跨国公司削费裁员，新加坡私宅租金料继续跌，外籍租户这么谈租约

经济与就业市场去年转弱，今年裁员潮继续冲击租赁需求，新加坡私宅租赁市场料走软。

不过屋主把更高房地产税转嫁到租户身上，会暂缓租金的下滑速度。因此市场人士认为，租金不太可能跌落到2022年之前的低位，预计今年下跌5%。

（李健玮摄）

第一太平戴维斯（Savills）此前发布的住宅租赁报告显示，去年租赁市场转弱，一共有8万2257个私宅租赁交易，比2022年的9万多宗交易少8.9%。

在地缘政治争端升温、经济不稳定，以及人工智能快速发展的大环境中，我国劳动力市场开始放缓。人力部数据显示，2023年有1万4590人被裁退，比前一年历来最低纪录的6440人高出一倍多。

报告说，踏入2024年，全球经济仍然存在下行风险，企业重组将导致更多裁员，或进一步推高失业率。

去年第四季有地私宅租赁量大幅下滑，比前一季跌29.6%，各地区非有地私宅租赁量跌幅介于17.0%至19.3%。

跨国公司削减住宿费用 减聘高薪外籍人士

第一太平戴维斯研究部主管张敏璋接受《联合早报》访问时说，有地私宅去年净供应量是203个单位，显著高于2022年的33个；第四季的空置率达6.1%，比2022年的5.3%高0.8个百分点。

“有地私宅租赁交易在第四季减少或与季节因素有关。另一原因是跨国公司削减住宿费用或减少聘请高薪外籍人士。”有地私宅的租金在去年末季环比下滑4.1%。

另一方面，大部分受冠病疫情影响的私宅项目在2023年赶上进度，全年完工的私宅单位比上一年超出一倍有余，达1万9968个单位。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚受访时指出，市场需要时间消化大量的供应，不过2024年至2028年间每年平均竣工量只有6850个私宅单位，2014年至2023年的10年平均是1万3212个单位，因此她预期今年租金会趋稳。

第一太平戴维斯报告显示，去年第四季非有地私宅的租金环比下滑1.8%，是2020年第四季以来首个季度下滑。与上一季相比，一卧房和两卧房的单位租金跌幅达2.3%，三卧房跌1.8%，而更大面积的私宅租金跌幅是1.4%。

房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网SRX的最新预估数据显示，今年2月非有地私宅租金跌至去年1月以来的最低点。

博纳产业（PropNex）销售助理总监黄心川受访时分享道，冠病疫情前，一卧房单位是投资者首选，因为购入门槛低又容易出租。不过疫情后灵活工作方式对空间要求大，因此单身外籍人士选择两卧房单位，或租用更大面积的私宅或组屋单位与人分租。

租金预期和租期方面，张敏璋说：“由于经济前景不明朗，有更多供应将进入市场，有租户预计租金会进一步下跌，更多要求较短租期如一年，但这不普遍。”

黄心川说：“本地人租户的确会要求较短租期，但也有更多外籍人士要求在租约加入提早终止合约的友善条款。”

租金不太可能跌回2022年前水平

张敏璋和宋明蔚都认为租金不太可能跌回2022年之前的水平，屋主面对更高的贷款利息和房地产税，加上卖掉私宅后要等15个月才能买转售组屋的规定，会在一定程度上支撑租赁市场。张敏璋预计，今年私宅整体租金下跌5%。

宋明蔚说，外国人或因昂贵的额外买方印花税（ABSD）选择租而不买，以及希望体验新居住环境、或无法负担买房的新加坡人会支撑租赁市场。只要人口增长符合或超出历史趋势，多出的供应中期来看不算太过量。

不过，橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清则认为，要视全球经济和就业市场衰退速度而定。

她说：“经纪反馈说，近期裁员增加，外籍租户因此终止合约，如果裁员潮持续，私宅租金会继续面对下调压力。”