入新空間和概念，預計明年完成。

烏節路轉型為綠色走廊的工作也在進行中，芙蓉路（Buyong Road）和漢地路（Handy Road）之間長達500米的道路將為步行街，總統府正對面公園（Istana Park）會擴大，納入多美歌格林（Dhoby Ghaut Green）和檳榔路（Penang Road）開放空間，這項工程預計從2025年陸續完成。

總統府正對面公園將擴大，納入多美歌格林和檳榔路開放空間，預計從2025年陸續完成。（海峽時報）

可考慮增設綠色空間

萊坊的徐偉傑認為，遠東商業中心、幸運商業中心、豪傑大廈和卡佩芝大廈（Cuppage Plaza）等較舊的建築能從烏節路的重新發展中受益，它們的基礎設施和租戶組合都要更新。

他希望，重新發展成的項目可以有一系列零售、餐飲和娛樂場所，與烏節路目前已有的設施相輔相成。

此外，烏節路也可以考慮為社區活動和交流設更多綠色空間，如一個大型的公共廣場，讓這一帶更充滿生機、活力和特色。這個空間也可以融入歷史古蹟和藝術裝置，提高公共空間的視覺吸引力。

沈振倫認為，須進一步加強烏節路所有商場之間的連接，比如在國泰烏節影城（Cineleisure Orchard）那一帶，無論是地下還是天橋式有冷氣的連接，都是商場可以探索的選項。

疫情期間，受重創的行業之一是娛樂業，但現在到訪旅客人數逐漸增加，因此徐偉傑建議，烏節路一帶可以有更多娛樂和休閒選項，比如博物館和畫廊、街頭表演和音樂會等。