一項研究指出，新加坡人過去兩年的收入增長，趕不上房價的漲勢。基於新私宅項目的平均售價介於160萬元至240萬元，新加坡家庭每月收入要在1萬4000元之上才可以負擔。

星展集團研究預測新加坡2024年整體房價的增勢趨緩，可能持平或上揚2%。（檔案照片）

星展集團研究分析師團隊12月12日發布最新房地產研究報告中，針對每月收入介於6000元至2萬元的家庭進行分析，指預購組屋（BTO）和購買二手四房式政府組屋普遍在新加坡家庭的可負擔範圍。

人力部11月底發表的《2023年勞動力報告》預估數據顯示，即使今年新加坡居民雇員的每月名義收入（nominal income）中位數同比增加2.5%至5179元，但因為通貨膨脹持續居高不下，實際收入（real income）中位數同比下跌2.3%。

城市土地學會（Urban Land Institute）早前發布《2023年ULI亞太住宅可及性指數報告》指出，當房價中位數超過家庭年收入中位數的五倍，擁屋將變得難以負擔。受調查城市當中，澳大利亞布里斯本公寓的4.5倍最低，新加坡政府組屋的4.7倍排第二。

新加坡的擁屋率近90%，是亞太城市中最高的，這是因為政府自獨立以來就奉行居者有其屋的政策，協助公民以合理價格擁屋。

2024年核心買家料為組屋升級者

對於新加坡房產2024年展望，星展集團研究預測我國明年整體房價的增勢趨緩，可能持平或上揚2%。基於新加坡整體失業率較低、抵押貸款利率穩定，以及組屋轉售價格表現良好，組屋升級者將成為明年買家核心群體。執行共管公寓（EC）、中央區以外（OCR）及其他中央區（RCR）私宅，以及組屋轉售市場成為亮點。

2024年新私宅銷量料介於7500至8000個單位，私宅轉售市場的交易量達1萬個單位。

具體來看，代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）及代表中檔私宅的其他中央區（RCR）的房價明年預計上揚1%至2%，核心中央區（CCR）高檔私宅的房價預計持平或下跌3%。有地私宅預計明年持平或上漲1%，組屋轉售價預計上升2%至3%。

新私宅買家年輕化 父母出資滿足高額首付

星展集團研究在報告中指出，購買政府組屋和私宅所要支付的首期付款，相等於21個月至38個月的家庭收入，意味著潛在買家需要把每月一半的收入存下來，且花至少五年到七年的時間來儲蓄，才有能力購房。

報告也說，新私宅項目開賣時支付高額首付的買家人口結構越來越年輕，很有可能是獲得父母的資助來滿足首付需求。

例如今年4月房地產降溫措施出台後，首個登場私宅項目博盛苑（Blossoms by the Park）開盤首個周末便賣出209個或76％的單位，單位平均售價202萬元。這批買家之中有41%的年齡介於31歲至40歲，另外22%的介於21歲至30歲。考慮到新加坡人口結構，55歲至74歲之公民約有95萬9000人，約占總人口的27%，「財富代際」轉移的可能性相對較高。